Qu'est-ce que le logement locatif intermédiaire ?
Définition du LLI
Le logement locatif intermédiaire est un logement neuf, loué à titre de résidence principale, dont le loyer est plafonné à un niveau situé entre celui du logement social et celui du marché libre. Les locataires doivent eux-mêmes respecter des plafonds de ressources. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d'avantages fiscaux, principalement une TVA réduite à 10 % sur le prix d'achat. Le régime est encadré par l'article 279-0 bis A du Code général des impôts (CGI).
Pourquoi l'État a-t-il créé ce dispositif ?
Créé par la loi de finances pour 2014, le LLI visait à l'origine à inciter les investisseurs institutionnels (bailleurs sociaux, assureurs, fonds d'investissement) à financer des logements à loyers maîtrisés dans les zones tendues. Depuis le 1er janvier 2024, il est ouvert à toutes les personnes morales. Les particuliers peuvent donc y accéder via une SCI ou une SARL de famille.
Comment fonctionne le dispositif LLI ?
Le dispositif LLI repose sur un double plafonnement, qui reprend les barèmes de l'investissement locatif intermédiaire (article 199 novovicies du CGI) : un plafond de loyer pour le propriétaire et un plafond de ressources pour le locataire. Ces montants sont révisés chaque année.
Les plafonds de loyers LLI en 2026
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, les plafonds de loyers sont les suivants :
|
Zone
|
Plafond de loyer mensuel hors charges
|
|
Zone A bis
|
19,71 €/m²
|
|
Zone A
|
14,64 €/m²
|
|
Zone B1
|
11,80 €/m²
|
Ce plafond est ensuite ajusté par un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19 / surface du logement, plafonné à 1,2. Par exemple, pour un deux-pièces de 45 m² en zone A, le coefficient est de 1,12. Le loyer maximal est donc d'environ 16,40 €/m², soit près de 738 € par mois hors charges.
Les plafonds de ressources des locataires en 2026
Les ressources du locataire s'apprécient au regard de son revenu fiscal de référence de l'année N-2, soit les revenus 2024 pour un bail signé en 2026.
|
Composition du foyer
|
Zones A bis et A
|
Zone B1
|
|
Personne seule
|
44 344 €
|
36 144 €
|
|
Couple sans personne à charge
|
66 276 €
|
48 268 €
|
Les plafonds applicables aux foyers plus nombreux sont publiés chaque année sur le BOFiP.
Quelles sont les conditions pour acheter un logement en LLI ?
Pour bénéficier des avantages du LLI, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées. Elles concernent l'acheteur, le logement, sa location et le programme immobilier dans lequel il s'inscrit.
Acquérir via une personne morale
L'acquéreur doit obligatoirement être une personne morale : SCI soumise à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, SARL de famille ou SAS. Le logement peut être acquis en pleine propriété ou en usufruit. Il est en revanche impossible d'acheter un logement en LLI en nom propre.
Un logement neuf acheté en VEFA
Le dispositif s'applique aux logements neufs. En pratique, l'achat se fait le plus souvent en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) auprès d'un promoteur immobilier.
Une localisation en zone tendue
Le logement doit être situé dans une commune classée en zone A bis, A ou B1. Il s'agit des territoires les plus tendus, comme l'Île-de-France, Lyon, Bordeaux, Toulouse ou Nantes.
Une location à titre de résidence principale
Le logement doit être loué à une personne physique qui en fait sa résidence principale, en respectant les plafonds de loyers et de ressources. La location nue est la plus courante, mais la location meublée est également possible avec des plafonds spécifiques fixés par décret.
Une durée de location minimale
Il s'agit d'un point souvent mal expliqué. L'engagement de location est de 15 ans. La durée de 20 ans, souvent citée, correspond en réalité à l'avantage sur la taxe foncière. En cas de revente ou d'abandon de la location avant le terme, un complément de TVA peut être réclamé, dont le montant diminue avec la durée de détention.
Les conditions liées au programme immobilier
Le logement doit s'intégrer dans un ensemble immobilier comprenant au moins 25 % de logements sociaux. Cette condition de mixité ne s'applique pas dans les communes comptant déjà plus de 25 % de logements sociaux, ni dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. C'est au promoteur de vérifier ce point lors du montage de l'opération.
Investir en LLI : quels avantages fiscaux ?
Une TVA réduite à 10 % sur l'achat d'un logement neuf
C'est l'avantage principal du LLI. Pour un logement dont le prix hors taxe est de 200 000 €, le prix TTC passe de 240 000 € avec une TVA à 20 % à 220 000 € avec une TVA à 10 %. L'économie est de 20 000 €, soit environ 8,3 % du prix TTC, acquise dès l'achat.
L'exonération de taxe foncière ou la créance d'impôt
Pour les logements achevés depuis 2023, les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés bénéficient d'une créance d'impôt égale au montant de la taxe foncière, pendant 20 ans au maximum (article 220 Z septies du CGI). Les logements achevés avant 2023 bénéficiaient, eux, d'une exonération de taxe foncière de 20 ans.
Une rentabilité LLI stable sur le long terme
Les loyers intermédiaires se situent généralement 10 à 15 % en dessous du marché. Dans les métropoles, cette décote limite le risque de vacance. La rentabilité LLI est donc modérée, souvent autour de 3 % brut selon les observateurs du marché, mais régulière.
Un particulier peut-il investir en LLI ?
Oui, mais uniquement par l'intermédiaire d'une société. Ce passage obligé présente aussi un intérêt patrimonial : la transmission des parts sociales est souvent plus simple que celle d'un bien immobilier détenu en direct.
SCI à l'IS, SCI à l'IR ou SARL de famille : quelle structure choisir ?
