Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Il n’est pas rare de penser qu’il est nécessaire d’avoir un apport personnel afin de pouvoir investir dans l’immobilier. Cet apport, généralement égal à 10 % du prix d’acquisition du bien, tend, en effet, à rassurer les prêteurs. Cette somme sert, outre à montrer votre sérieux, à couvrir les frais annexes relatifs à l’opération (frais de notaire, frais de garantie du prêt, etc.). 

Pour autant, il est à l’heure actuelle possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Les banques proposent cette alternative de plus en plus fréquemment. Dès lors, vous réalisez un emprunt à 110 %, 120 %, voire 130 % dans certains cas.

Toutefois, pour profiter d’une telle faveur, vous devrez être très méticuleux. Votre dossier devra être solide, et votre projet, parfaitement mûri. 

Quelles sont les différentes possibilités d’investir dans l’immobilier neuf sans apport ?

Comme expliqué précédemment, il est aujourd’hui possible d’investir dans l’immobilier neuf sans apport. Cependant, vous devrez respecter certaines conditions, présenter un dossier complet à votre conseiller et jouir d’un projet mûrement réfléchi. 

PRÉSENTER UN DOSSIER SOLIDE 

Pour solliciter un crédit à 110 %, vous n’aurez d’autre choix que de présenter un dossier solide. Malgré l’absence d’apport, votre banque doit obtenir toutes les garanties que vous rembourserez votre emprunt en temps et en heure. 

La banque analysera dans les moindres détails votre situation financière des mois passés. Faites donc en sorte d’avoir des comptes propres, sans aucun découvert depuis plusieurs mois. Prouvez que vous êtes un bon gestionnaire, et que vous épargnez régulièrement. Vous pouvez, en effet, avoir un compte épargne et faire le choix de ne pas l’utiliser pour votre projet. Auquel cas, votre conseiller verra tout de même que vous avez un profil épargnant et il sera rassuré. 

Si possible, soldez vos différents crédits à la consommation avant de présenter votre dossier de financement. Cela va sans dire, mais il est également préférable que vous jouissiez d’un contrat de travail ou d’une autre source de revenus pérennes.

AVOIR UN PROJET SUFFISAMMENT MÛRI

Pour investir dans l’immobilier neuf sans apport, vous devez disposer d’un projet suffisamment mûri. Faites en sorte d’investir dans un logement idéalement situé, qui ne manquera pas de candidat à la location. Ainsi, vous pourrez prouver à la banque que votre bien va se louer rapidement, et qu’il ne subira pas trop de vacances locatives. En effet, les vacances locatives sont des vecteurs de risque pour les banques. Durant ces périodes, vous n’aurez pas de locataire et devrez rembourser la totalité de votre crédit immobilier vous-même.

Misez donc sur un quartier populaire (avec des animations, des espaces verts, des services à proximité, etc.) et une ville où la demande locative est forte (ville étudiante, touristique, avec un bassin d’emplois conséquent, etc.).

De la même manière, optez pour un logement attrayant et agréable, dans lequel les candidats à la location auront envie de se projeter. Vous maximisez ainsi vos chances de trouver des locataires durables rapidement. 

CHIFFRER LE RENDEMENT LOCATIF 

Encore une fois, dans l’optique de prouver à la banque que vous serez bien en mesure de rembourser votre crédit même en n’ayant pas d’apport, vous devez chiffrer le rendement locatif de votre futur bien. Par la même occasion, vous devez calculer le montant auquel votre habitation pourra être louée. 

Pour obtenir votre rendement locatif brut en pourcentage, vous devez suivre la formule suivante :

([loyer mensuel x 12]/100)/prix de la maison (incluant les frais d’acquisition). 

Prenons un exemple. Vous achetez un bien de 150 000 € et souhaitez proposer un loyer de 500 €. Votre rendement locatif sera donc de 500x12 = 6 000 € x 100 = 600 000/150 000 = 4 %. Ici, votre rendement locatif brut serait de 4 %.

Pour obtenir un résultat encore plus précis (le rendement net-net), pensez à retirer vos diverses charges telles que :

• La taxe foncière ;
• Les assurances ;
• Les frais de gestion ;
• Les frais d’agence, si vous lui confiez la location de votre bien, etc. 

Naturellement, plus le résultat obtenu sera important, plus vous aurez de chance que la banque vous accorde sa confiance. Si le résultat vous semble trop bas, méfiez-vous. Cela peut peut-être signifier que vous devez revoir votre projet, opter pour un autre logement ou une localisation géographique plus attrayante, par exemple. 

S’APPUYER SUR L’AUTOFINANCEMENT 

Autre astuce, pour convaincre la banque de vous prêter de l’argent, vous pouvez appuyer sur le principe de l’autofinancement de votre projet. Selon le rendement locatif de votre investissement, vous pouvez savoir à quel montant vous allez louer votre bien. 

