Comment fonctionne l’encadrement des loyers par ville ?

Le dispositif impose des plafonds de loyer définis par plusieurs critères.

Définition 

L’encadrement des loyers consiste à réglementer le montant d’un loyer dans une ville. En d’autres termes, il fixe un plafond que les propriétaires bailleurs n’ont pas le droit de dépasser. Ce système concerne aussi bien les locations vides et meublées occupées à titre de résidence principale que les baux mobilité. De plus, ce dispositif s’applique seulement aux communes qui se situent dans une zone tendue. Les zones tendues font référence aux agglomérations souffrant d’un déséquilibre conséquent entre l’offre et la demande. 

Les critères 

Plusieurs critères entrent en compte dans la définition du plafond de loyer :

• Le type de logement (maison ou appartement) ;
• Le type de la location (nue ou meublée) ;
• Le nombre de pièces principales ;
• La date de la construction ;
• L’adresse du logement.

À noter : de manière générale, le plafond de loyer est souvent plus important dans le cadre d’une location meublée.

Le calcul 

Un site spécialement mis en place par le gouvernement vous permet de renseigner ces critères afin d’obtenir le loyer de référence médian, le loyer de référence minoré de 30 % ainsi que le plafond à ne pas franchir (majoré de 20 %). Le loyer fixé par le propriétaire doit se situer entre le montant du loyer minoré et celui du loyer majoré.

Afin de connaître le loyer hors charges à ne pas dépasser, il vous suffit de multiplier le loyer majoré par la surface habitable du bien.

Qu’est-ce que le complément de loyer ?

Exceptionnellement, la loi permet à certains propriétaires de proposer un loyer plus élevé que le plafond en vigueur, et donc, du loyer de référence majoré. C’est ce qu’on appelle un complément de loyer.

Ce dépassement de plafond est en réalité très peu encadré par la loi. Il doit cependant faire l’objet d’une justification basée sur les caractéristiques de localisation ou de confort. De plus, le complément ne sera valide qu’à certaines conditions. Premièrement, il faut que les spécificités (localisation et confort) n’aient pas été prises en considération dans la définition du loyer de référence qui correspond au bien. Ensuite, ces caractéristiques ne doivent pas entrer dans les charges récupérables pour le propriétaire. 

Finalement, ces caractéristiques doivent aussi être déterminantes dans la définition du loyer, notamment lorsque l’on compare le logement avec des biens de la même catégorie et localisés dans la même zone géographique. De manière plus générale, on justifie un complément de loyer lorsque le logement offre des prestations « exceptionnelles » comparées aux autres logements d’un même immeuble. Il peut s’agir :

• D’un duplex ;
• D’une vue rare ;
• D’une dépendance ;
• Etc. 

Il en va de même pour une place de parking, d’un garage ou d’une cave : s’ils sont peu fréquents dans un groupe d’immeuble et que le propriétaire dispose de l’un de ces espaces, alors il peut faire valoir un complément de loyer.

Important : durant les trois premiers mois du bail, le locataire peut contester le complément de loyer s’il considère qu’il n’est pas correctement justifié. Il devra alors se rendre à la commission départementale de conciliation. En tant que propriétaire bailleur, veillez à justifier de manière précise la fixation du complément de loyer dans le bail. Vous éviterez ainsi les litiges !

Dans quelles villes s’applique l’encadrement des loyers ?

L’application du dispositif concerne certaines communes et s’effectue en plusieurs temps.

Paris et Lille, les premières villes

Le premier encadrement des loyers a été mis en place le 1er juillet 2019 dans la ville de Paris. Le 1er mars 2020, Lille et ses deux communes associées, Hellemmes et Lomme, ont à leur tour adopté le dispositif. Cette année-là, le nombre de villes concernées était très bas, mais le dispositif s’est propagé.

De nouvelles villes à la mi-2021

En 2021, ce sont vingt communes supplémentaires qui imposent ce dispositif. Les neuf villes de l’établissement Public territorial Plaine Commune ont mis en place l’encadrement des loyers depuis le 1er juin 2021 : 

• Aubervilliers ;
• La Courneuve ; 
• L’Île-Saint-Denis ;
• Épinay-sur-Seine ;
• Pierrefitte-sur-Seine ;
• Saint-Denis ;
• Saint-Ouen ;
• Stains ;
• Villetaneuse.

Fin 2021 : Lyon et Villeurbanne adoptent l’encadrement des loyers

Cette même année, les candidatures de Lyon et de Villeurbanne ont également été retenues. Elles appliquent ainsi le dispositif depuis le 1er novembre 2021.

Finalement, les neuf villes de l’établissement public territorial Est Ensemble, à savoir Bagnolet, Bobigny, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Montreuil, Noisy-le-Sec, Romainville et Pantin, ont intégré l’encadrement des loyers depuis le 1er décembre 2021. 

Les candidatures retenues en 2022

En 2021, de nombreuses villes ont déposé leur candidature en vue d’appliquer le dispositif. Cependant, seules deux d’entre elles ont été acceptées : Bordeaux et Montpellier. Selon une décision du 2 septembre 2021, ces deux communes imposeront l’encadrement des loyers courant 2022.

Il faut noter que l’intégralité des territoires de ces communes est concernée par le dispositif.

Quelles candidatures ont été rejetées ?

Certaines villes ont montré un intérêt pour l’encadrement des loyers. Leur demande n’a finalement pas abouti. 

