Qu’est-ce qu’une queue de programme immobilier ?

Ce terme peu commun désigne une catégorie de logements neufs qui n’ont pas trouvé de propriétaires et qui sont, par cette occasion, accessibles à un prix réduit.

LA QUEUE DE PROGRAMME IMMOBILIER 

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Définition 

L’objectif d’un promoteur dans le neuf est de vendre l’intégralité des biens avant l’achèvement de la construction de l’immeuble. Il arrive pourtant que certains appartements ne soient pas vendus à la livraison. C’est ce que l’on appelle des queues de programme immobilier. Si le promoteur ne trouve pas des acquéreurs rapidement, ces stocks peuvent engendrer un impact négatif sur la rentabilité du projet.

Une décote sur le prix 

Afin d’attirer les investisseurs au plus vite, les promoteurs appliquent une décote sur le prix d’acquisition : entre 15 et 40 %. Ils la déterminent sur la base de plusieurs facteurs.

Premièrement, il faut savoir que les prix des appartements en lots sont fixés selon des coefficients. Ils dépendent de nombreux critères comme la taille du logement (plus il est grand, plus sa valeur au m2 est faible) et l’orientation de la pièce de vie (un bien exposé nord aura moins d’attrait). 

Ensuite, l’agencement a également un impact sur sa valeur. L’entrée est-elle trop grande ? Sur quoi donne le bien ? 

Une fois que tous ces critères sont réunis, le promoteur peut alors déterminer la décote.

LES RAISONS QUI EXPLIQUENT LA DIFFICULTÉ DE LA VENTE

Mais pourquoi certains biens immobiliers sont-ils plus durs à écouler que d’autres ? Il existe plusieurs raisons.

L’emplacement est sans aucun doute le critère le plus pointé du doigt. En effet, même si le bien bénéficie d’une localisation avantageuse, c’est souvent l’endroit où il est implémenté dans l’immeuble qui lui porte préjudice :

• Rez-de-chaussée 
• Au-dessus de la sortie du parking 
• Etc. 

Autre point à souligner : l’orientation du logement. Par exemple, dans le Nord, les acquéreurs apprécient particulièrement l’exposition sud, car elle apporte de la luminosité. Ça ne sera pas forcément le cas en région PACA où l’ensoleillement est très fort. Tout dépend de la région.

Parfois, ce n’est pas le bien lui-même qui est en cause. Il se peut que l’acheteur ne puisse plus financer son projet, car il n’a pas obtenu de prêt immobilier. Même si le logement a fait l’objet d’une promesse de vente, cet événement entraîne automatiquement l’annulation de la transaction immobilière. On parle alors d’un retour de lot. Le promoteur doit remettre l’appartement en vente.

Qui vend ce type de biens ?

Vous l’aurez compris, ce sont bien les promoteurs immobiliers qui s’occupent de vendre les queues de programme immobilier. Expérimentés, ils ont l’habitude de se retrouver avec ce genre de logements neufs après la livraison. Ils savent donc parfaitement comment s’y prendre pour trouver des propriétaires rapidement, voire dès le début de la construction. 

Avant même de vendre la totalité des biens, ces spécialistes savent déjà quels seront les appartements qui risquent de ne pas trouver preneur. Ces logements présentent des caractéristiques bien spécifiques et peu attractives pour les acheteurs (emplacement, exposition…).

Les promoteurs vont alors mettre en place plusieurs actions afin de valoriser ces appartements et d’attirer les investisseurs : 

• Une décote sur le prix, parfois proposée dès le début de la construction
• L’installation d’équipements de meilleure qualité et plus performants.

Les promoteurs les plus expérimentés savent anticiper les biens qui auront du mal à partir. Mais ils savent aussi que, en raison de leurs spécificités, ces logements sont recherchés par certaines catégories d’acheteurs. Par exemple, si quelqu’un souhaite absolument vivre en rez-de-chaussée, il se précipitera pour acquérir l’appartement qui répond à ce critère, car il est plus rare sur le marché. 

Conclusion : ce qui est vu comme un défaut par la plupart des acheteurs peut s’avérer être un critère essentiel pour d’autres. Les promoteurs se servent de cette opportunité pour vendre à ce type d’acquéreurs qui, parfois, peinent à trouver le bien idéal. Vous êtes donc presque certains de trouver un locataire !

Investir en queue de programme immobilier : quels sont les avantages ?

Mise à part la décote sur le prix d’achat, investir en queue de programme immobilier présente bien d’autres avantages.

UN LOGEMENT QUI SE LOUE FACILEMENT 

Il est vrai que si ce type de biens immobiliers ne trouve pas d’acheteurs, on pourrait se demander s’il est intéressant de faire un investissement locatif. Figurez-vous que oui ! Ces logements se louent plus facilement que l’on pourrait le croire.

Reprenons l’exemple du rez-de-chaussée. Ce critère est particulièrement recherché par les personnes à mobilité réduite, car il offre un accès pratique et facile. Il convient aussi parfaitement aux personnes âgées, mais aussi aux mères ou pères de famille qui se déplacent avec une poussette.

