Devenir propriétaire d'un logement neuf dans une grande métropole peut sembler hors de portée lorsque les prix dépassent son budget. Le bail réel solidaire, ou BRS, apporte une réponse concrète : il permet d'acheter un logement sans payer le terrain sur lequel il est construit, pour un prix souvent 30 à 50 % inférieur au marché. Dans cet article, nous allons vous expliquer comment fonctionne le BRS, combien il coûte réellement, qui peut en bénéficier et comment se passe la revente.
Le bail réel solidaire est un dispositif d'accession sociale à la propriété créé par une ordonnance de 2016. Son principe repose sur la dissociation du foncier et du bâti : vous achetez le logement (le bâti), tandis que le terrain (le foncier) reste la propriété d'un organisme de foncier solidaire.
Concrètement, vous signez un bail de longue durée, compris entre 18 et 99 ans. Ce bail vous confère des droits réels sur le logement, très proches de ceux d'un propriétaire classique : vous pouvez l'habiter, le transmettre, le revendre ou y réaliser des travaux. En contrepartie de l'occupation du terrain, vous versez chaque mois une redevance à l'organisme. Dans le vocabulaire juridique du BRS, l'acquéreur est appelé le « preneur ».
Le dispositif se développe rapidement dans les grandes agglomérations où le prix du foncier freine l'accession sociale à la propriété, comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Rennes. De nombreuses collectivités l'utilisent pour permettre aux ménages qui travaillent sur leur territoire d'y rester.
L'organisme de foncier solidaire (OFS) est une structure à but non lucratif, agréée par l'État. Il achète des terrains et les conserve durablement, pour y faire construire des logements abordables. Seul un OFS peut proposer un bail réel solidaire.
L'OFS vérifie l'éligibilité des acquéreurs, perçoit la redevance et encadre les reventes successives. Son objectif est que le logement reste accessible aux ménages modestes et aux classes moyennes sur le long terme, sans spéculation.
Comme vous n'achetez pas le terrain, le prix d'un logement en BRS est nettement inférieur à celui d'un logement neuf classique. La décote dépend de la valeur du foncier : elle est d'autant plus forte que les prix sont élevés, notamment dans les grandes métropoles.
Prenons un exemple indicatif : un T3 neuf de 65 m², vendu 360 000 € en accession libre dans une métropole, peut être proposé autour de 220 000 € en BRS, TVA à 5,5 % incluse. L'économie à l'achat atteint alors 140 000 €, soit près de 40 % du prix.
La redevance correspond au droit d'occuper le terrain et aux frais de gestion de l'OFS. Son montant est fixé par chaque organisme, généralement entre 1 et 4 € par m² et par mois. Pour le T3 de notre exemple, une redevance de 2 € par m² représente 130 € par mois.
Cette redevance est en général révisée chaque année selon l'indice de référence des loyers (IRL). Il est important de l'intégrer à votre budget dès le départ : votre coût mensuel réel correspond à la mensualité de votre prêt, plus la redevance, plus les charges de copropriété et la taxe foncière. Même en ajoutant la redevance, le BRS reste avantageux : 130 € par mois représentent 39 000 € sur 25 ans, bien moins que les 140 000 € économisés à l'achat.
Le BRS est réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Ces plafonds sont les mêmes que ceux du PSLA (prêt social location-accession). On retient la somme des revenus fiscaux de référence de l'année N-2 : pour un achat en 2026, ce sont les revenus 2024.
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Composition du ménage |
Zones A bis et A |
Zone B1 |
Zones B2 et C |
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1 personne |
38 844 € |
38 844 € |
33 771 € |
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2 personnes |
58 057 € |
58 057 € |
45 100 € |
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3 personnes |
76 105 € |
69 786 € |
54 235 € |
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4 personnes |
90 863 € |
83 594 € |
65 476 € |
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5 personnes |
108 107 € |
98 956 € |
77 023 € |
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6 personnes |
121 650 € |
111 359 € |
86 805 € |
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Par personne supplémentaire |
+ 13 557 € |
+ 12 408 € |
+ 9 683 € |
Plafonds de ressources 2026 (source : ANIL, analyse juridique n° 2026-05). Un jeune ménage sans enfant est assimilé à un foyer de 3 personnes.
Ces plafonds concernent une large part des actifs : en zone A, un couple avec deux enfants reste éligible jusqu'à 90 863 € de revenu fiscal de référence. Certains OFS ou collectivités peuvent ajouter leurs propres critères, comme le fait de travailler sur le territoire.
Le prix de vente d'un logement en BRS est lui aussi plafonné, par mètre carré de surface utile et selon la zone :
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Zone géographique |
Prix maximum HT par m² de surface utile |
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Zone A bis |
5 837 € |
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Zone A |
4 423 € |
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Zone B1 |
3 542 € |
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Zone B2 |
3 269 € |
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Zone C |
2 857 € |
Plafonds applicables depuis le 8 mars 2026 (arrêté du 24 février 2026).
Le logement acheté en BRS doit être occupé à titre de résidence principale, pendant toute la durée du bail. Il ne peut pas servir de résidence secondaire ni être acheté pour un investissement locatif. Contrairement au PTZ, le BRS n'impose pas d'être primo-accédant.
