Qu’est-ce que la loi Girardin ?

Dispositif éthique et solidaire, la loi Girardin vise à encourager les investissements outre-mer pour soutenir les DROM-COM.

LA LOI GIRARDIN EN CLAIR 

La loi Girardin vous permet de bénéficier d’une baisse d’impôt lorsque vous investissez en zone outre-mer. L’objectif de cette loi est de soutenir l’économie des DROM-COM. Pour cela, deux possibilités s’offrent à vous :

• Le Girardin social ou immobilier, pour acquérir ou construire des logements neufs ou des logements sociaux neufs
• Le Girardin industriel, pour soutenir les entreprises locales.

Ce dispositif éthique et solidaire a été mis en place par le gouvernement afin de pallier les tensions locatives et de favoriser le développement économique outre-mer. Il récompense les investisseurs par un avantage fiscal immédiat aussi appelé « one shot ». Cela signifie que si vous investissez en Girardin, vous bénéficiez de votre réduction d’impôt dès l’année suivante. Ce n’est pas le cas avec les autres dispositifs de défiscalisation immobilière, souvent étalés sur plusieurs années. 

Le fonctionnement du Girardin social et celui du Girardin industriel sont assez identiques sur le plan fiscal. La vraie différence, c’est le produit financé. Ainsi, l’investissement en Girardin social sert à financer la construction de logements sociaux destinés à être loués. D’ailleurs, il y a une forte pénurie de ces logements dans les DROM-COM.

POURQUOI INVESTIR EN GIRARDIN

Ce dispositif est très attrayant, aussi bien au niveau financier que d’un point de vue éthique. En effet, vous bénéficiez d’un avantage fiscal très élevé tout en soutenant l’économie des DROM-COM.

Si ce système est si avantageux pour les contribuables de la métropole, c’est parce que la situation outre-mer est préoccupante. À titre d’exemple, on comptait plus de 100 000 demandes de logements sociaux en 2017. 

Avec cette loi, le gouvernement compte bien booster l’économie de ces territoires, notamment en finançant l’industrie locale et en construisant de nouveaux logements. En ce sens, le dispositif se veut éthique et solidaire. 

Quels sont les différents dispositifs de la loi Girardin ?

Il existe plusieurs dispositifs en Girardin, dont certains qui ont évolué au fil des années.

LE GIRARDIN IMMOBILIER

Le Girardin immobilier a été créé dans le but de pallier la carence locative dans les îles ultramarines. Pour attirer les investisseurs, ce dispositif propose une réduction d’impôt importante, qui varie selon la nature du projet et sa date de réalisation.

Il existe deux variantes de ce dispositif :

• Le secteur intermédiaire, sans contraintes de plafond de loyer ou de ressources du locataire
• Le secteur libre, soumis à un plafond de loyer et de ressources du locataire. 

À noter : initialement prévue pour se terminer le 31 décembre 2017, la loi Girardin a finalement été prolongée jusqu’au 31 décembre 2020 dans les DROM et jusqu’au 31 décembre 2025 dans les COM. Elle est désormais axée sur la construction de logements sociaux et non pas de logements neufs classiques : on parle de Girardin logement social. 

NOUVEAUTÉ POUR LE GIRARDIN IMMOBILIER

Depuis le 1er janvier 2018 et pour les investisseurs particuliers, la loi Girardin concerne principalement les opérations suivantes :

• Travaux de réhabilitation sur un logement ancien achevé depuis au minimum 20 ans destiné à être occupé par un locataire ou le propriétaire pendant 5 ans minimum à titre de résidence principale
• Travaux de confortation contre les risques cyclonique et sismique sur ces mêmes logements. 

Afin de bénéficier des avantages, ils doivent être réalisés jusqu’au 31 décembre 2023.

LE GIRARDIN INDUSTRIEL

Avec ce dispositif, vous investissez dans l’industrie locale et bénéficiez d’une réduction sur le montant de vos impôts.

Ce volet industriel a pour objectif de favoriser la relance de l’investissement privé. Les PME d’outre-mer souffrent en effet de leur isolation géographique et de la distance avec la métropole, qui engendrent des surcoûts. 

En investissant dans une petite entreprise des DROM, vous récupérez une partie de vos impôts. De cette manière, le matériel industriel sera acheté puis loué par une société à un entrepreneur local pendant 5 ans. À la fin de cette période, il pourra racheter ce matériel à un prix très avantageux.

Il est important de souligner que toutes les entreprises ne sont pas éligibles. L’État a privilégié les sociétés en fonction des priorités locales. Sont exclus, par exemple, le secteur bancaire, le commerce ou encore l’immobilier. 

Comment fonctionne la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt varie d’un dispositif à un autre.

LE VOLET IMMOBILIER 

La réduction d’impôt ne s’applique qu’à certaines conditions pour un Girardin immobilier :

• Le permis de construire a été délivré au plus tard en 2011 pour le secteur libre
• Dans le cadre d’un Girardin intermédiaire, il a été délivré au plus tard en 2012.