Pourtant, tous les projets immobiliers en VEFA ont pour obligation de faciliter l’accès aux personnes à mobilité réduite aux étages supérieurs. En quoi le rez-de-chaussée est-il un atout ?

Ces personnes doivent quand même faire un effort physique supplémentaire pour accéder au logement. Elles privilégient donc ce type de biens. 

UN BIEN IDÉAL POUR LES ADEPTES DES ESPACES VERTS 

Autres avantages des appartements en rez-de-chaussée : les espaces verts ou coins de verdures. La plupart de ces logements disposent en effet d’un espace extérieur plus ou moins grand selon les programmes. Pour certains acheteurs, il s’agit d’un critère primordial. 

Grâce à cet espace, vous avez la possibilité de créer un jardin personnalisé et agréable pour profiter directement de la nature. C’est également l’idéal si vous avez des animaux de compagnie. D’ailleurs, certains immeubles interdisent l’accès aux animaux domestiques, mais parfois, les biens en rez-de-chaussée ne sont pas concernés par cette mesure.

UNE BELLE RENTABILITÉ LOCATIVE

En investissant dans l’immobilier locatif, vous bénéficiez d’une rentabilité majorée. La raison ? Votre appartement sera loué au même prix que les autres appartements de l’immeuble qui ont pourtant coûté plus cher. Votre investissement en queue de programme immobilier sera donc forcément plus rentable !

Il faut cependant rester vigilant quant à la surface de l’appartement. Généralement, elle sera plus faible que les autres biens (c’est aussi une raison qui explique pourquoi le bien n’est pas vendu avant la livraison). Cela présente un risque : un turnover important des locataires. Même si la rentabilité est intéressante, il faut prévenir les vacances locatives afin de ne pas perdre d’argent.

Pour cela, pensez à adapter le logement aux catégories de locataires que vous visez : des étudiants, une famille, un couple âgé… 

DES CHARGES RÉDUITES 

Lorsque vous acquérez une queue de programme immobilier, les charges de la copropriété sont minorées, notamment pour les appartements en rez-de-chaussée. Cela s’explique par le fait qu’elles sont réparties en fonction de l’emplacement et de la taille du bien. Par exemple, un propriétaire vivant au rez-de-chaussée ne se servira pas de l’ascenseur pour accéder à son habitation. Il ne paye donc pas de charges pour ce service, contrairement à ceux qui vivent à l’étage. 

Il ne faut donc pas sous-estimer ces queues de programme immobilier ! 

Investir en queue de programme immobilier : quels sont les inconvénients ?

En contrepartie d’une belle rentabilité, vous serez forcément confronté à quelques désavantages.

DES CRITÈRES MOINS AVANTAGEUX 

Les logements qui ne se vendent pas avant la fin des travaux présentent de véritables avantages, surtout au niveau de la rentabilité. Il existe tout de même quelques inconvénients. En effet, ce n’est pas pour rien si les promoteurs rencontrent des difficultés à vendre ces logements. De plus, une zone géographique avantageuse et dynamique ne suffit pas à convaincre les acheteurs les plus réticents. 

Pour rappel, plusieurs critères peinent à convaincre les acquéreurs :

• L’emplacement du bien dans l’immeuble 
• L’exposition 
• Les nuisances sonores ou visuelles
• La surface habitable. 

Lorsque vous choisissez ce type de logements, il faut donc vous attendre à ce que les prestations soient moins qualitatives que les autres appartements de l’immeuble. Pour autant, ces critères peuvent représenter un atout considérable pour certains locataires. Ne renoncez pas et misez sur eux ! 

UNE OPTIMISATION DU BIEN IMMOBILIER 

Ces critères peuvent, en revanche, tout à fait convenir à des locataires. Mais il ne faut pas oublier qu’un bien présentant trop de points faibles sera dur à louer. La rentabilité en elle-même ne constitue pas un argument unique d’achat : il faut louer de façon continue. 

Dans certains cas, il conviendra donc d’optimiser au maximum l’appartement afin de satisfaire les locataires. Cela pourrait nécessiter quelques travaux et de nouveaux aménagements pour répondre aux besoins des occupants (étudiants, personnes âgées, famille…) :

• En cas de vis-à-vis, il sera pertinent d’installer un brise-vue ou de planter une haie 
• Si le locataire ciblé est un étudiant, il faudra tout miser sur la cuisine équipée 
• Pour une famille, il est plus intéressant d’avoir une chambre supplémentaire 
• Si vous ciblez des personnes âgées, privilégiez les équipements et aménagements adaptés aux personnes à mobilité réduite.

Afin de bien préparer votre projet, faites appel à un professionnel de l’immobilier. Avec lui, vous évaluerez vos besoins pour savoir s’il est judicieux d’investir dans tel ou tel bien. Il vous aidera également à trouver des solutions pour optimiser au mieux votre logement. 

Restez vigilant : tous les appartements en queue de programme immobilier ne valent pas forcément le coup. Prenez le temps de tout décortiquer avant de faire votre choix. L’objectif premier reste de louer votre bien sans interruption en évitant les vacances locatives.