Si ce montant couvre la totalité des charges et des mensualités de prêt, on dit dans le milieu que l’investissement locatif s’autofinance. Globalement, les loyers permettent de couvrir les remboursements de prêt sans que vous n’ayez à débourser de fonds propres. Cette situation est alors particulièrement confortable. C’est d’ailleurs peut-être l’élément ultime qui convaincra la banque de vous accorder sa confiance. Toutefois, ce critère à lui seul n’est pas suffisant. Vous devez malgré tout vous assurer que votre bien ne subira pas de vacances locatives trop conséquentes et que le marché immobilier affiche une forte demande locative. 

Notez que dans le cas où le montant du loyer ne couvrirait pas à 100 % le montant du prêt et des charges, vous devez consentir un effort d’épargne mensuel qui comblera l’écart entre vos mensualités de crédit et le loyer. Votre situation financière doit donc le permettre, en plus d’être suffisante pour couvrir votre capacité d’emprunt et vous permettre de jouir d’un taux d’endettement acceptable (généralement autour de 35 %). 

Est-il préférable d’être déjà propriétaire de sa résidence principale ou d’avoir de l’expérience en investissement locatif pour obtenir un crédit immobilier sans apport ?

En théorie, vous pouvez faire un crédit immobilier même si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale. Toutefois, en pratique, certaines banques peuvent émettre des doutes sur votre projet. En effet, cet investissement pourrait empêcher, ou compliquer, un futur emprunt pour une résidence principale. Vous serez, en effet, déjà au maximum de votre capacité d’endettement. 

La résidence principale peut, en outre, représenter une garantie intéressante pour la banque grâce à une hypothèque ou une Inscription en Privilège du Prêteur de Denier (IPPD). Néanmoins, la situation n’est pas non plus totalement impossible. Tout dépendra donc de votre banque, de vos finances et de vos projets. 

En ce qui concerne l’expérience en investissement locatif, là encore, en théorie, vous pouvez investir dans l’immobilier neuf sans apport et sans avoir déjà effectué l’opération une première fois. En revanche, il est certain que les organismes de prêt accordent plus facilement leur confiance aux personnes expérimentées en la matière. 

Quelles sont les autres solutions disponibles ?

La bonne nouvelle, c’est qu’il existe encore trois autres possibilités pour maximiser ses chances d’investir dans l’immobilier neuf sans apport. En l’occurrence, vous pouvez miser sur un dispositif immobilier qui appuiera votre dossier, vous faire accompagner par un expert du domaine ou encore investir dans un logement déjà loué. 

MISER SUR UN DISPOSITIF IMMOBILIER 

Pour maximiser vos chances d’aller au bout de cet investissement locatif sans apport, vous pouvez opter pour l’un des nombreux dispositifs immobiliers qui existent. En l’occurrence, le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt qui varie selon la durée de la mise en location. Vous pouvez ainsi déduire jusqu’à 63 000 € sur un bien de 300 000 € loué pendant 12 ans (sous conditions). La banque pourra alors intégrer cette réduction fiscale dans le calcul de votre reste à vivre, ce qui augmente grandement vos possibilités.

Outre le dispositif Pinel, vous pouvez également choisir le dispositif Censi-Bouvard, qui offre une réduction d’impôt d’un montant maximum de 33 000 € et la possibilité de récupérer la TVA de votre acquisition. 

De la même manière, vous pourriez, au choix, opter pour le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP). Ces statuts vous accordent également certains avantages fiscaux qui peuvent soutenir votre dossier. 

INVESTIR DANS UN BIEN DÉJÀ LOUÉ

Autre possibilité, vous pouvez investir dans un bien déjà loué. Ainsi, vous rassurerez davantage la banque, puisque le montant du loyer est déjà fixé, et le bien est souvent déjà occupé par des locataires. Elle sait donc d’avance quels sont exactement les revenus que vous allez toucher de votre loyer. De votre côté, vous devriez, en principe, toucher vos premiers revenus locatifs sans tarder. Vous aurez, finalement, une vision plus globale de la possibilité d’autofinancement du projet. 

FAIRE APPEL À UN COURTIER

Enfin, dernière possibilité et non des moindres, vous pouvez faire appel à un courtier. Outre le fait de vous faire gagner du temps et de l’argent, le courtier vous aidera à trouver l’offre qui vous convient le mieux grâce à son vaste réseau de partenaires. Il pourra également vous aider à constituer votre dossier et convaincre les banques de votre sérieux et de la faisabilité de votre projet.

Vous l’aurez compris, il est bel et bien possible d’investir dans l’immobilier neuf sans apport à condition de savoir s’y prendre correctement !