Loi Scellier : une réduction d’impôt pour l’investissement locatif
Ancien dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Scellier avait pour objectif d’encourager l’investissement locatif. Afin d’attirer les investisseurs, elle offrait un avantage fiscal de taille : une réduction d’impôt pouvant atteindre 25 % du prix d’acquisition du bien immobilier. Il fallait cependant respecter un certain nombre de conditions. Aujourd’hui, la loi Scellier a été remplacée par la fameuse loi Pinel.
Sommaire
- En quoi consiste la loi Scellier ?
- Quels sont les avantages de la loi Scellier ?
- En quoi consiste la loi Scellier intermédiaire ?
En quoi consiste la loi Scellier ?
Ce dispositif avantageux avait un objectif précis : favoriser l’investissement locatif.
LA LOI SCELLIER
Entrée en vigueur en 2009, la loi Scellier cible les contribuables qui ont effectué un investissement locatif entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, soit en France métropolitaine, soit en outre-mer dans les zones éligibles.
La loi permet à ces investisseurs de bénéficier d’une belle réduction d’impôt dans la limite de 300 000 € et limitée à un bien par an (en 2009 et 2010). Mais pour profiter de cet avantage fiscal, il faut se soumettre à certaines conditions, notamment concernant le bien immobilier.
Important : ce dispositif s’est éteint le 31 décembre 2012, laissant place à la loi Duflot en 2013 puis à la loi Pinel en 2014, toutes deux en faveur de l’investissement locatif et proposant des avantages fiscaux.
LES CONDITIONS DE DÉFISCALISATION
Afin de bénéficier de l’atout fiscal, il faut respecter un certain nombre de critères qui concernent principalement le bien. En effet, le bien immobilier doit être :
- Acheté entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (jusqu’au 31 mars 2013 pour les VEFA)
- Localisé dans une zone éligible au dispositif (les zones A, A bis, B et C)
- Loué vide à titre de résidence principale
- Loué pendant une durée minimale de 9 ans
- Loué au cours des 12 mois qui interviennent après la date d’achèvement ou d’acquisition du logement.
Aussi, les membres du foyer fiscal du propriétaire sont exclus de la location : ils ne peuvent devenir locataires. Finalement, le loyer appliqué est encadré. Cela signifie qu’il faut respecter les plafonds en vigueur.
Concernant les organismes privés ou publics, ces derniers peuvent louer un bien immobilier en Scellier s’il est destiné à une sous-location en tant que résidence principale.
Il faut noter que, sous la loi Scellier intermédiaire, les conditions sont encore plus restrictives.
LES PLAFONDS DE LOYER EN 2021
Les plafonds de loyer dépendent à la fois de la date d’acquisition du logement et de la zone dans laquelle il se situe.
| Investissements effectués avant le 31 décembre 2010 | Investissements effectués à partir du 1er janvier 2011 | |
| Zone A bis | 24,11 € le m2 | 23,97 € le m2 |
| Zone A | 24,11 € le m2 | 17,78 € le m2 |
| Zone B1 | 16,76 € le m2 | 14,33 € le m2 |
| Zone B2 | 13,71 € le m2 | 11,70 € le m2 |
| Zone C | - | 8,14 € le m2 |
Bon à savoir :
- La zone A bis désigne Paris et sa première couronne
- La zone A englobe le reste de l'Île-de-France, la Côte d'Azur et le Genevois français
- La zone B1 concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants et certaines communes jugées coûteuses
- La zone B2 désigne les villes de 50 000 habitants et plus, les zones littorales et frontalières
- La zone C concerne le reste du territoire.
Quels sont les avantages de la loi Scellier ?
La loi Scellier offre trois grands avantages aux contribuables qui ont acquis un logement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans le but de le louer :
- La constitution d’un patrimoine
- L’anticipation de la retraite
- La revalorisation du logement lors de la revente.