Les candidatures non retenues 

Les candidatures de Grenoble ainsi que vingt-sept villes de Grenoble-Alpes Métropole ont été rejetées : Vif, Venon, Vaulnaveys-le-Bas, Varces-Allières-et-Risset, La Tronche, Seyssins, Seyssinet-Pariset, Sassenage, Saint-Pierre-de-Mésage, Saint-Martin-d’Hères, Saint-Égrève, Quaix-en-Chartreuse, Le Pont-de-Claix, Poisat, Murianette, Meylan, Herbeys, Gières, Le Fontanil-Cornillon, Fontaine, Eybens, Échirolles, Domène, Claix, Champagnier, Brié-et-Angonnes et la Bresson.

Onze communes de l’établissement public Territorial Grand Orly Seine Bièvre se sont également vu refuser leur candidature : 

• Villejuif ; 
• Arcueil ; 
• Orly ; 
• Le Kremlin-Bicêtre ;
• Ivry-sur-Seine ;
• Gentilly ;
• Vitry-sur-Seine ;
• Cachan ;
• Fresnes ;
• Choisy-le-Roi ;
• Chevilly-Larue.

Les conditions à remplir

Si la demande des communes énoncées précédemment a été refusée, c’est que les villes ne respectaient pas certains critères. En effet, afin que l’encadrement des loyers soit applicable, la loi prévoit quatre conditions : 

• Un écart considérable entre le loyer moyen du parc locatif privé et celui du parc locatif social ;
• Un niveau de loyer médian important ;
• Un taux faible de nouvelles constructions durant les cinq dernières années ;
• Une intention limitée de la production pluriannuelle de logements dans le programme local de l’habitat.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?

Afin que le dispositif soit bien appliqué, des sanctions sont prévues en cas de non-respect de l’encadrement des loyers. Par exemple, si le propriétaire bailleur fixe un prix trop élevé, le préfet peut exiger la réduction de ce montant. Le propriétaire devra également indemniser le locataire en lui versant la totalité du trop-perçu.

Dans le cas où le propriétaire bailleur refuserait de se soumettre aux exigences du préfet, celui-ci peut le contraindre à payer une amende administrative dont le montant peut s’élever à 5 000 € pour un particulier ou 15 000 € pour une personne morale.

En ce qui concerne le locataire, il peut saisir la justice afin de demander une diminution de loyer lorsque le montant dépasse le seuil prévu par la loi.

Il faut noter que dans la grande majorité des cas, le contrôle de l’application de l’encadrement des loyers s’effectue lors d’un litige entre le locataire et le bailleur. Cependant, ces différends n’arrivent que très rarement. À cause de ce manque de contrôle, il arrive donc que le dispositif ne soit pas toujours respecté.

Quelles mesures pour un meilleur respect du dispositif en 2022 ?

Des responsables communaux et des parlementaires se sont plaints du manque de respect de l’encadrement des loyers. Ils déplorent également l’insuffisance de contrôles et de sanctions appliquées aux responsables d’abus. Face à leurs remarques, le gouvernement a renforcé la loi n°2022-217 du 21 février 2022 avec deux mesures supplémentaires.

Désormais, les mairies peuvent demander à contrôler le respect de l’encadrement des loyers à la place de la préfecture et prononcer elles-mêmes les sanctions. Même si cette mesure peut paraître simple, elle va en réalité renforcer la surveillance des propriétaires bailleurs. En effet, lorsqu’une mairie choisit de se faire déléguer cette mission, c’est qu’elle souhaite véritablement faire respecter le dispositif ! 

Ensuite, à partir du 1er juillet 2022, les annonces devront faire preuve d’une plus grande transparence. Il sera obligatoire de mentionner plusieurs éléments dans l’annonce d’un bien immobilier mis en location dans une ville où l’encadrement des loyers est appliqué :

• Le loyer majoré ;
• Le loyer de base ;
• Le complément de loyer.

Cependant, en tant que locataire, il faudra vous assurer vous-même que le montant du complément de loyer est justifié. Pour cela, vous pouvez vous baser sur diverses caractéristiques comme la localisation et le confort.

Quelles sont les limites du dispositif ?

Bien que récent, l’encadrement des loyers a déjà reçu certaines critiques. On lui reproche en premier lieu son inutilité. En effet, on considère que le niveau des loyers s’adapte en fonction de l’offre et de la demande, mais aussi de la conjoncture économique. Cela signifie que, lors des épisodes de crise économique et sociale, le niveau des loyers diminue ou se stabilise, ce qui rend caduc l’encadrement des loyers.

Autre point de contestation : son inefficacité. Le dispositif a pour but d’augmenter l’offre de logements afin de réduire la tension locative dans les communes. Pourtant, certaines personnes pensent que seule la construction de biens en zones tendues assortie d’avantages fiscaux serait vraiment efficace pour faire face à la crise du logement.

D’ailleurs, l’encadrement des loyers pourrait même aggraver cette crise. La raison ? Les loyers plus bas rendraient les investissements locatifs moins rentables, ce qui pourrait déplaire aux investisseurs.

Quoi qu’il en soit, il est difficile d’analyser le dispositif à ce stade. Cette mesure est récente et ne concerne qu’une vingtaine de villes. De plus, la notion de complément de loyer est encore trop vague, ce qui n’aide pas à mesurer de façon exacte le respect de l’encadrement des loyers. Cependant, dans les années à venir, de nouvelles mesures vont très certainement voir le jour afin de mieux encadrer le dispositif dans son ensemble.