Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Si vous avez pour projet de réaliser un investissement immobilier locatif, il est important de vérifier que l’opération sera rentable pour vous. Pour cette raison, il convient de calculer le rendement locatif de chaque bien qui vous intéresse. En effet, cette opération immobilière doit vous faire gagner de l’argent, et non l’inverse.

Le rendement locatif est le ratio entre ce que vous rapporte l’habitation lorsqu’elle est louée et ce qu’elle vous coûte (prix d’acquisition, entretien, taxes, etc.). En tant qu’investisseur, le rendement locatif du bien prend une importance capitale. En effet, c’est lui qui vous permet d’évaluer la potentielle réussite de votre projet. En affinant les calculs, vous devriez même être capable de comparer les biens qui vous plaisent entre eux afin de vous tourner vers le logement le plus rentable.

En bref, le rendement locatif est le fruit de votre investissement. C’est un indicateur essentiel pour tous les projets d’investissement locatif. 

À quoi sert le calcul du rendement locatif ?

Les objectifs ne sont pas les mêmes lorsqu’on achète pour se loger et lorsqu’on achète pour louer. Dans le deuxième cas, l’acquisition doit vous rapporter de l’argent. En ce sens, au vu des montants conséquents engagés, la rentabilité locative est le premier élément que doit évaluer un investisseur avant d’acheter un bien immobilier. 

Pour ce faire, il convient de calculer le rendement locatif annuel de son placement afin d’avoir une meilleure idée de ce que cet achat vous rapporte à l’année. Ce ratio se calcule en pourcentage par rapport au montant investi. Avec le résultat obtenu, globalement, vous saurez combien vous rapporte la location du bien en fonction de son prix d’achat et des frais engendrés. 

Comment calculer le rendement locatif d’un placement immobilier ?

Le calcul de base de la rentabilité locative prend en compte les loyers et le prix du bien. Toutefois, en y ajoutant les charges et les impôts, il est possible d’obtenir un résultat bien plus précis, soit la rentabilité nette. En y intégrant, en outre, les avantages fiscaux, on obtient ce que l’on appelle la rentabilité net-net. 

MÉTHODE DE CALCUL DU RENDEMENT LOCATIF BRUT D’UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

On obtient la rentabilité brute d’un logement en divisant le loyer annuel par le prix du bien incluant les frais de notaire. Ce résultat doit ensuite être multiplié par cent pour obtenir le rendement brut annuel.

Ainsi, si vous achetez un T1 à 160 000 euros frais de notaire inclus et que vous le louez à 650 euros par mois, sa rentabilité brute est de 4,8 % (650 x 12/160 000 x 100 = 4,8). 

Le rendement locatif brut est un premier indicateur très utile. Il permet à l’investisseur de comparer le potentiel des logements qui l’intéressent. Grâce à lui, vous aurez une meilleure idée de l’intérêt d’un investissement par rapport à un autre. 

Toutefois, il faut noter que les charges tout comme la fiscalité diffèrent pour chaque bien. Ce calcul reste donc imprécis et doit être affiné pour avoir une vision plus exacte de la rentabilité de chaque projet.

MÉTHODE DE CALCUL DU RENDEMENT NET D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF

Pour obtenir la rentabilité nette de charge d’un bien, vous n’avez qu’à reprendre le calcul précédent. Cependant, vous devez retirer au montant du loyer annuel, la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire ainsi que les frais de gestion.

Imaginons que pour votre T1 vous payez 600 euros de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 500 euros de charges non récupérables. Le calcul est donc le suivant : 

• 650 x 12 = 7 800
• 7 800 - 780 (10 % de frais de gestion) - 600 (taxe foncière) - 500 (charges non récupérables) = 5 920
• 5 920/160 000 x 100 = 3,7 %.

Votre rentabilité nette de charges est maintenant de 3,7 %. Ce calcul vous donne une idée bien plus précise du rendement locatif. En effet, cette approche tient compte des entrées ainsi que des sorties d’argent. Ces différents éléments, intégrés à la simulation financière, vous permettent de bâtir un plan de financement plus précis. 

Toutefois, notez que la rentabilité locative nette n’intègre pas la fiscalité (prélèvements sociaux, droits de mutation, etc.). Seul le calcul du rendement net-net, en effet, vous permettra d’être au plus proche de la rentabilité réelle de votre placement immobilier. 