Mais l’atout principal de cette loi reste sa réduction d’impôt qui peut atteindre 25 % du prix d’acquisition. En outre-mer, elle atteint même jusqu’à 40 % ! Par contre, les logements ne remplissant pas certains critères telle la norme BBC 2005 se voient pénaliser par une réduction d’impôt plus faible. La raison est très simple : le gouvernement entend favoriser l’acquisition de logements offrant de meilleures prestations.
Voici le montant de l’avantage fiscal selon la date d’acquisition et les types de biens :
| Logements neufs BBC 2005 | Autres logements | Logements en outre-mer | |
| Investissements effectués entre 2009 et 2010 | 25% | 25% | 40% |
Investissements effectués en 2011 (VEFA) :
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Autres investissements effectués en 2011 :
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Investissements effectués en 2012 :
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Investissements effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 mars 2013 :
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Exemple : En 2010, Madame B. achète un logement neuf d’une valeur de 155 000 €. Elle peut déduire 25 % de ce montant sur ses impôts pendant neuf ans, soit 38 750 € (155 000 x 0,25 = 38 750).
Pour bénéficier d’une réduction d’impôt encore plus importante, il existe une alternative.
En quoi consiste la loi Scellier intermédiaire ?
Dérivée du dispositif Scellier, la loi Scellier intermédiaire présente plus d’avantages, mais aussi plus de contraintes.
LA LOI SCELLIER INTERMÉDIAIRE
La loi Scellier intermédiaire offre une réduction d’impôt plus conséquente : 30 % sur le montant du prix d’acquisition du bien. Mais pour en bénéficier, le propriétaire doit se soumettre à des conditions encore plus restrictives en ce qui concerne la sélection du locataire. En effet, avec le dispositif Scellier classique, il n’y a qu’une obligation : les locataires ne peuvent pas appartenir au foyer fiscal du bailleur.
En revanche, la loi Scellier intermédiaire impose également des plafonds de loyer ainsi que des plafonds de ressources du locataire. Et pour finir, ce dernier ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire.
Ce n’est pas tout. Ce volet intermédiaire propose aussi une réduction d’impôt complémentaire. Elle peut aller de 2 à 5 % lorsque la période d’engagement initiale s’achève. Pour cela, il faut continuer de louer le bien dans le secteur intermédiaire.
Notons cependant qu’un logement soumis à la loi Scellier intermédiaire doit remplir les mêmes conditions que la loi Scellier classique (conditions d’achat, durée de location…).
LES PLAFONDS DE LOYER EN 2021
Les plafonds de loyer dépendent de la date à laquelle le bien a été acquis et de la zone où il se trouve.
| Investissements effectués avant le 31 décembre 2010 | Investissements effectués à partir du 1er janvier 2011 | |
| Zone A bis | 19,29 € le m2 | 19,18 € le m2 |
| Zone A | 19,29 € le m2 | 14,22 € le m2 |
| Zone B1 | 13,41 € le m2 | 11,46 € le m2 |
| Zone B2 | 10,97 € le m2 | 9,36 € le m2 |
| Zone C | - | 6,51 € le m2 |
RESSOURCES DU LOCATAIRE : LES PLAFONDS DE 2021
Les plafonds de ressources dépendent de la composition du foyer fiscal du locataire ainsi que de la zone où se situe le logement.
| Composition du foyer | Zone A | Zone B | Zone C |
| Personne seule | 48 587 € | 37 551 € | 32 859 € |
| Couple | 72 615 € | 50 145 € | 44 165 € |
| Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge | 87 287 € | 60 301 € | 52 873 € |
| Personne seule ou couple avec 2 enfant à charge | 104 555 € | 72 794 € | 63 989 € |
| Personne seule ou couple avec 3 enfant à charge | 123 776 € | 85 632 € | 75 101 € |
| Personne seule ou couple avec 4 enfant à charge | 139 729 € | 96 506 € | 84 716 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 525 € | + 10 762 € | + 9 623 € |
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