Au-delà du prix d'achat réduit, le BRS cumule plusieurs avantages fiscaux et financiers. Acheté en VEFA, un logement en BRS offre aussi tous les atouts du neuf : performance énergétique conforme à la RE2020, frais de notaire réduits et garanties de parfait achèvement, biennale et décennale.
L'achat d'un logement neuf en BRS bénéficie de la TVA à taux réduit de 5,5 %, au lieu de 20 %, sans condition de localisation dans un quartier prioritaire. Cet avantage est déjà intégré dans le prix affiché par le promoteur.
Le BRS est compatible avec le prêt à taux zéro, si vous êtes primo-accédant et respectez ses conditions. Depuis la loi de finances pour 2026, le PTZ est aussi ouvert aux acquéreurs successifs d'un logement en BRS, et non plus seulement au premier acheteur. Cette évolution facilite la revente, puisque votre futur acquéreur pourra lui aussi en bénéficier.
Les communes peuvent accorder un abattement de taxe foncière de 30 à 100 % sur les logements en BRS. Son taux dépend de la délibération de chaque commune : renseignez-vous avant d'acheter.
Le BRS n'est pas adapté à tous les projets. Ses inconvénients sont la contrepartie de son prix réduit : ils visent à éviter la spéculation et à garder les logements accessibles. Mieux vaut les connaître avant de s'engager.
L'obligation de résidence principale est stricte. La location du logement, vide, meublée ou saisonnière, est interdite, sauf dérogation prévue par le bail. Si le preneur ne respecte pas ses obligations, l'OFS peut résilier le bail.
Le logement se transmet aux héritiers, mais ceux-ci doivent à leur tour respecter les conditions du BRS pour l'occuper, notamment les plafonds de ressources. S'ils ne sont pas éligibles, ils disposent d'un délai, généralement de 12 mois, pour céder les droits à un acquéreur agréé par l'OFS. La succession n'est donc pas bloquée : les héritiers récupèrent la valeur du logement, dans la limite du prix de revente prévu par le bail.
Vous pouvez revendre votre logement à tout moment. Le prix de revente est toutefois plafonné : il correspond au prix d'achat actualisé selon une formule prévue dans le bail, éventuellement majoré de certains travaux réalisés. La plus-value est donc limitée. En contrepartie, vous êtes protégé d'une baisse brutale des prix, et le logement reste abordable pour le ménage suivant.
Le nouvel acquéreur doit remplir les conditions de ressources et être agréé par l'OFS. Lors de la revente, le bail est « rechargé » : le nouveau preneur bénéficie d'une durée complète. Le logement ne perd donc pas de valeur à l'approche de la fin du bail, ce qui rassure aussi les banques. Dans les faits, l'OFS accompagne souvent le vendeur dans la recherche d'un acquéreur éligible, et certains baux prévoient qu'il puisse racheter lui-même les droits.
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Critère |
BRS |
PSLA |
Achat classique |
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Ce que vous achetez |
Le logement, sans le terrain |
Le logement et le terrain, après une phase de location |
Le logement et le terrain |
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Prix |
30 à 50 % sous le marché |
Prix plafonné |
Prix du marché |
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TVA |
5,5 % |
5,5 % |
20 % |
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Charge supplémentaire |
Redevance mensuelle |
Redevance pendant la phase locative |
Aucune |
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Revente |
Prix encadré, acquéreur éligible |
Libre après la levée d'option |
Libre |
Le BRS offre la plus forte baisse du prix d'achat. En contrepartie, il vous engage sur le long terme avec une revente encadrée.
Quartus Résidentiel commercialise des programmes neufs en BRS, en partenariat avec des organismes de foncier solidaire. Nos conseillers vérifient avec vous votre éligibilité, vous aident à calculer votre budget mensuel réel et vous accompagnent jusqu'à la remise des clés.
En conclusion, le bail réel solidaire permet d'acheter un logement neuf 30 à 50 % moins cher, en dissociant le bâti du terrain. Vous devenez propriétaire de votre logement, vous versez une redevance à l'OFS et vous bénéficiez de la TVA à 5,5 %, du PTZ et souvent d'un abattement de taxe foncière. En contrepartie, le logement doit rester votre résidence principale et sa revente est encadrée. Pour les ménages sous plafonds de ressources qui souhaitent habiter une grande métropole, c'est l'une des solutions les plus efficaces pour devenir propriétaire.
Oui, vous êtes propriétaire des droits réels sur votre logement. Vous ne possédez pas le terrain, mais vous pouvez habiter, transmettre et revendre votre bien dans le cadre prévu par le bail.
Oui. Les droits réels sur le logement peuvent être hypothéqués, et le rechargement du bail à chaque revente sécurise la valeur du bien pour la banque.
Oui. Vous pouvez aménager et entretenir librement votre logement. Les travaux importants, qui modifient le bâti, peuvent nécessiter l'accord de l'OFS selon les termes du bail. Certains travaux d'amélioration peuvent aussi être pris en compte dans le prix de revente.
Oui, le dispositif peut concerner des logements existants. La TVA à 5,5 % ne s'applique en revanche qu'aux logements neufs.
Grâce au rechargement à chaque revente, le bail est rarement mené à son terme. S'il arrivait à échéance, l'OFS récupérerait le logement contre une indemnité versée au preneur.
