Immobilier Neuf Bouches-du-Rhône

Chiffres clés du marché du programme neuf dans les Bouches-du-Rhône

Selon les dernières données communiquées par la Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône, le nombre de transactions immobilières est en hausse de 14,9 % en 2025 par rapport à 2024, bien qu'il reste inférieur de 7,2 % au niveau observé en 2023.

Au global, les Bouches-du-Rhône affichent un prix immobilier moyen d'environ 3 900€ sur de l'ancien, avec de forts écarts selon les secteurs : le centre-ville de Marseille et les quartiers rénovés dépassent 4 500 €/m² pour un appartement, tandis que certains secteurs périphériques restent accessibles autour de 2 500 à 3 500 €/m². Aix-en-Provence affiche pour sa part une moyenne proche de 3 800 €/m² pour un appartement ancien.

Ce marché reste un territoire stratégique pour sécuriser vos droits, optimiser la rentabilité et bénéficier de la protection des garanties constructeur, tout en profitant d'un plan de financement adapté et de données fiables sur les programmes neufs.

Source : Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône, Prix ancien : SeLoger (moyennes départementales, janv. 2026), Neuf : Observatoire FPI 

Où acheter son appartement neuf dans les Bouches-du-Rhône ? Les secteurs incontournables

Les Bouches-du-Rhône bénéficient d'une large façade littorale et d'un réseau de transports en développement (métro et bus à Marseille, gares TER, future extension des lignes de tramway) qui ouvrent l'accès à un large choix de quartiers reliés aux bassins d'emplois et aux pôles universitaires. De quoi faciliter le choix pour acheter un appartement neuf, quel que soit le secteur visé.

Marseille, la métropole qui concentre la demande

Deuxième ville de France, Marseille reste le cœur battant du marché immobilier neuf des Bouches-du-Rhône. Ses arrondissements en pleine mutation, comme Euroméditerranée, la Joliette ou les quartiers Sud, attirent aussi bien les primo-accédants que les investisseurs souhaitant acheter un appartement neuf proche des bassins d'emplois et du littoral.

Aix-en-Provence, entre patrimoine et attractivité économique

Ville universitaire et pôle économique reconnu, Aix-en-Provence séduit une clientèle en quête d'un cadre de vie apaisé, alliant patrimoine architectural, dynamisme entrepreneurial (technopôle de l'Arbois, pôle Aix-Marseille French Tech) et proximité immédiate de Marseille. La demande y reste soutenue pour les programmes neufs, notamment auprès des familles et des cadres.

Aubagne, Salon-de-Provence, Martigues : les pôles secondaires en développement

Ces villes moyennes des Bouches-du-Rhône offrent une alternative intéressante pour les acquéreurs souhaitant acheter un appartement neuf avec un meilleur rapport prix/surface, tout en restant connectées aux grands axes de la métropole. Aubagne bénéficie de sa proximité avec Marseille et d'un réseau de transports renforcé ; Salon-de-Provence profite d'un cadre de vie provençal recherché ; Martigues, entre étang de Berre et Méditerranée, séduit par son cadre naturel et son bassin d'emplois industriels.

Pourquoi choisir un programme neuf dans les Bouches-du-Rhône ? Les atouts incontournables

Dynamisme économique et attractivité du territoire Aix-Marseille-Provence

La métropole Aix-Marseille-Provence rassemble plus de 90 communes et constitue le premier pôle économique du sud de la France. Port industriel et commercial majeur, siège de nombreuses entreprises et pôles universitaires reconnus, le territoire bénéficie d'un tissu économique diversifié : logistique portuaire, tourisme, technologies, aéronautique et recherche.

Cette dynamique attire chaque année de nouveaux actifs et étudiants, ce qui soutient durablement la demande de logements neufs, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un investissement locatif.

Une forte demande locative sur le marché

Le marché locatif des Bouches-du-Rhône se distingue par une tension structurelle élevée, alimentée par l'arrivée constante d'étudiants, de jeunes actifs et de familles. Les appartements issus de programmes neufs répondent parfaitement à ces attentes grâce à leurs normes énergétiques actuelles, leurs plans optimisés et leur attractivité auprès des locataires.

Pour un investisseur, cette situation garantit un niveau de remplissage élevé et une rentabilité maîtrisée, en particulier dans les secteurs bien desservis par les transports et proches des bassins d'emplois.

Valorisation à long terme de votre patrimoine immobilier

Les Bouches-du-Rhône offrent un potentiel de valorisation intéressant, porté par la transformation progressive de nombreux quartiers marseillais et par le développement des villes périphériques. Le projet Euroméditerranée, plus grande opération de renouvellement urbain du sud de l'Europe, structure à lui seul une bonne partie de l'offre neuve à venir sur Marseille.

Ces mutations urbaines dynamisent la valeur des biens immobiliers neufs, offrant des perspectives de plus-value solides pour les acquéreurs souhaitant sécuriser et renforcer leur patrimoine.

Acheter un logement neuf dans les Bouches-du-Rhône pour votre résidence principale : les avantages clés

Frais de notaire réduits

L'acquisition d'un logement neuf ouvre droit à des frais de notaire significativement inférieurs à ceux de l'ancien, généralement compris entre 2 et 3 % du prix d'achat. Cette réduction permet de réaliser des économies immédiates et facilite l'accès à la propriété, un critère déterminant pour les primo-accédants.

