La rente locative, qu’est-ce que c’est ?

On parle de rente locative pour évoquer le montant du loyer généré chaque mois lorsque vous réalisez un investissement immobilier locatif. Cependant, attention de ne pas confondre rente et rentabilité locative. Dans le premier cas, le montant est indiqué en euros. Dans le second, il s’agit d’un pourcentage qui met en avant les revenus perçus par la location en fonction des frais inhérents à l’investissement. La rentabilité locative, d’ailleurs, prend en compte le rendement du bien ainsi que l’évolution de sa valeur au fil du temps. 

Être rentier par le biais d’un investissement locatif est une manière comme une autre de gagner sa vie. En réalisant un placement dont les rendements sont attractifs, vous touchez les bénéfices de votre patrimoine, et avez la possibilité de compléter vos revenus de façon perpétuelle.

Quels sont les intérêts de se constituer une rente locative en investissant dans la pierre ?

D’une façon générale, investir dans un bien immobilier compte de nombreux avantages. Ce placement, accessible au plus grand nombre, est idéal pour se constituer un patrimoine. En achetant une demeure que vous mettez en location, vous sécurisez votre investissement à travers un produit tangible. 

En outre, cet investissement est l’un des seuls qu’il est possible d’acheter en contractant un crédit, qui peut vous permettre de profiter de l’autofinancement. Autrement dit, vos mensualités sont remboursées par les loyers payés chaque mois par vos locataires. Dans certains cas, vous n’avez même aucun centime à débourser. 

Mais ce n’est pas tout ! En investissant dans l’immobilier, vous pouvez également bénéficier d’une réduction fiscale conséquente en optant pour l’un des nombreux dispositifs immobiliers qui existent. Dispositif Pinel, loi Malraux, loi Denormandie, ce sont des dizaines de niches fiscales qui vous permettent d’avoir des réductions d’impôt intéressantes. 

Enfin, autre avantage et non des moindres, investir dans la pierre vous offre la possibilité, à terme, de vous constituer une rente locative. En effet, les loyers perçus chaque mois peuvent compléter votre salaire ou votre retraite le moment venu. À la fin de votre carrière professionnelle, votre rémunération se voit souvent diminuée. Aussi, cette rente locative est idéale pour la compléter et vous permettre de maintenir votre qualité de vie d’avant.

Comment calculer une rente locative ?

La rente locative brute annuelle correspond au montant du loyer perçu, soit ce que verse votre locataire en place chaque mois. Toutefois, pendant toute la période de location, en tant que propriétaire, vous êtes tenu de payer diverses charges : impôts sur les revenus fonciers, intérêts de votre emprunt immobilier, frais de gestion locative, etc. Aussi, pour obtenir votre rente locative nette, vous devez retirer ces différents montants à vos loyers annuels. 

De la même façon, si vous avez contracté un dispositif immobilier pour votre investissement, il convient de déduire les réductions d’impôts accordées aux revenus locatifs bruts. Pour rappel, ces dispositifs de défiscalisation vous offrent la possibilité de récupérer une partie du montant de votre investissement. 

Comme expliqué précédemment, il ne faut pas confondre rente locative et rentabilité locative. Ce dernier, exprimé en pourcentage, exprime le rendement d’un placement immobilier. Pour l’obtenir le calcul est le suivant : rentabilité brute égal loyer annuel divisé par le prix du logement, le tout multiplié par cent. Si vous souhaitez obtenir le montant la rentabilité de votre opération nette de charge, vous n’avez qu’à reprendre le calcul précédent en retirant du montant du loyer la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire ainsi que les frais de gestion. 

Enfin, si vous souhaitez avoir la rentabilité nette-nette de votre maison, vous n’avez qu’à additionner au prix du bien les droits de mutation et les travaux. Il faut également intégrer les loyers charges incluses en ajoutant les assurances et la fiscalité qui s’applique selon votre situation (incluant les réductions d’impôt offertes si vous optez pour la défiscalisation immobilière). 

Quels sont les critères qui entrent en compte dans la rente locative d’un bien immobilier ?

Différents facteurs tels que l’emplacement de l’habitation, le type de bien, la surface tout comme les frais et la fiscalité influent sur la rente locative immobilière. 

L’EMPLACEMENT ET LE TYPE DE BIEN 

L’emplacement détermine grandement la rente locative qui provient de la location d’un logement. Avant de réaliser votre achat, il convient donc de sélectionner avec attention la ville dans laquelle se situe le bien, le quartier où se trouve l’habitation ainsi que les infrastructures à proximité (école, commerce, ligne de bus, etc.). 

