Pourquoi investir dans l'immobilier pour obtenir un complément de revenu ?
Des loyers perçus chaque mois
Investir dans le locatif consiste à acheter un logement pour le mettre en location et percevoir des revenus locatifs. Contrairement à d'autres placements, ces revenus sont réguliers et prévisibles : le loyer est versé chaque mois et révisé chaque année selon l'indice de référence des loyers (IRL).
L'immobilier est aussi un actif tangible. Bien situé, un logement conserve sa valeur dans le temps et répond à un besoin durable : se loger.
Un investissement financé en grande partie à crédit
L'immobilier est l'un des rares placements que l'on peut financer à crédit. Les loyers perçus couvrent une grande partie des mensualités : c'est l'effet de levier. Pendant la durée du prêt, vous constituez un patrimoine avec un effort d'épargne limité. Une fois le crédit remboursé, la totalité des loyers devient un véritable complément de revenu.
→ Pour aller plus loin, découvrez comment constituer un patrimoine grâce à l'immobilier neuf.
Calculer la rentabilité locative de votre investissement
La rentabilité locative est le critère qui permet de savoir si un bien vous rapportera plus ou moins qu'un autre. Il en existe trois niveaux.
Rentabilité brute, nette et nette-nette
- La rentabilité brute = (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Elle donne une première idée, mais reste incomplète.
- La rentabilité nette = (loyers annuels − charges annuelles) / (prix d'achat + frais d'acquisition) × 100. Les charges comprennent la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion et les assurances.
- La rentabilité nette-nette intègre en plus l'impôt sur les loyers. C'est elle qui mesure ce que l'investissement vous rapporte réellement.
Bon à savoir : dans les grandes métropoles, la rentabilité brute d'un logement neuf se situe généralement entre 3 et 5 %. Un rendement plus faible dans une ville très demandée peut être compensé par une vacance locative quasi nulle et une meilleure valorisation du bien.
Exemple chiffré : ce que peut rapporter un T2 neuf dans une métropole
Prenons un T2 neuf de 45 m² acheté 220 000 € dans une métropole régionale, loué nu 750 € par mois. Les hypothèses ci-dessous sont indicatives.
|
Poste
|
Montant
|
|
Prix d'achat
|
220 000 €
|
|
Frais de notaire réduits (environ 2,5 %)
|
5 500 €
|
|
Loyers annuels
|
9 000 €
|
|
Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, gestion, assurances)
|
2 080 €
|
|
Rentabilité brute
|
4,1 %
|
|
Rentabilité nette
|
3,1 %
|
|
Mensualité de crédit (205 500 € sur 25 ans à 3,4 %, hors assurance)
|
1 018 €
|
Chaque mois, le loyer (750 €) couvre ainsi environ 60 % du coût du bien (crédit, assurance emprunteur et charges). L'effort d'épargne restant est d'environ 480 € par mois. Avec le dispositif Jeanbrun, l'amortissement (6 160 € par an) et les intérêts d'emprunt effacent l'impôt sur les loyers pendant les premières années.
À l'issue du crédit, vous percevez près de 9 000 € de loyers par an, revalorisés chaque année, pour un bien dont vous êtes pleinement propriétaire. Un apport plus important ou une durée de prêt différente permettent d'ajuster l'effort mensuel à votre budget.
Choisir un bien qui génère des revenus réguliers
Un investissement locatif rentable repose d'abord sur le choix du bien. Votre complément de revenu dépend directement de la capacité du logement à se louer vite, longtemps et au bon prix.
L'emplacement, premier critère de rentabilité
Privilégiez les grandes métropoles et leurs quartiers bien desservis : proximité des transports, des bassins d'emploi, des universités et des commerces. Dans ces secteurs, la demande locative dépasse souvent l'offre, ce qui limite la vacance locative et soutient le niveau des loyers.
Quelle surface pour quel rendement ?
Les studios et les T2 offrent un loyer au m² plus élevé et un ticket d'entrée plus accessible. Ils s'adressent aux étudiants et aux jeunes actifs, avec un taux de rotation plus important. Les T3 visent les familles : le loyer au m² est plus faible, mais les locataires restent plus longtemps, ce qui réduit les périodes sans loyer et les frais de remise en location.
