Sur quels critères se baser pour définir le prix d’un loyer ?

Le hasard n’a pas sa place en ce qui concerne la fixation de votre loyer. Il existe, en effet, quelques critères à considérer afin de pouvoir définir un montant idéal.

La qualité du logement et l’état de l’immeuble 

En premier lieu, portez une attention toute particulière à la qualité et l’état du logement ainsi que de l’immeuble. En effet, l’état général de la bâtisse est un aspect à prendre en compte dans le calcul du loyer. 

Si des travaux de réhabilitation sont à prévoir ou que le logement doit être remis au goût du jour, le loyer devrait être fixé en conséquence, soit à un prix inférieur au marché. D’une façon générale, une habitation neuve présente souvent un loyer plus élevé qu’une habitation ancienne notamment parce que le confort y est supérieur. 

De la même façon, tenez compte des équipements collectifs disponibles dans votre immeuble comme l’ascenseur, la présence d’une cave ou d’une place de parking, la qualité de l’isolation thermique et phonique, la qualité des matériaux utilisés, etc. afin de définir un coût au plus juste. En outre, si vous mettez une maison en location et que cette dernière dispose d’un jardin arboré, d’une piscine ou d’un garage, prenez ces éléments en considération. 

La localisation géographique et la surface habitable

La situation géographique d’un logement détermine en grande partie son loyer. En effet, au sein d’une même ville, les loyers peuvent varier considérablement. En l’occurrence plus l’habitation est proche du centre-ville, et donc des commodités et des principaux centres d’intérêt, plus les montants des loyers sont élevés. À l’inverse, une demeure éloignée du centre-ville, proche de la campagne, est généralement moins onéreuse.

Bien sûr, la surface habitable du bien défini selon la loi Carrez est également primordiale dans le calcul du loyer. Il va sans dire que plus un logement est grand, et en bon état, plus il sera coûteux.

Les performances globales 

Pour fixer le montant de votre loyer, prenez en compte les performances globales offertes par votre habitation. Il peut s’agir des prestations intérieures de votre bien, qui se réfèrent à l’état de votre logement et le fait qu’il soit meublé ou non. 

Les prestations extérieures entrent elles aussi en considération. Vous pouvez, en effet, répercuter sur le montant de votre loyer des prestations telles qu’un ascenseur, un gardien, un jardin, un interphone, etc. De la même façon, si votre demeure dispose d’un portail électrique, ou si elle est située dans une résidence sécurisée, c’est un atout non négligeable.

En tant que propriétaires, nous n’y pensons pas toujours, pourtant le niveau de performance énergétique est également un critère à prendre en compte. C’est d’ailleurs un élément de plus en plus important pour les locataires. Plus le niveau de performance énergétique du bien sera bas (de niveau A ou B, par exemple), plus cela sera intéressant pour les potentiels candidats à la location. Vous l’aurez compris, un logement qui présente un bon niveau de performance énergétique pourra être mis sur le marché à un tarif plus conséquent. 

Est-ce que la fixation du loyer est encadrée par la loi ?

Lorsque le bien que vous mettez en location n’est pas soumis à une disposition légale particulière, en tant que propriétaire, vous êtes libre de fixer le montant du loyer que vous souhaitez. Toutefois, cette information est à relativiser, car un loyer trop élevé peut vous empêcher de trouver des locataires.

Néanmoins, cette règle n’est pas valable sur tout le territoire français. En effet, le montant de votre loyer peut être encadré par la loi si ce dernier s’inscrit dans des dispositions légales spécifiques comme la loi Scellier ou encore la loi Pinel par exemple. En effet, ces dispositifs immobiliers vous obligent à plafonner votre loyer.

En outre, si votre logement se situe dans l’une des 28 agglomérations situées dans un dans une zone tendue, alors le montant de votre loyer sera plafonné par rapport à un loyer médian déterminé par le préfet de la ville.

L’investissement locatif encadré par un dispositif fiscal  

Si vous avez réalisé un investissement locatif en choisissant un dispositif fiscal comme la loi Pinel ou encore la loi de Normandie ou la loi Cosse, de nombreuses conventions et lois encadrent les contrats de location. Il existe, en effet, des contraintes liées à la durée de location, d’une part, ainsi qu’au plafond de loyer, d’autre part.

