Qu’est-ce que les charges locatives ?

Les charges locatives sont des dépenses initialement payées par le propriétaire, mais qui seront remboursées par le locataire. Aussi connues sous le nom de charges récupérables ou provisions sur charges, elles sont payées chaque mois par le locataire en même temps que le loyer.

Ces frais servent principalement à couvrir les différentes charges de copropriété qui incombent au propriétaire bailleur. Elles comprennent, le plus souvent, l’entretien des parties communes, l’entretien et la réparation des ascenseurs ou encore le chauffage collectif. Notez que la liste des charges récupérables sur le locataire est fixée selon le décret du 26 août 1987.

Quelles sont les charges locatives récupérables sur le locataire ?

Que le locataire dispose d’une location vide ou d’une location meublée, la liste des charges locatives récupérables sur le locataire est fixée par décret, de manière réglementaire. Ces charges se distinguent selon trois catégories de dépenses :

• Celles relatives au logement et à l’immeuble ;
• Les frais d’entretien courant et de menues réparations dans les parties communes ;
• Les taxes locatives. 

L’EAU ET LE CHAUFFAGE COLLECTIF 

Le propriétaire peut, en l’occurrence, récupérer certaines dépenses liées à la consommation d’eau et de chauffage sur le locataire. C’est notamment le cas de l’eau froide et chaude du locataire, de l’eau utilisée pour l’entretien des parties communes et des espaces extérieurs, de la fourniture d’énergie et du chauffage collectif. Les frais d’entretien des réparations des équipements de production d’eau et de chauffage sont également imputables au locataire.

LES PARTIES COMMUNES ET L’ASCENSEUR

Le propriétaire peut être remboursé sur certains frais engagés pour les parties communes. C’est notamment le cas de l’électricité, des produits d’entretien, des frais de personnel d’entretien ou encore de la réparation des appareils d’entretien de propriété (comme l’aspirateur, par exemple). 

Notez également que le propriétaire peut facturer au locataire les frais liés à l’électricité ainsi qu’à l’entretien de l’ascenseur (petites réparations de la cabine, fourniture des produits d’entretien, vérifications réglementaires, etc.).

LES ESPACES EXTÉRIEURS 

Les dépenses inhérentes à l’entretien des espaces extérieurs (espaces verts, aires de jeux, piscine, voies de circulation, etc.) peuvent également être remboursées par le locataire. Nous retrouvons, dans cette catégorie, les opérations de coupe des arbres, le nettoyage des jardins, l’arrosage des plantes ou encore l’achat de produits de jardinage, par exemple.

LES TAXES ET LES REDEVANCES 

Enfin, le propriétaire peut demander au locataire le remboursement de diverses taxes et redevances telles que :

• La redevance assainissement ;
• La taxe de balayage ;
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 

FOCUS SUR LES CHARGES LOCATIVES EN MAISON INDIVIDUELLE

Finalement, la liste des charges locatives est plus longue lorsque le locataire loue un bien dans un immeuble collectif, que lorsqu’il opte pour une maison individuelle. En effet, dans ce dernier cas, sans parties communes, les charges se limitent aux services dont profite le locataire. Il ne s’agit, en général, que de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les factures liées à l’eau, à l’électricité et à l’entretien des espaces verts étant, le plus souvent, directement au nom du locataire en place. 

Quelle est la méthode de calcul des charges locatives ?

Le montant des charges locatives doit obligatoirement apparaître sur la quittance et l’avis d’échéance que reçoit le locataire chaque mois. Généralement, dans le cadre d’une location vide, les charges locatives sont fixées selon les dépenses effectuées par le propriétaire l’année précédente. C’est ce que l’on appelle le paiement par provision. 

Tout est donc établi sur la base du budget prévisionnel de la copropriété ou des résultats de la plus récente régularisation de charges, et le locataire verse, en quelque sorte, une avance. Le montant de ces charges peut donc varier d’une année à une autre. Ainsi, le montant des charges locatives payées par le locataire doit faire l’objet d’une régularisation annuelle. 

Comment se passe la régularisation des charges ?

Les charges locatives doivent être régularisées au moins une fois par an. Pour ce faire, il est essentiel de comparer le total des provisions demandées au locataire aux dépenses effectives engagées par le propriétaire tout au long de l’année. 