La SCI à l'IS permet de bénéficier de la créance d'impôt sur la taxe foncière et d'amortir le bien en comptabilité. En contrepartie, la plus-value de revente est plus lourdement taxée. La SCI à l'IR est plus simple à gérer, mais n'ouvre pas droit à la créance de taxe foncière. La SARL de famille, à l'IR sur option, est surtout adaptée à la location meublée.
Les inconvénients et les points de vigilance
Investir en LLI implique plusieurs contraintes à anticiper :
- les frais de création et de gestion de la société (statuts, comptabilité, déclarations) ;
- un engagement long de 15 ans, qui réduit la liquidité de l'investissement ;
- un loyer plafonné, donc inférieur à celui du marché libre ;
- une fiscalité de sortie à étudier en amont, notamment pour une société à l'IS.
Bon à savoir : pour lever le premier de ces freins, Quartus Résidentiel offre la création de la SCI à ses clients qui investissent en LLI. L'investisseur peut ainsi se concentrer sur le choix de son logement, sans avoir à gérer seul les formalités de constitution de la société.
Quels avantages du LLI pour les locataires ?
Un loyer inférieur au prix du marché
Le premier avantage du logement locatif intermédiaire pour le locataire est financier. Avec une décote de 10 à 15 %, un ménage peut économiser plusieurs milliers d'euros par an.
Un logement neuf, économe en énergie et bien situé
Les logements LLI sont neufs et construits selon la réglementation environnementale RE2020. Ils offrent un meilleur confort et des charges énergétiques réduites, souvent dans des quartiers bien desservis.
Qui peut louer un logement intermédiaire ?
Le LLI s'adresse aux ménages aux revenus intermédiaires : jeunes actifs, enseignants, soignants, cadres ou familles. Par exemple, une personne seule gagnant 40 000 € par an dépasse les plafonds du logement social, mais reste éligible au LLI en zone A.
Une étape pour préparer son premier achat
Payer un loyer modéré permet de se constituer plus rapidement un apport personnel. Pour de nombreux jeunes actifs, le LLI est ainsi une étape avant de devenir propriétaire de leur résidence principale. Chez Quartus, nos conseillers accompagnent les primo-accédants dans ce passage de locataire à propriétaire, notamment en vérifiant leur éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf.
Quelle différence entre le LLI et le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun en bref
Le dispositif Jeanbrun, aussi appelé statut du bailleur privé, a été créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 du 19 février 2026. Il permet aux particuliers de déduire chaque année de leurs revenus fonciers un amortissement du logement loué nu en résidence principale. Il s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
LLI ou Jeanbrun : tableau comparatif
|
Critère
|
LLI
|
Dispositif Jeanbrun
|
|
Investisseur éligible
|
Personne morale uniquement (SCI, SARL, SAS)
|
Particulier en nom propre ou SCI à l'IR
|
|
Type d'avantage
|
TVA à 10 % et avantage sur la taxe foncière
|
Amortissement déduit des revenus fonciers
|
|
Montant de l'avantage
|
Environ 8,3 % du prix TTC dès l'achat
|
3,5 % par an de 80 % du prix en loyer intermédiaire, plafonné à 8 000 €/an
|
|
Logements concernés
|
Neuf en zone A bis, A ou B1, avec condition de mixité
|
Neuf en immeuble collectif ou ancien avec 30 % de travaux
|
|
Engagement de location
|
15 ans
|
9 ans
|
|
Niveaux de loyer
|
Intermédiaire
|
Intermédiaire, social ou très social
|
|
Durée du dispositif
|
Permanent
|
Acquisitions jusqu'au 31 décembre 2028
|
Quel dispositif choisir selon votre profil d'investisseur ?
Le dispositif Jeanbrun convient aux particuliers fortement imposés qui perçoivent déjà des revenus fonciers et souhaitent investir en nom propre, avec un engagement plus court. Attention toutefois : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le LLI s'adresse plutôt aux investisseurs qui raisonnent à long terme, souhaitent structurer leur patrimoine en société et privilégient une économie immédiate sur le prix d'achat.
Peut-on combiner LLI et Jeanbrun ?
Oui, à condition d'investir via une SCI soumise à l'impôt sur le revenu. La TVA à 10 % du LLI est ouverte à toutes les personnes morales, et le dispositif Jeanbrun est accessible aux SCI à l'IR. L'investisseur profite ainsi d'un prix d'achat réduit dès l'acquisition, puis déduit chaque année un amortissement de ses revenus fonciers. La créance de taxe foncière, réservée aux sociétés à l'IS, n'entre en revanche pas dans ce montage.
C'est le principe de l'offre Jeanbrun + proposée par Quartus Résidentiel, qui associe les deux dispositifs pour optimiser la fiscalité d'un investissement dans le neuf. Le logement doit alors respecter les obligations des deux régimes, notamment les plafonds de loyers et de ressources et l'engagement de location de 15 ans du LLI. Un échange avec un notaire ou un conseiller fiscal reste recommandé pour valider ce montage selon votre situation.
Comment acheter un logement neuf éligible au LLI ?
Le parcours d'achat suit plusieurs étapes : créer la société, choisir un programme neuf éligible, signer le contrat de réservation puis l'acte chez le notaire, régler les appels de fonds pendant le chantier, puis mettre le logement en location après livraison. L'emplacement reste déterminant, car il garantit la demande locative sur 15 ans. Promoteur présent dans les grandes métropoles françaises, Quartus Résidentiel accompagne les investisseurs dans le choix d'un logement neuf adapté à leur stratégie locative, qu'elle passe par le LLI ou par le dispositif Jeanbrun.
