Dans quelles conditions est-il possible de demander au locataire de quitter le logement qu’il loue ?

En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas résilier le bail de votre locataire à tout moment et sans justification. En l’occurrence, cette possibilité vous est offerte si vous souhaitez :

• Récupérer le logement afin d’y vivre ;
• Loger un membre de votre famille ;
• Vendre le bien.

En général, vous devez attendre l’échéance du bail pour récupérer votre logement, sauf si vous justifiez d’un motif légitime et sérieux (non-paiement des loyers par le locataire, nuisances sonores excessives, etc.). C’est la seule raison valable de donner congé à un locataire sans attendre la date d’échéance du contrat de location. 

SI LE PROPRIÉTAIRE SOUHAITE VENDRE LE BIEN

Propriétaire, vous pouvez donner congé à votre locataire si vous comptez vendre votre logement. D’une façon générale, dans ce cas, votre locataire doit libérer les lieux au plus tard à la date d’expiration du bail. Pour que votre demande soit valable, vous devez informer le locataire au plus tard six mois avant la date d’échéance du bail. En cas de retard, votre demande de congé n’est pas valable. 

Notez qu’en cas de vente, le locataire peut souhaiter devenir l’acquéreur du logement. Auquel cas, il bénéficie du droit de préemption. Cela signifie qu’il doit être prioritaire sur les autres acheteurs.

SI LE PROPRIÉTAIRE SOUHAITE HABITER DANS LE LOGEMENT OU LOGER UN PARENT PROCHE

Le propriétaire bailleur est également libre de donner congé à son locataire s’il souhaite lui-même vivre dans le logement ou qu’il compte y loger un parent proche (époux, concubin, partenaire de PACS, descendant ou ascendant) qui profitera du bien en tant que résidence principale. 

Dans ce cas, le propriétaire doit donner congé au locataire afin qu’il libère les lieux au plus tard à la date d’échéance du bail de location (date d’expiration du contrat). Encore une fois, pour que le congé soit valable, le locataire doit être informé quant au souhait du propriétaire au moins six mois avant la date d’échéance du bail. Dans le cas où la lettre de congé ne parviendrait pas au locataire en temps et en heure, la résiliation du bail n’est pas valable.

FOCUS SUR LES MOTIFS IMPÉRIEUX

Enfin, le propriétaire bailleur peut résilier le contrat de location de son locataire en invoquant un motif sérieux et légitime. C’est généralement le cas si le locataire en place ne respecte pas ses obligations, qu’il est l’auteur de nuisances de voisinage, ou qu’il ne paie son loyer constamment en retard, par exemple. 

Malheureusement, la loi ne précise pas les éléments qui constituent un « motif légitime et sérieux ». Dès lors, si le locataire conteste la décision du propriétaire, ce dernier devra prouver les actes qu’il dénonce et qui justifient la résiliation du bail. 

En cas de résiliation du bail pour des motifs impérieux, le locataire doit libérer les lieux au plus tard à la date d’échéance du bail et être informé de cette décision au plus tard six mois avant ladite date. En cas de faute grave, toutefois, la résiliation peut intervenir en cours de bail. 

Notez, par ailleurs, que si le logement que vous louez est conventionné ANAH ou APL, vous ne pourrez évoquer que le motif légitime et sérieux pour donner congé à votre locataire. 

Quel est le préavis à respecter ?

Le propriétaire n’a pas la possibilité de résilier le bail de location à tout moment. Il doit, en effet, attendre l’échéance du bail en cours, soit jusqu’à la date de renouvellement du contrat (sauf cas exceptionnel).

De la même manière, il doit en informer le locataire au plus tard six mois avant la date de renouvellement du bail. Si vous ne respectez pas ce délai, votre locataire peut faire valoir la nullité du congé. 

Comment un propriétaire doit-il donner congé à son locataire ?

Pour donner congé à votre locataire, vous pouvez opter pour l’une ou l’autre de ces solutions :

• L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ;
• L’envoi d’une lettre de congé signifiée par l’huissier ;
• La remise en main propre contre récépissé. 

Vous l’aurez compris, il est impossible de résilier le bail de location par mail, par courrier simple ou encore par SMS. Notez que le délai de préavis prend effet à partir de la date de signature de l’avis de réception du courrier ou du récépissé en cas de remise en main propre. 

Dans le premier cas, tant que votre locataire ne récupère pas le courrier, le préavis n’est pas lancé. Par précaution, il est souvent recommandé d’envoyer la lettre recommandée avec suffisamment d’avance afin d’éviter les impairs. En effet, si votre locataire ne récupère pas son courrier, vous aurez toujours le temps de contacter un huissier. 