Dans le cas où les provisions payées seraient supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu au locataire. Dans le cas inverse, le locataire devra régler un complément. 

Notez que pour réaliser la régularisation des charges, le propriétaire doit communiquer au locataire un certain nombre d’informations au préalable :

• Le décompte des charges locatives (électricité, eau, ascenseur, etc.) ;
• Le mode de répartition entre les locataires dans le cas d’un bien situé dans un logement collectif ;
• La note d’information sur le mode de calcul du chauffage et de la production d’eau chaude. 

Notez que si le propriétaire omet de régulariser les charges durant l’année, il peut encore le faire sur les trois années qui suivent. Passé ce délai, il existe une prescription. De la même manière, le propriétaire est en droit de majorer chaque année les charges locatives afin de s’approcher le plus possible du résultat probable de l’année suivante. 

Que faire en cas de départ du locataire ?

En règle générale, au départ d’un locataire, le propriétaire dispose de deux mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie. Si l’état des lieux de sortie ne relève aucune dégradation, alors ce délai passe à un mois. 

En revanche, les comptes de la copropriété se réalisent une fois par an. Il arrive que le locataire quitte les lieux avant que les charges soient arrêtées. C’est le cas, par exemple, si votre locataire part au mois d’avril, mais que le relevé de comptes de la copropriété est prévu pour le mois de décembre. 

Dans ce cas, la loi autorise le propriétaire à conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie et passer outre les délais de restitution légalement fixés. Il peut alors restituer le solde éventuellement dû, sans intérêt, une fois l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble réalisé. Toutefois, locataire et propriétaire peuvent trouver un accord, et décider de solder l’ensemble des comptes au départ du locataire sans attendre. 

Quel est le fonctionnement des charges locatives en location meublée ?

Outre le système de provision pour charges, dans le cadre d’une location meublée, il est plus fréquent d’opter pour le paiement au forfait. Dans ce cas, le locataire verse chaque mois au propriétaire un montant fixe défini dans le contrat de bail de location. 

Avec le paiement au forfait, le propriétaire bailleur n’a pas la possibilité de réaliser une régularisation, et ce, même si le montant des charges réelles payées est supérieur au montant versé par le locataire. L’inverse est aussi vrai. Si le locataire paye plus de charges que ce que le propriétaire règle réellement, il ne pourra en aucun cas demander un remboursement. 

Notez que dans ce cas, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères doit être comprise dans le forfait. Elle ne pourra être réclamée en complément. 

Que faire des charges locatives avec un bail mobilité ?

Si le locataire a signé un bail mobilité, alors les charges sont obligatoirement au forfait. En effet, si elles étaient au réel, le propriétaire devrait attendre la régularisation annuelle des comptes de l’immeuble par le syndic afin de procéder à la régularisation des charges. Or, le bail mobilité concerne des locations de courte durée. Il n’est pas toujours évident d’attendre la régularisation des charges de la copropriété pour réaliser tous les calculs, puisqu’elle intervient, le plus souvent, après le départ du locataire. 

De la même manière, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie pour ce type de location. Il ne pourrait donc pas non plus conserver 20 % du dépôt au départ du locataire, en attendant la régularisation annuelle des charges, comme cela peut être envisageable avec les contrats de location classique. En bref, pour plus de simplicité pour les deux parties, avec un bail mobilité, les charges locatives sont forcément calculées au forfait.

Quelles sont les charges non récupérables ?

Comme expliqué précédemment, toutes les charges ne sont pas récupérables sur le locataire. Ainsi, c’est au bailleur d’assumer seul les dégradations liées à la vétusté des logements ou des équipements, par exemple. Le locataire n’est pas non plus responsable des vices de construction, de malfaçon ou des cas de force majeure qui pourraient abîmer la bâtisse ou ses équipements. 

De la même manière, les charges qui tendent à valoriser l’immeuble ou le bien, tout comme le remplacement des tuiles, des gouttières, des terrasses, des cheminées ou des équipements ménagers défectueux ne peuvent être récupérées sur le locataire en place. 

Vous l’aurez compris, la liste des charges locatives est fixée par décret, et se résume aux frais d’entretien des parties communes, aux taxes locatives et aux prestations collectives. Fixées par provision ou au forfait, elles font l’objet d’un encadrement très précis.