En quoi consiste le bail réel solidaire ?

Le BRS a pour vocation de favoriser l’accession à la propriété. Voici son fonctionnement.

UN CONTRAT POUR LES REVENUS MODESTES

En immobilier, le bail réel solidaire (BRS) est un contrat qui lie un organisme de foncier solidaire (OFS) et un preneur. Mis en place en 2016, ce contrat s’applique aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Il permet aux foyers modestes de devenir propriétaire de leur résidence principale à l’aide d’un prêt et d’une redevance mensuelle, le tout sans avoir à supporter le prix élevé d’un terrain. 

Mais concrètement, comment cela fonctionne-t-il ? C’est très simple : le BRS sépare le foncier du bâti sur une durée pouvant aller de 18 à 99 ans. De cette façon, l’organisme de foncier solidaire devient propriétaire du terrain tandis que, en tant que preneur, vous devenez propriétaire du logement.

EXEMPLE D’UN BRS

Une famille est à la recherche d’une maison ou d’un appartement avec une superficie comprise en 80 et 90 m2. En temps normal, son budget devrait tourner autour de 360 000 €. Mais avec un BRS, la famille peut acquérir un logement à 250 000 €. Puisque le bail réel solidaire lui permet de ne pas acheter le terrain, elle réalise des économies plus que conséquentes ! 

FOCUS SUR L’ORGANISME DE FONCIER SOLIDAIRE (OFS) 

Les organismes de foncier solidaire sont des organismes sans but lucratif. Leur mission : acquérir des terrains et en devenir les propriétaires afin de proposer des logements accessibles aux foyers les plus modestes. 

Une fois les terrains achetés, ils sélectionnent les ménages éligibles qui auront accès à ce type de contrat. Le BRS ne peut être que proposé par les OFS.

À qui s’adresse le bail réel solidaire ?

De manière générale, le BRS s’adresse aux foyers modestes. Il existe cependant des plafonds de ressources à respecter en fonction des zones. Ces plafonds sont les mêmes que ceux du prêt social location-accession (PSLA), un prêt conventionné. Ils changent tous les ans et sont mis à jour sur le site du gouvernement.

Afin de bénéficier du bail réel solidaire, votre revenu fiscal de référence de l’année N-2 doit être égal ou inférieur à un seuil fixé en fonction du nombre de personnes qui composent le foyer. Par exemple, une famille avec quatre personnes dont le revenu annuel est de 50 000 € sera éligible en zone A, mais pas dans les zones B et C.

Voici les plafonds de ressources en 2022 :

Dans quelles zones peut-on signer un BRS ?

De nombreuses villes proposent le bail réel solidaire. C’est le cas de Paris, Bordeaux, Lyon, Nantes, Rennes, mais aussi de communes plus petites telles que Lille et Villeurbanne.

Des zones ont été définies pour le BRS :

• La zone A comprend l’agglomération de Paris, la Côte d’Azur, le Genevois français et certaines grandes métropoles localisées en province ;
• La zone B1 concerne les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne de Paris, une partie de la Côte d’Azur, la Corse, les départements d’outre-mer et des villes avec un prix au m2 élevé ;
• La zone B2 : les agglomérations de plus de 500 000 habitants, le pourtour de l’Île-de-France et les communes possédant une zone littorale ou partageant une frontière importante ;
• La zone C correspond au reste de la France.

Comment signer un BRS ?

Une fois que l’OFS acquiert un terrain, il peut céder les droits réels immobiliers aux personnes de son choix.

UNE SIGNATURE ENTRE DEUX PARTIES

L’acquisition d’un bien immobilier en BRS est semblable à celle d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) : les deux parties signent un contrat de réservation.

Dans un premier temps, l’OFS et le preneur signent le bail à un prix abordable. Le preneur verse alors une redevance à l’organisme. Ensuite, le preneur devient propriétaire de son bien immobilier. En revanche, il est locataire du terrain sur lequel se trouve son logement.

