Pourquoi anticiper la baisse de vos revenus à la retraite ?
Le taux de remplacement mesure la part du dernier salaire que représente la pension de retraite. Selon les projections de la DREES, il devrait continuer de baisser au fil des générations. Entre les générations nées en 1960 et en 2000, il passerait d'environ 75 % à 64 % pour un salarié non-cadre du privé à carrière complète, et d'environ 51 % à 41 % pour un cadre.
Concrètement, un cadre qui gagne 4 000 € nets par mois en fin de carrière pourrait ne percevoir qu'environ 1 600 à 2 000 € de pension. Plus vous anticipez, plus vous disposez de temps pour combler cet écart avec des revenus à la retraite issus de votre patrimoine.
Combien peut vous rapporter un investissement locatif à la retraite ?
Exemple chiffré : un T2 neuf acheté à 40 ans
À 40 ans, vous achetez un T2 neuf de 45 m² à 220 000 € dans une métropole régionale, avec 20 000 € d'apport et un crédit sur 25 ans à 3,4 %. Loué 750 € par mois, il demande un effort d'épargne d'environ 480 € par mois au départ, qui diminue avec la revalorisation des loyers.
À 65 ans, le crédit est soldé. Avec une revalorisation annuelle des loyers de 1,5 %, voici ce que le bien peut vous rapporter (hypothèses indicatives) :
|
À 65 ans
|
Montant
|
|
Loyer mensuel
|
environ 1 090 €
|
|
Revenu mensuel après charges
|
environ 840 €
|
|
Revenu mensuel net d'impôt (contribuable imposé à 11 %)
|
environ 600 à 620 €
|
|
Valeur estimée du bien
|
environ 320 000 €
|
Ce complément de retraite de l'ordre de 600 € par mois est versé chaque mois, revalorisé chaque année, et repose sur un bien qui vous appartient entièrement.
Combien de biens pour quel complément de retraite ?
Un seul logement apporte déjà un complément appréciable. Pour combler un écart plus important, beaucoup d'investisseurs acquièrent un deuxième bien quelques années plus tard. Dans notre exemple, deux T2 permettraient de dégager environ 1 200 € nets par mois à la retraite. L'essentiel est d'estimer l'écart entre votre futur salaire et votre future pension, puis de construire votre projet en conséquence.
Caler son crédit sur son départ à la retraite
Viser un crédit remboursé avant la retraite
Pour profiter pleinement de vos loyers, l'idéal est d'avoir un crédit remboursé avant la retraite. La durée de votre prêt se déduit donc de votre âge et de votre date de départ envisagée : à 40 ans, un prêt sur 25 ans s'achève à 65 ans ; à 45 ans, un prêt sur 20 ans aussi. Les banques limitent la durée des crédits immobiliers à 25 ans, et jusqu'à 27 ans pour un achat dans le neuf afin de tenir compte de la période de construction.
Emprunter à 50 ans : c'est possible
Investir à 50 ans reste tout à fait envisageable. Le crédit sera plus court, autour de 15 ans, avec des mensualités plus élevées. Pour limiter l'effort d'épargne, vous pouvez mobiliser un apport plus important, par exemple issu de votre épargne ou de la vente d'un bien.
Bon à savoir : l'assurance emprunteur prend en charge le crédit en cas de décès ou d'invalidité. Votre conjoint ou vos proches conservent alors le bien et ses loyers, sans dette. Après 50 ans, son coût augmente : il est utile de comparer les offres, délégation d'assurance comprise.
Quel bien acheter pour sa retraite ?
Un emplacement porteur d'une demande durable
Votre bien doit rester facile à louer pendant 25 ans et au-delà. Privilégiez les grandes métropoles et leurs quartiers bien desservis, proches des transports, des bassins d'emploi et des services. Les petites et moyennes surfaces, comme les studios, T2 et T3, correspondent à la demande la plus large : étudiants, jeunes actifs, couples et seniors.
Investir dans le neuf pour aborder sa retraite sans travaux
Investir dans le neuf pour sa retraite, c'est s'assurer qu'au moment de percevoir vos loyers, votre bien ne vous coûtera pas de lourdes rénovations. Construit selon la RE2020, il affiche un excellent diagnostic de performance énergétique (DPE). C'est un atout décisif alors que les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location : classés G depuis 2025, F en 2028 et E en 2034. Vous bénéficiez aussi de frais de notaire réduits, de charges maîtrisées et des garanties constructeur pendant les premières années.
Chez Quartus Résidentiel, nous développons nos programmes dans des quartiers de métropoles sélectionnés pour la solidité de leur demande locative à long terme.
→ Découvrez nos programmes neufs pour investir
Location nue ou meublée à la retraite ?
La location nue pour des revenus stables
La location nue attire des locataires qui restent longtemps, ce qui assure des revenus réguliers et une gestion simple. Pendant votre vie active, le dispositif Jeanbrun vous permet d'amortir le bien et de réduire l'impôt sur vos loyers, en contrepartie d'un engagement de location d'au moins 9 ans avec des loyers plafonnés. À l'issue de cet engagement, vous retrouvez une entière liberté de fixer le loyer au prix du marché, de vendre ou d'occuper le logement.
La location meublée (LMNP) pour un rendement plus élevé
La location meublée permet de pratiquer des loyers plus élevés et, sous le statut LMNP, de réduire fortement l'impôt sur ses loyers grâce à l'amortissement au régime réel. Elle demande en revanche une gestion plus active : rotation des locataires, entretien du mobilier.
Nous détaillons la fiscalité de ces deux options dans notre page « Augmenter mes revenus ».
Profiter de sa retraite sans contrainte
Déléguer la gestion de son bien
À la retraite, vous souhaitez profiter de vos loyers, pas gérer des visites ou des états des lieux. La gestion locative déléguée confie ces tâches à un professionnel pour 6 à 8 % des loyers environ, frais déductibles au régime réel. Associée à une assurance loyers impayés, elle sécurise votre complément de retraite.
Garder, revendre ou transmettre : les options une fois retraité
Une fois retraité, votre bien reste flexible. Vous pouvez le garder pour percevoir des loyers, le revendre pour disposer d'un capital, ou le transmettre à vos enfants.
→ Pour aller plus loin, découvrez comment constituer un patrimoine grâce à l'immobilier neuf et comment optimiser sa transmission.
Un conseiller construit votre plan retraite
Chez Quartus Résidentiel, nos conseillers estiment avec vous le complément de retraite dont vous aurez besoin, simulent votre effort d'épargne selon votre âge et la durée de crédit, puis vous orientent vers les programmes neufs les plus adaptés.
→ Être rappelé par un conseiller