Voici les différents taux de réduction d’impôt selon les dispositifs :

Si le permis a été obtenu après 2013, le dispositif ne s’applique pas.

LE VOLET SOCIAL LOGEMENT

En ce qui concerne le Girardin logement social, la réduction d’impôt s’élève à 50 % du prix de revient du logement. Si le montant de la réduction est plus important que l’impôt du contribuable, le solde peut être reporté sur l’impôt sur le revenu sur les 5 années suivantes. De plus, l’investissement est plafonné à 18 000 € par an, ce qui est plus élevé qu’en métropole.

LE GIRARDIN INDUSTRIEL 

Si vous souhaitez investir dans l’industrie, cette solution de défiscalisation est particulièrement avantageuse. Premièrement, vous avez la possibilité de déduire jusqu’à 60 % du montant de votre investissement sur vos impôts. 

Autre bénéfice, l’avantage fiscal peut atteindre jusqu’à 120 % du montant investi, dans la limite d’un plafond de 18 000 €. En contrepartie, vous vous engagez à respecter les engagements pris auprès de l’entreprise.

Point d’attention : les sommes versées le sont à fond perdu. Cela signifie que vous ne percevez aucune indemnité à la suite de votre placement. L’avantage fiscal réduit seulement votre impôt.

Quels sont les risques de la loi Girardin ?

Quel que soit le dispositif, investir en Girardin n’est pas sans risque. L’administration fiscale peut requalifier l’opération et procéder à un redressement fiscal lorsque certaines conditions ne sont pas respectées. 

LA SITUATION GÉOGRAPHIQUE

Premièrement, il convient de citer la situation géographique. En effet, les DROM-COM se situent dans une zone tropicale sujette aux perturbations climatiques de grande ampleur : cyclones, ouragans, inondations… Tous ces éléments doivent sérieusement être pris en compte lors de votre choix, car pendant 5 ans, il est possible que vous perdiez tout. Afin de choisir les zones présentant le moins de risques, adressez-vous à un professionnel.   

LES LOGEMENTS

Concernant le Girardin immobilier ou social, le logement doit obligatoirement être mis en location non meublée de manière continue pendant au moins 5 ans ou 6 ans pour le secteur intermédiaire, et ce, à titre de résidence principale. À défaut, l’avantage fiscal sera annulé. Aussi, les retards de construction peuvent entraîner la suppression de la réduction d’impôt. 

LES ENTREPRISES

Il est possible que l’entreprise exploitante pour le Girardin industriel n’honore pas ses engagements sur la période des 5 ans, notamment à cause d’une faillite. Dans ce cas, vous perdrez l’avantage fiscal, car le matériel doit être exploité de façon continue pendant ce délai. 

Aussi, le matériel loué doit être neuf et affecté à l’activité d’une entreprise située dans une zone éligible. Puisqu’il est difficile de vérifier ces critères lorsque l’on vit en métropole, vous n’êtes pas à l’abri d’une fraude. Afin d’éviter un redressement fiscal, entourez-vous de véritables experts.

Avant d’investir dans un dispositif Girardin, que faut-il vérifier ?

Avant de vous lancer dans ce type d’investissement, il est nécessaire de vérifier plusieurs points, dont les conditions d’octroi. 

LES INFORMATIONS À VÉRIFIER 

Vous l’aurez compris, investir dans une île paradisiaque n’est pas sans risque. Afin de prévenir toute mauvaise surprise, il convient de bien se renseigner sur les opérations.

Pour cela, demandez à votre intermédiaire financier plusieurs informations sur le projet :

• La localisation 
• La société exploitante de l’investissement (santé financière, ancienneté…)
• L’étendue de la responsabilité juridique et financière des associés 
• Les garanties de l’opération
• L’agrément fiscal pour un Girardin industriel
• L’éligibilité de votre investissement.

La connaissance de ces éléments vous aidera à évaluer les risques potentiels.

LES CONDITIONS DU DISPOSITIF

Si vous souhaitez bénéficier de la loi Girardin social, il vous faudra respecter un certain nombre de conditions : 

• Acheter ou faire construire un logement neuf dans une zone éligible au dispositif
• Détenir un permis de construire délivré avant le 31 décembre 2012
• S’engager à louer le bien non meublé à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans (selon les dispositifs)
• Louer le logement dans les 6 mois qui suivent la date d’acquisition ou d’achèvement des travaux
• Respecter les plafonds de ressources des locataires et de loyer fixés par la loi.

Aussi, pour le Girardin industriel, l’entreprise exploitante doit louer les biens financés pendant 5 ans minimum. Finalement, tout investissement supérieur à 250 000 € doit recevoir un agrément de la part du ministère de l’Économie et des Finances.

En cas de manquement, vous vous exposez à un redressement fiscal et donc, une annulation pure et simple de votre réduction d’impôt. Prenez toutes vos précautions et entourez-vous de vrais professionnels !