Quelle est la différence entre la location vide et la location meublée ?

En principe, un logement mis en location sans meuble est considéré comme un logement vide. Il ne dispose pas du matériel nécessaire à la vie quotidienne qui permet, entre autres, de cuisiner, de manger ou de dormir. Dans ce cas, le locataire se trouve bien souvent dans l’obligation de ramener son propre équipement. Pour cette raison, la location nue se veut nettement plus abordable que la location meublée.

On parle d’une location meublée lorsque le logement est équipé selon une liste bien précise. Dans cette situation, le propriétaire bailleur fournit au locataire les meubles et appareils électroménagers utiles pour la vie courante. Ce dernier n’a donc théoriquement pas besoin de ramener ou d’acheter un volume trop important d’équipement. En revanche, le loyer sera plus élevé qu’une location vide afin de tenir compte du coût de l’aménagement.

Autre différence, la location nue ne propose qu’un seul type de bail. La location meublée en prévoit trois en fonction du profil du locataire :

• La location meublée classique ;
• La location meublée pour étudiant ;
• Le bail mobilité.

Le bail mobilité a été créé sous l’impulsion de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018. Il permet aux propriétaires bailleurs de louer un logement meublé de façon ponctuelle à une personne en mobilité (10 mois maximum). 

Afin de connaître toutes les différences liées aux types de location ainsi qu’aux baux, nous vous proposons un tableau récapitulatif.

Tableau récapitulatif des différents types de location

Quels sont les meubles à fournir ?

L’ameublement du logement est la différence principale entre la location meublée et la location nue. Mais alors, quels meubles faut-il mettre à disposition des locataires ?

Les meubles en location meublée

Une location est dite meublée lorsque le logement comporte un certain nombre de meubles. L’idée est de permettre au locataire de bénéficier du matériel indispensable à la vie courante (manger, dormir…). Voici la liste obligatoire :

• Literie (couette et couverture) ;
• Système d’occultation des fenêtres pour la chambre à coucher ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four micro-ondes ;
• Réfrigérateur ou congélateur ;
• Vaisselle pour les repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Luminaires ;
• Étagères de rangement ;
• Matériel d’entretien pour le logement.

En tant que locataire, vous n’avez pas à racheter le matériel lorsqu’il se dégrade au cours du bail. C’est au propriétaire de s’en charger. Il prend également en charge les éventuels travaux de rénovation et les réparations nécessaires.

Le mobilier en location vide

En principe, un logement loué vide ne dispose pas de matériel ou de meubles. Les bailleurs peuvent toutefois meubler leur bien s’ils le souhaitent. D’ailleurs, il est courant que les propriétaires proposent une cuisine équipée, des appareils électroménagers, des rangements ou même un canapé-lit. La location est considérée comme nue tant que le logement n’intègre pas l’ensemble des équipements obligatoires d’une location meublée.

Mais alors, pourquoi certains propriétaires équipent-ils leur logement vide ? Pour les locataires, un bien meublé, même très peu, est beaucoup plus attractif qu’une location qui ne propose aucun ameublement ou équipement. C’est donc une stratégie pour trouver rapidement un locataire et ainsi éviter les vacances locatives. C’est aussi le moyen de réduire le nombre d’allées et venues avec du mobilier volumineux.

Quelle est la durée des baux ?

La durée d’un bail varie en fonction de la nature de la location et du profil des locataires.

Le bail classique

La durée d’un bail d’une location vide est de trois ans, même lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale. Si vous possédez le bail via toute autre personne morale, la durée passe alors à six ans. Pour une location meublée, elle est d’un an.

Quand le bail arrive à son terme, il ne prend pas fin : il est reconduit tacitement pour la même période. Autrement dit, le renouvellement du bail est automatique ! Il n’est pas nécessaire d’établir un nouveau document ou de contacter le locataire.

Le bail étudiant ou mobilité

Vous êtes propriétaire d’un meublé et vous louez votre logement à un étudiant ? Dans ce cas, vous pouvez choisir le bail étudiant de neuf mois. Non-renouvelable, il vous assure de récupérer votre bien à l’issue du bail, sans avoir besoin de donner congé au locataire. Ce n’est pas le cas avec un logement vide.

Si votre locataire se trouve dans une situation de mobilité (voir les conditions dans le tableau), alors vous pouvez opter pour le bail mobilité. C’est vous qui allez fixer librement la durée. Mais attention, elle doit être supérieure à un mois et ne pas en excéder dix.

Location vide ou meublée : quelles différences en matière de fiscalité ?

La fiscalité dépend de la location et du mode d’imposition.

Deux régimes fiscaux, deux modes d’imposition

Le régime fiscal diffère en fonction du type de location. Ainsi, les loyers générés par la location entrent dans l’une des catégories suivantes :

• Location vide : revenus fonciers ;
• Location meublée : bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il existe également, dans les deux situations, deux systèmes d’imposition. Il peut être forfaitaire ou réel.

Le régime micro-foncier

En meublé, l’abattement forfaitaire est de 50 %. En vide, il est plus bas : 30 %. Le plafond des loyers à ne pas franchir est également plus élevé pour la location meublée. À première vue, l’imposition forfaitaire semble être l’option la plus judicieuse pour les propriétaires. En réalité, il faut prendre en compte un autre paramètre : la contribution économique territoriale (CET). Il s’agit d’une taxe à laquelle sont uniquement soumis les logements meublés. Son montant varie d’une ville à une autre.

Lorsque le coût des frais, des charges et des travaux que vous devez payer pour votre bien, excède le montant de l’abattement forfaitaire, vous avez tout intérêt à déclarer au réel. Ça sera aussi le cas si vos revenus fonciers dépassent les seuils de l’imposition forfaitaire. D’ailleurs, le régime micro-foncier s’applique lorsque les revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 € par an.

Le régime réel

Quand le revenu brut foncier annuel dépasse 15 000 €, c’est le régime réel qui s’applique. Qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée, vos frais et vos charges seront déduits de votre loyer :

• Les frais de gestion et de procédure ;
• Les dépenses pour les travaux d’amélioration et de réparation ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les taxes foncières ;
• Les primes d’assurance ;
• Les indemnités d’éviction et frais de relogement ;
• Les provisions pour charges de copropriété (sauf charges récupérables) ;
• D’autres déductions spécifiques.

Cependant, la déclaration des BIC est plus complexe que celle des revenus fonciers. Dans ce cas, l’aide d’un expert (généralement un comptable) est souvent requise.

Attention : lorsque vous choisissez ce mode d’imposition, vous ne pouvez pas retourner au régime micro-foncier pendant une durée de trois ans.