Pourquoi l'immobilier est-il idéal pour se constituer un patrimoine ?
Un actif tangible et durable
Un logement est un bien concret, qui répond à un besoin essentiel : se loger. Dans les grandes métropoles, où la demande dépasse l'offre, il conserve sa valeur dans le temps et suit généralement l'inflation sur le long terme. C'est ce qui fait de l'investissement immobilier patrimonial un placement de référence, moins exposé aux variations brutales que les marchés financiers.
Le seul placement que l'on peut financer à crédit
Aucune banque ne prête 200 000 € pour acheter des actions. Pour un bien immobilier, c'est courant. Vous pouvez donc acquérir un actif de valeur sans disposer de la somme, et le rembourser progressivement avec l'aide des loyers.
L'effet de levier du crédit immobilier, moteur de votre patrimoine
Comment fonctionne l'effet de levier ?
L'effet de levier du crédit immobilier consiste à utiliser l'argent de la banque pour investir une somme bien supérieure à votre épargne. Chaque mois, le loyer perçu rembourse une grande partie de la mensualité. Vous ne financez que la différence : c'est votre effort d'épargne. Au terme du prêt, vous êtes propriétaire d'un bien dont la valeur dépasse largement ce que vous avez réellement déboursé.
Exemple chiffré : le patrimoine constitué en 10, 20 et 25 ans avec un T2 neuf
Reprenons le T2 neuf de 45 m² acheté 220 000 € dans une métropole régionale, avec 20 000 € d'apport et un crédit de 205 500 € sur 25 ans à 3,4 %. Loué 750 € par mois, il demande un effort d'épargne d'environ 480 € par mois au départ, qui diminue avec la revalorisation des loyers. Nous retenons une hypothèse prudente de valorisation du bien de 1,5 % par an.
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Durée de détention
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Valeur estimée du bien
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Capital restant dû
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Patrimoine net
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10 ans
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255 300 €
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143 400 €
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112 000 €
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20 ans
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296 300 €
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56 100 €
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240 200 €
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25 ans
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319 200 €
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0 €
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319 200 €
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Au bout de 25 ans, vous détenez un bien d'environ 320 000 €, entièrement payé, qui continue de produire des loyers. Ces chiffres sont indicatifs : ils dépendent du marché local, des taux et de votre fiscalité.
Bon à savoir : l'assurance emprunteur, exigée par la banque, rembourse le crédit en cas de décès ou d'invalidité. Vos proches héritent alors d'un bien sans dette. L'investissement immobilier à crédit est aussi une façon de protéger sa famille.
Construire son patrimoine étape par étape
On ne constitue pas un patrimoine en une seule opération. Il se construit progressivement, au fil des années et des projets.
Résidence principale ou investissement locatif : par quoi commencer ?
Il n'existe pas de règle unique. Acheter sa résidence principale permet de cesser de payer un loyer et de devenir propriétaire d'un bien exonéré d'impôt sur la plus-value à la revente. Pour un primo-accédant, c'est souvent la première brique, d'autant que des aides comme le PTZ facilitent l'achat dans le neuf.
Commencer par un investissement locatif peut toutefois être pertinent si vous vivez dans une ville très chère ou si votre situation professionnelle est amenée à évoluer. Vous restez locataire là où vous vivez, et vous investissez là où le rapport entre prix et loyers est le plus favorable.
Commencer sans apport important
Un apport n'est pas toujours indispensable, mais il rassure la banque. Dans le neuf, les frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % du prix) diminuent la somme à mobiliser. Les banques examinent surtout votre taux d'endettement, plafonné à 35 % de vos revenus, assurance comprise, et la régularité de votre épargne. Pour un investissement locatif, une partie des loyers futurs est intégrée à vos revenus dans le calcul.
Du premier au deuxième bien : capitaliser sur ses remboursements
Chaque mensualité remboursée augmente votre patrimoine net. Au bout de quelques années, votre taux d'endettement baisse et vos revenus progressent : vous retrouvez une capacité d'emprunt pour un deuxième investissement. C'est ainsi que se bâtit un patrimoine de plusieurs biens :
- un premier achat pour poser les fondations ;
- un deuxième bien, souvent 5 à 10 ans plus tard, pour accélérer ;
- à terme, des biens entièrement payés, qui produisent des revenus ou se transmettent.
Pourquoi investir dans l'immobilier neuf pour bâtir son patrimoine ?
Un bien qui conserve sa valeur
La valorisation de l'immobilier neuf repose sur sa qualité de construction et sa performance énergétique. Construit selon la RE2020, un logement neuf affiche un excellent diagnostic de performance énergétique (DPE). C'est un atout décisif alors que les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location : classés G depuis 2025, F en 2028 et E en 2034. Un bien bien classé reste louable et attractif à la revente.
Peu de frais à l'entrée et aucuns travaux pendant de nombreuses années
Investir dans l'immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits et d'éviter les gros travaux pendant de longues années. Les garanties constructeur (parfait achèvement pendant 1 an, bon fonctionnement pendant 2 ans, décennale pendant 10 ans) protègent votre patrimoine. Votre effort d'épargne sert ainsi à rembourser votre bien, pas à financer des rénovations.
L'emplacement, clé de la valorisation
La valeur d'un bien dépend avant tout de sa localisation. Les quartiers bien desservis des grandes métropoles, portés par l'emploi, les transports et les projets urbains, offrent les meilleures perspectives à long terme. Chez Quartus Résidentiel, nous développons nos programmes dans des secteurs choisis pour leur dynamisme et leur potentiel de valorisation.
→ Découvrez nos programmes neufs pour investir
Valoriser et faire fructifier son patrimoine dans le temps
La plus-value à la revente
Si vous revendez un bien locatif, la plus-value réalisée est imposée. Mais plus la détention est longue, plus l'impôt diminue grâce aux abattements pour durée de détention. La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. La résidence principale, elle, en est totalement exonérée. L'immobilier récompense donc les investisseurs patients.
Une fiscalité qui accompagne le long terme
Pendant la détention, le dispositif Jeanbrun en location nue ou le statut LMNP en location meublée permettent de limiter l'impôt sur vos loyers et d'accroître votre capacité d'épargne. Nous détaillons ces mécanismes dans notre page dédiée à l'objectif « Augmenter mes revenus ».
Un patrimoine qui se transmet
Un bien immobilier peut enfin être transmis à vos enfants ou à vos proches. Anticiper cette transmission permet d'en réduire le coût et de préserver l'équilibre familial.
→ Découvrez notre guide pour optimiser la transmission de votre patrimoine
Un conseiller construit votre stratégie patrimoniale
Chez Quartus Résidentiel, nos conseillers étudient votre situation, simulent votre effort d'épargne et l'évolution de votre patrimoine, puis vous orientent vers les programmes neufs adaptés à vos objectifs, pour un premier investissement comme pour un deuxième.
→ Être rappelé par un conseiller