En l’occurrence, si vous avez sélectionné le dispositif Pinel, vous devez vous engager à louer votre logement pendant 6, 9 ou 12 ans. Pour cet engagement, vous obtenez une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant du bien. 

Toutefois, en optant pour ce dispositif immobilier, vous devez louer votre bien à un locataire dont les revenus sont modestes et vous devrez également fixer un loyer modéré, qui dépend de la zone dans laquelle se situe votre bien. 

En l’occurrence, si le logement se base en zone A bis le loyer ne doit pas excéder 17,55 euros par mètre carré. Pour une habitation située en zone A, le montant du loyer ne peut pas excéder 13,04 euros par mètre carré. En zone B1 le montant du loyer ne peut excéder 10,51 euros par mètre carré. 

Les différences sur le tarif entre la zone tendue et la zone non tendue  

D’une façon générale, en tant que propriétaire, vous êtes libre de fixer le loyer comme vous le souhaitez. Toutefois, cette règle n’est pas valable si votre habitation est localisée en zone dite tendue. 

On dit qu’une ville est en zone tendue lorsque son marché immobilier connaît un fort déséquilibre, où la demande de logement est largement supérieure à l’offre. Dans ces communes, les loyers sont souvent tirés vers le haut et atteignent des coûts exorbitants. 

Pour modérer ses tarifs élevés, diverses mesures ont été prises. Avant de fixer votre loyer, vérifiez donc que votre habitation ne se trouve pas en zone tendue soumise à un plafonnement des loyers.

Comment calculer le montant du loyer ?

Pour fixer le montant de votre loyer, vous devez prendre en compte les précédents éléments cités. Toutefois, pour avoir une idée plus précise, vous pouvez vous pencher sur le rendement attendu et comparer avec les autres biens semblables au vôtre qui sont disponibles sur le marché.

Évaluer le rendement attendu 

Pour définir le montant de votre loyer, vous pouvez vous baser sur le rendement que vous attendez. Pour rappel, le rendement locatif chiffre le revenu brut que vous rapporte votre location par rapport au prix d’achat de votre bien. Il s’exprime en pourcentage pour l’année. 

La formule pour calculer le rendement locatif est la suivante : loyer annuel brut divisé par le coût du logement, le tout multiplié par cent. Pour déterminer ensuite le rendement locatif net, vous n’avez qu’à déduire de ce résultat les charges non récupérables, la taxe foncière, les impôts ainsi que les frais de gestion.

À titre d’exemple, si votre habitation a une valeur de 150 000 euros, vous devrez demander un loyer minimal de 620 € pour obtenir un rendement brut de presque 5 %. Contrôlez donc que ce rendement brut concorde avec ce que vous aviez prévu dans votre plan de financement. De la même façon, vérifiez que ce montant minimum de 620 euros concorde avec les tarifs appliqués sur le marché et qu’il vous permettra de trouver un locataire.

Pour information, notez que plus votre habitation est petite, plus le rendement sera élevé. Les loyers des studios ou des T1 sont, proportionnellement à leur surface, toujours plus élevés que les loyers des trois ou quatre pièces par exemple.

Comparer avec les biens similaires sur le marché

Une fois que vous avez calculé le rendement que vous attendez avec cet investissement locatif, vous pouvez comparer ce tarif avec le marché et les biens similaires disponibles. Toutefois, pour que cette comparaison soit valable, les logements doivent être semblables aux vôtres. 

Pour ce faire, vous n’avez qu’à regarder les petites annonces immobilières de votre région, et idéalement, comparer avec des biens qui se situent dans le même quartier que le vôtre. Une fois que vous avez quelques éléments de comparaison, si vous souhaitez vous assurer une bonne rentabilité, il est préférable de placer le montant de votre loyer dans la fourchette haute en ce qui concerne le rapport qualité prix. À l’inverse, si votre objectif est de trouver rapidement et facilement un locataire, votre loyer ne doit pas être déconnecté de la réalité.

Vous savez maintenant avec plus de précision comment fixer le prix de votre loyer. Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il ne sert à rien de fixer des tarifs forcément élevés si aucune raison objective ne justifie ce montant. Cette démarche est même contre-productive puisqu’elle incite les locataires à partir dès qu’ils le peuvent ou à se tourner vers d’autres logements. Au contraire, il vaut mieux proposer un loyer cohérent avec le marché afin d’entamer une bonne relation avec votre locataire et le fidéliser.