La situation géographique de la demeure influe sur le nombre de candidats à la location. Un bien idéalement localisé, en effet, est davantage prisé et connaît moins de vacances locatives. De la même manière, vous pourrez en fixer un tarif plus élevé si, toutefois, il n’est pas dans une ville soumise au plafonnement des loyers. 

Notez que, d’une façon générale, le marché est souvent plus attractif dans les grandes métropoles comme Bordeaux, Paris ou encore Lyon. Aussi, si votre projet d’achat est basé sur une grande agglomération, vos loyers seront plus importants. 

La surface entre également en compte. Plus la taille du logement sera conséquente, plus le montant du loyer sera élevé. Toutefois, d’autres paramètres viennent compléter ces critères comme :

• La date ainsi que la qualité de l’édifice (neuf, restauré, etc.) 
• Les caractéristiques du logement (présence d’une cave, d’une terrasse, d’un garage, etc.) 
• Les services proposés par la copropriété (concierge, ascenseur, piscine, etc.)

LA FISCALITÉ ET LES FRAIS

Enfin, les dépenses liées à votre achat ou à la mise en location tout comme la fiscalité qui s’applique selon votre situation entrent également en compte dans le montant de votre rente locative. Parmi ces frais annexes, nous pourrions citer les charges, les impôts fonciers ou encore les frais de gestion locative si vous confiez votre demeure à une agence immobilière. 

En parallèle, sachez qu’il est possible d’opter pour un dispositif de défiscalisation immobilière pour alléger les impôts de vos rentes locatives. 

Quels sont les principaux dispositifs immobiliers qui existent pour l’investissement locatif ?

Si vous avez pour projet de réaliser un investissement locatif, vous pouvez vous orienter vers l’un des nombreux dispositifs immobiliers qui existent. 

LE DISPOSITIF MALRAUX

Le dispositif Malraux s’adresse aux investisseurs qui engagent des travaux de rénovation pour le bien qu’ils ont acheté. La réduction d’impôts accordée s’élève à :

• 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur, dans un quartier ancien dégradé ou un quartier conventionné ancien secteur sauvegardé 
• 22 % pour les immeubles localisés dans un Site Patrimonial Remarquable avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt est néanmoins plafonné à 400 000 euros pour une période de quatre années consécutives. 

LE DISPOSITIF CENSI-BOUVARD

Le dispositif Censi-Bouvard, quant à lui, s’adresse aux propriétaires qui investissent dans des résidences dites de service (résidences pour séniors, de tourisme, étudiantes, etc.). Les investisseurs peuvent alors réduire de leur impôt 11 % du prix de revient du logement (hors taxe) et récupérer la TVA sur le montant de l’investissement (dans la limite de 300 000 euros). 

LE DISPOSITIF PINEL

Enfin, le dispositif Pinel concerne uniquement les investissements dans le neuf (ou qui font l’objet de travaux de réhabilitation). La réduction d’impôt offerte est de :

• 12 % pour une location sur 6 ans 
• 18 % pour une location sur 9 ans 
• 21 % pour une location sur 12 ans.

Toutefois, le propriétaire doit respecter certaines conditions. En l’occurrence, pour profiter de la loi Pinel, le bien doit être situé dans une zone éligible, le loyer est plafonné et le locataire en place doit respecter des plafonds de revenus réglementaires. 

Comment générer une rente locative pour préparer sa retraite ?

Si vous avez pour projet de vous générer une rente locative pour préparer sereinement votre retraite, vous pouvez vous tourner vers l’investissement locatif afin de devenir rentier. Ce type de placement offre, en effet, une rentabilité souvent supérieure lorsque l’on compare à celle des actifs financiers (livrets d’épargne, assurance vie, etc.). L’immobilier est souvent perçu comme un levier extrêmement puissant pour viser l’indépendance financière. 

Avec ou sans apport, les banques sont de moins en moins réticentes à prêter de l’argent aux investisseurs qui souhaitent se tourner vers l’immobilier locatif. Dans un premier temps, le crédit peut être remboursé par les loyers ainsi que les dispositifs immobiliers contractés. En principe, votre emprunt est totalement remboursé lorsque vous cesserez votre activité. Vous profitez alors pleinement de cette rentrée d’argent supplémentaire pour compenser la perte de revenus engendrée par l’arrivée de votre retraite. 

Toutefois, pour que cette opération soit rentable, il est primordial d’avoir un projet solide. N’hésitez donc pas à vous faire épauler par un professionnel de l’immobilier afin de réaliser le meilleur achat immobilier qui soit en fonction de votre objectif. Votre rente locative n’en sera que plus conséquente !