Les atouts du neuf pour l'investisseur
Acheter un logement neuf présente plusieurs avantages pour sécuriser vos revenus :
- des frais de notaire réduits, d'environ 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l'ancien ;
- pas de travaux à prévoir pendant de nombreuses années, et des garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale) ;
- une performance énergétique conforme à la RE2020, appréciée des locataires pour ses charges réduites ;
- un logement durablement louable, alors que les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location (logements classés G depuis 2025, F en 2028, E en 2034).
Chez Quartus Résidentiel, chaque programme est développé dans des quartiers de métropoles sélectionnés pour leur dynamisme et la solidité de leur marché locatif.
→ Découvrez nos programmes neufs pour investir
Optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs
Les loyers s'ajoutent à vos revenus imposables. Bien choisir son régime fiscal permet d'éviter que votre complément de revenu ne soit absorbé par l'impôt et les prélèvements sociaux.
Location nue : micro-foncier ou régime réel
En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers. Si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, le régime micro-foncier s'applique par défaut avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion. Lorsqu'on investit à crédit, le réel est souvent plus avantageux.
Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun)
Créé par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel. Il concerne les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 et loués nus, à titre de résidence principale, pendant au moins 9 ans. Son principe :
- vous amortissez chaque année 80 % du prix du logement (hors terrain), à un taux de 3,5 % dans le neuf avec un loyer intermédiaire, et jusqu'à 5,5 % avec un loyer très social ;
- l'amortissement est plafonné à 8 000 € par an pour un loyer intermédiaire ;
- le déficit foncier qui en résulte peut s'imputer sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
En contrepartie, vous respectez des plafonds de loyers et de ressources des locataires, et vous ne pouvez pas louer à un membre de votre famille proche.
→ Consultez notre guide complet sur le statut du bailleur privé
Le statut LMNP pour la location meublée
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste très attractif. Au régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement de 50 % sur vos loyers, dans la limite de 83 600 € de recettes à partir des revenus 2026. Au régime réel, vous déduisez vos charges et amortissez le bien et le mobilier, ce qui permet souvent de ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant plusieurs années.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf pour certaines résidences services. Les abattements pour durée de détention continuent toutefois de s'appliquer.
→ Découvrez notre guide LMNP
Location meublée ou location nue : que choisir ?
|
Critère
|
Location nue (Jeanbrun)
|
Location meublée (LMNP)
|
|
Loyer
|
Plafonné
|
Libre, environ 10 à 20 % plus élevé
|
|
Durée du bail
|
3 ans
|
1 an (9 mois pour un étudiant)
|
|
Rotation des locataires
|
Faible
|
Plus élevée
|
|
Engagement
|
9 ans minimum
|
Aucun
|
|
Gestion
|
Simple
|
Mobilier à fournir et entretenir
|
|
Déficit sur le revenu global
|
Oui, jusqu'à 10 700 €
|
Non
|
La location nue convient à un investisseur qui recherche des revenus stables et peu de gestion. La location meublée vise un rendement plus élevé en contrepartie d'une gestion plus active.
Bon à savoir : l'offre Jeanbrun + permet de cumuler le dispositif Jeanbrun et le logement locatif intermédiaire (LLI) via une SCI. Vous bénéficiez alors d'une TVA à 10 % à l'achat et d'avantages sur la taxe foncière, en plus de l'amortissement.
Sécuriser vos revenus complémentaires
Un complément de revenu n'a de valeur que s'il est régulier. Trois leviers permettent de limiter les risques.
Limiter la vacance locative
Chaque mois sans locataire réduit votre rentabilité. Un logement neuf bien situé, correctement équipé et proposé au juste prix se loue généralement rapidement. Anticipez aussi la mise en location dès la livraison pour percevoir vos premiers loyers sans attendre.
Se protéger contre les loyers impayés
L'assurance loyers impayés (GLI) couvre les loyers non versés, les frais de procédure et parfois les dégradations. Elle coûte généralement entre 2 et 4 % des loyers, une dépense déductible au régime réel. Une sélection rigoureuse du locataire reste la première des protections.
Déléguer la gestion locative
Confier votre bien à un gestionnaire professionnel vous libère de la recherche des locataires, des états des lieux et du suivi des loyers. Comptez en moyenne 6 à 8 % des loyers, également déductibles au régime réel.
Un conseiller étudie votre projet
Chez Quartus Résidentiel, nos conseillers analysent votre situation, simulent votre effort d'épargne et votre fiscalité, puis vous orientent vers les programmes neufs les plus adaptés à votre objectif de complément de revenu.
→ Être rappelé par un conseiller