Notez, en revanche, que si le locataire constate, à terme, que le logement est vide ou qu’il n’a pas été repris, il peut demander des dommages et intérêts au tribunal d’instance. De votre côté, vous vous exposez également à une amende pénale.

Que doit contenir la lettre de résiliation du bail par le propriétaire ?

LA LETTRE DE CONGÉ POUR VENTE DU BIEN

Si vous résiliez le bail de location afin de vendre votre logement, le courrier doit afficher certaines informations incontournables comme :

• Le motif du congé (la vente du bien) ;
• Le prix et les conditions de vente ;
• La description précise du logement et de ses annexes le cas échéant ;
• Les conditions de l’offre de vente au locataire.

De la même manière, le courrier doit être accompagné de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le courrier doit être adressé à l’ensemble des signataires du bail. 

LA LETTRE DE CONGÉ POUR REPRISE DU BIEN

Si vous résiliez le bail de location afin de reprendre le bien pour loger l’un de vos proches ou y habiter, votre courrier devra contenir :

• Le motif du congé (reprise du bien ou logement d’un proche) ;
• Le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise ;
• Le lien de parenté entre vous et la personne qui obtiendra le logement.

Encore une fois, votre courrier doit être adressé à l’ensemble des personnes qui figurent sur le contrat de location. 

LA LETTRE DE CONGÉ POUR MOTIF SÉRIEUX ET LÉGITIME 

Enfin, si vous résiliez le bail pour un motif sérieux et légitime, votre courrier doit clairement indiquer la raison du non-renouvellement du bail. Soyez donc précis, et ne lésinez pas sur les détails si vous en avez. 

Quel modèle de lettre de résiliation du bail par le propriétaire bailleur ?

Voici un modèle de lettre de résiliation du bail par le propriétaire bailleur.

Nom et prénom du propriétaire

Adresse complète 

Numéro de téléphone 

Nom et prénom du locataire

Adresse complète 

Numéro de téléphone 

Objet : congé pour reprise/vente/motif légitime et sérieux

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur, 

Je soussigné (nom et prénom du propriétaire), bailleur du logement situé (adresse complète du logement concerné), tiens à vous informer par la présente et conformément à l’article 15 de la loi n° 18-462 du 6 juillet 1989 que je souhaite résilier le contrat de bail de location conclu le (date de signature du contrat de bail) et que je dois vous délivrer congé à compter du (date d’échéance du bail). 

Par conséquent, vous devez avoir libéré les lieux, rendu les clés et réalisé l’état des lieux de sortie à la date mentionnée ci-dessous. 

Ce congé est motivé par mon intention de reprendre ce logement afin d’y résider moi-même/afin que Monsieur ou Madame (nom du futur locataire) qui est (insérer le lien de parenté qui vous lie au bénéficiaire) et qui demeure actuellement au (indiquer l’adresse de votre parent proche) puisse habiter dans les lieux. 

ou 

Ce congé est motivé par (expliquer en détail et de façon claire le motif sérieux et légitime à l’origine du courrier de résiliation du bail). 

Comme le veut la loi, le délai de préavis commence dès le jour où vous aurez reçu cette lettre. Il est de minimum 6 mois. Dans le cas où vous quitteriez les lieux avant l’expiration de ce délai, vous restez redevable des loyers et des charges pour la période où le logement aura été effectivement occupé. 

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments les plus distingués.

Signature

Qu’est-ce qu’un locataire protégé ?

Notez qu’il existe ce que l’on appelle des locataires protégés. Cela signifie que le propriétaire bailleur ne peut donner congé :

• À un locataire dont les revenus sont inférieurs au plafond de ressources applicables au prêt locatif à usage social ;
• À un locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans qui vit avec lui.

Dans ce cas, le locataire ne sera pas obligé de quitter les lieux, sauf si :

• Le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans ;
• Qu’il dispose de revenus faibles ;
• Qu’il a proposé à son locataire une solution correcte de relocation.  

Que se passe-t-il après la résiliation ?

Le locataire doit donc quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. Propriétaire et locataire doivent se rencontrer une ultime fois afin de réaliser l’état des lieux de sortie. Si le logement est en parfait état, le propriétaire peut restituer au locataire son dépôt de garantie en intégralité. Le cas inverse, il pourra déduire la somme de travaux à réaliser ou des impayés.