Garanties constructeur solides

Les logements neufs bénéficient de garanties légales conçues pour protéger l'acquéreur : la garantie décennale couvre la solidité de l'ouvrage, la garantie biennale sécurise le fonctionnement des équipements, et la garantie de parfait achèvement couvre les éventuels ajustements post-livraison.

Personnalisation de votre logement neuf

Choisir un logement neuf permet d'adapter les pièces, les finitions et la configuration générale du bien selon vos besoins personnels : matériaux, couleurs, équipements et optimisation des espaces selon votre mode de vie.

Normes énergétiques RE2020

Les programmes neufs intègrent les standards énergétiques les plus récents. Isolation renforcée, systèmes de chauffage performants et matériaux durables réduisent la consommation énergétique et améliorent le confort thermique, tout en limitant les charges du foyer.

Emplacements stratégiques et prix attractifs selon les secteurs

Les Bouches-du-Rhône proposent une grande diversité d'emplacements pour acheter un appartement neuf : les secteurs proches du centre de Marseille ou d'Aix-en-Provence offrent un excellent niveau d'accessibilité, tandis que les villes périphériques comme Aubagne, Salon-de-Provence ou Martigues offrent des prix plus attractifs et un cadre de vie souvent plus résidentiel.

Les critères de sélection pour réussir son achat neuf dans les Bouches-du-Rhône

La localisation, un critère déterminant

La proximité des transports, des bassins d'emplois, des établissements scolaires et des commerces garantit à la fois confort de vie et valorisation patrimoniale. Un secteur bien connecté à Marseille ou Aix-en-Provence reste un gage de liquidité en cas de revente.

La date de livraison, à aligner avec votre projet

Une livraison rapide sécurise l'entrée dans les lieux ou la mise en location, tandis qu'un calendrier plus long peut offrir davantage de choix et un étalement de paiement plus progressif.

Le potentiel de rentabilité ou de revente

Le potentiel de rentabilité doit être examiné à travers les perspectives d'évolution du quartier, les niveaux de demande locative et les prix constatés dans le neuf sur le secteur ciblé.

Le plan de financement et les dispositifs fiscaux

Plusieurs dispositifs fiscaux et aides financières rendent l'immobilier neuf particulièrement attractif dans les Bouches-du-Rhône pour qui souhaite acheter en résidence principale ou en investissement locatif.

Le Bail Réel Solidaire (BRS) permet d'acheter un appartement neuf à prix réduit tout en sécurisant l'occupation sur le long terme, en dissociant le foncier et le bâti : une solution particulièrement adaptée aux primo-accédants des Bouches-du-Rhône aux revenus modestes ou intermédiaires. Le BRS est proposé par un organisme de foncier solidaire, ce qui permet à l'acquéreur de rester propriétaire de son logement sans supporter le coût du terrain.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) facilite quant à lui l'accès à la propriété en complétant le financement sans intérêts pour les primo-accédants respectant les plafonds de ressources, un dispositif particulièrement recherché dans les Bouches-du-Rhône par les jeunes actifs et jeunes familles.

Pour les investisseurs, le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en février 2026 en remplacement du Pinel, permet d'acheter un appartement neuf en immeuble collectif et de bénéficier d'un mécanisme d'amortissement fiscal annuel, sans zonage géographique, en contrepartie d'un engagement de location nue d'une durée minimale de 9 ans à des plafonds de loyers encadrés. Ce nouveau cadre s'ajoute au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et à la TVA réduite disponible dans certaines zones de rénovation urbaine, pour optimiser la fiscalité et la rentabilité globale du projet.

Quels sont les nouveaux quartiers d'avenir à Marseille et Aix-en-Provence ?

À Marseille, les quartiers en pleine mutation se concentrent autour d'Euroméditerranée, de la Joliette et des franges du littoral nord, qui bénéficient de vastes opérations de renouvellement urbain. À Aix-en-Provence, les secteurs proches du technopôle de l'Arbois et des nouvelles zones d'aménagement en périphérie offrent un fort potentiel de valorisation pour les acquéreurs et investisseurs à la recherche de logements neufs bien situés.

Les programmes neufs intègrent des normes énergétiques récentes et des espaces modulables, tandis que les dispositifs fiscaux comme le PTZ, le BRS, le dispositif Jeanbrun ou la TVA réduite facilitent l'achat pour les primo-accédants comme pour les investisseurs souhaitant acheter un appartement neuf dans les Bouches-du-Rhône.

Chez Quartus, lorsque nous choisissons de créer un projet immobilier dans une région, nous nous attachons à bien sélectionner la ville d'implantation, pour vous offrir un maximum d'avantages. Les programmes neufs que nous proposons dans les Bouches-du-Rhône répondent aux besoins du territoire, notamment au renouvellement du parc immobilier de certaines communes.

En prenant en compte vos attentes personnelles, nos experts vous accompagnent pour évaluer votre projet d'achat d'appartement selon vos objectifs patrimoniaux et les dispositifs fiscaux (LMNP, TVA réduite, PTZ, BRS, dispositif Jeanbrun) afin de sécuriser vos décisions grâce à des conseils précis sur le prix, la fiscalité et la rentabilité.