LA REDEVANCE

En tant que preneur, vous devez vous acquitter d’une redevance qui s’ajoute à vos mensualités. Ce montant, qui correspond au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du terrain, permet aux organismes de foncier solidaire d’investir dans d’autres projets.

Il est important de noter que le montant de la redevance n’est que très peu élevé, l’objectif étant de favoriser l’accession à la propriété des plus modestes.

Quels avantages et inconvénients présente le bail réel solidaire ?

Voici ce qu’il faut savoir sur le BRS.

LES AVANTAGES

Les acheteurs, appelés preneurs dans le cadre d’un BRS, profitent d’un grand nombre d’avantages en choisissant ce type de contrat pour devenir propriétaires :

• Un prix d’acquisition abordable grâce aux économies réalisées sur le foncier ;
• Un prix de cession encadré pour toujours rester accessible ;
• Une TVA à taux réduit de 5,5 % pour un logement neuf ;
• Un abattement de la taxe foncière en fonction de la commune : 30 à 100 % ;
• L’accès au prêt à taux zéro (PTZ) afin de payer moins d’intérêts ;
• La possibilité de renouveler le bail pour le rendre perpétuel et sécuriser l’accession.

Dans le cadre d’un logement en VEFA, les preneurs bénéficient également de tous les avantages du neuf, à savoir des performances thermiques et acoustiques.

En ce qui concerne le prix, le bail réel solidaire permet aux ménages qui rencontrent des difficultés à devenir propriétaire d’accéder à des logements 25 à 40 % moins chers que sur le marché. Il s’agit donc d’une véritable opportunité pour les foyers éligibles !

LES INCONVÉNIENTS

Le BRS ne concerne que les résidences principales, ce qui signifie que le preneur doit occuper le logement au moins 8 mois par an. Il ne peut pas mettre son bien en location, même de manière saisonnière. Si le preneur ne respecte pas cette obligation, l’OFS sera en mesure de résilier le contrat de bail.

Autre inconvénient : le processus de transmission. Si un héritier souhaite reprendre le bien en bail réel solidaire, il doit également respecter les conditions de ressources. Si ce n’est pas le cas, il a un an après le décès pour trouver un nouveau preneur éligible. Passé ce délai, le contrat de bail sera résilié. 

Quelles sont les conditions pour acheter avec un BRS ?

Mis à part le fait que vous devez respecter les plafonds de loyers définis par le PSLA en fonction des zones géographiques, il est impératif de vous conformer à d’autres conditions pour bénéficier du bail réel solidaire :

• Le logement doit être occupé à titre de résidence principale (les locations meublées ou vides, les locations saisonnières et l’usage en tant que résidence secondaire sont interdits) ;
• Chaque mois, vous devez vous acquitter d’une redevance à l’OFS pour le foncier tout en remboursant votre prêt ;
• Vous devez soit acquérir un logement en VEFA, soit un bien déjà existant qui a besoin ou non de travaux de rénovation.

Il faut noter que la redevance est révisée chaque année selon l’indice de référence des loyers (IRL). Afin d’éviter toute mauvaise surprise, vous devez donc la prendre en compte dans le calcul de votre budget immobilier !

Bail réel solidaire et revente : comment ça marche ?

Vous souhaitez revendre votre logement acquis en BRS ? Bonne nouvelle : c’est tout à fait possible ! Dans cette situation, vous devez contacter votre organisme de foncier solidaire. Il estimera alors la valeur de votre bien en fonction de son état. 

Pour ce faire, l’OFS se fonde sur l’évolution du marché local. Notez que, même si votre habitation prend de la valeur, la plus-value sera restreinte. En effet, l’objectif du BRS reste de favoriser l’accession à la propriété aux ménages qui en ont besoin grâce à un prix attractif. 

Bien entendu, l’OFS se réserve le droit de refuser votre demande, notamment si l’acheteur ne respecte pas les conditions d’éligibilité.

Si l’OFS accepte et que vous ne parvenez pas à trouver un acquéreur au bout d’un an, il rachètera votre logement. Quelle que soit l’issue de la vente, vous êtes donc certain de pouvoir revendre votre bien immobilier !

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