MÉTHODE DE CALCUL DU RENDEMENT NET-NET D’UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF 

On parle de rentabilité net-net quand on a retiré à la rentabilité brute les charges ainsi que la fiscalité, les recettes et les dépenses annexes. Pour la déterminer, il faut ajouter au prix du bien les droits de mutation (environ 8 % du prix du bien) et les éventuels travaux. Il faut également intégrer les loyers, charges comprises, ainsi que les assurances et les prélèvements sociaux. 

Gardez en tête que certaines dépenses peuvent être déductibles des revenus fonciers. De la même façon, si vous contractez un dispositif immobilier (loi Pinel, Censi-Bouvard, loi Malraux, etc.), pensez à les imputer à votre fiscalité. 

La formule pour calculer le rendement net-net d’un investissement immobilier locatif est le suivant : loyers charges incluses plus charges plus fiscalité, le tout divisé par le montant total de votre investissement. Le résultat obtenu est à multiplier par cent. 

Cette évaluation est extrêmement précise, mais relève du cas par cas. Elle dépend, en effet, du profil fiscal, et donc du taux d’imposition, de chaque bailleur et de chaque investissement. Tout dépend donc du régime de vos revenus fonciers, de votre tranche imposable et des dispositifs fiscaux dont vous avez bénéficié.

FOCUS SUR LA MÉTHODE LARCHER

Si vous avez envie d’avoir une idée plus précise du rendement locatif de votre future acquisition sans avoir à réaliser de lourds calculs, vous pouvez appliquer la méthode Larcher. Cette dernière reprend la rentabilité brute en la calculant sur neuf mois de loyers (et non pas douze, comme initialement expliqué). 

Avec cette méthode, on estime que les charges et les autres dépenses avoisinent 25 % des loyers. Si nous reprenons l’exemple de notre T1, le calcul de la rentabilité locative avec la méthode Larcher est la suivante : 650 x 9/160 000 x 100 = 3,6 %. Ce résultat se rapproche effectivement du rendement locatif net de ce bien chiffré précédemment. 

Quel rendement pour quel type de bien ?

La rentabilité nette d’un investissement immobilier varie généralement entre 2 et 7 %. Pour les placements les plus porteurs, la rentabilité peut être encore plus conséquente. En effet, la performance dépend du type de bien. Au mètre carré, les petites surfaces rapportent souvent davantage que les grandes. 

Les studios aussi que les T1, en effet, rapportent mieux que les grandes surfaces. Toutefois, le turn-over quant aux locataires en place est souvent plus conséquent. Ce genre d’appartement connaît plus de vacances locatives ainsi que des remises en état plus fréquentes, qui impactent le rendement locatif. Autrement dit, le rendement plus élevé compense le risque. 

Les grands appartements et les maisons sont, au mètre carré, moins rentables. Néanmoins, les locataires sont généralement plus stables, puisqu’il s’agit souvent de familles. Elles ont d’ailleurs souvent tendance à s’approprier les lieux et l’entretiennent mieux. Cela diminue les frais d’entretien supportés par le bailleur qui n’impactent alors pas, voire moins, la rentabilité. Cette sécurité compense le rendement moins important. 

Finalement, les deux ou trois pièces offrent un compromis idéal. Le turn-over est raisonnable, la stabilité des locataires est correcte et les frais de remise en état restent limités.

Le rendement locatif : est-ce le seul critère à prendre en compte pour bâtir un patrimoine ?

Calculer la rentabilité locative du bien qui vous plaît est un très bon réflexe à avoir. Néanmoins, elle ne doit pas être le seul critère de votre prise de décision. L’essentiel avec ce genre d’investissement est de bâtir un patrimoine durable. Vous devez donc clarifier vos objectifs : mettre le bien en location le plus longtemps possible, loger vos enfants, reprendre le bien une fois que vous serez à la retraite, etc. 

L’essentiel est de savoir dès le départ ce que vous comptez faire du logement après la phase locative. Dans tous les cas, misez toujours sur des logements de qualité, avec une situation géographique idéale. Vous maximisez ainsi vos chances de trouver des locataires facilement pour votre location. De la même façon, en cas de revente, les potentiels acquéreurs ne seront que plus nombreux.

Vous l’aurez compris, le rendement locatif est un des premiers éléments à prendre en compte dans votre projet d’investissement locatif. C’est une notion clé pour toutes les stratégies d’investissement immobilier qui existent. Cependant, bien qu’il vous donne une bonne idée du potentiel du logement, ce n’est pas le seul élément à prendre en compte pour faire de ce placement une réussite.