Un appel de fonds, qu'est-ce que c'est ?

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Comme son nom l’indique, l’appel de fonds est une demande de paiement. Il vise à financer un projet, et il est formulé dans le cadre d’un contrat. L’appel de fonds implique toujours de payer une somme, mais les règles encadrant l’appel ainsi que les modalités de paiement sont amenées à varier selon le contexte. 

Construction d’un bien : quels sont les différents types d'appels de fonds ?

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Quand on parle d’appels de fonds, on pense souvent aux charges de copropriété. Mais il existe une autre situation au cours de laquelle on procède couramment à des appels de fonds : la construction d’un logement. Plus en détail, découvrez les différents types d’appels de fonds ainsi que les échéances de paiement définies par la loi.

 

L'APPEL DE FONDS POUR LA CONSTRUCTION D’UNE MAISON INDIVIDUELLE

Lors de la construction d'une maison individuelle, les fonds sont versés progressivement au constructeur. Contrairement à certaines idées reçues, le montant n’est pas payé en une fois : les sommes sont versées au fil de l’avancement des travaux, indépendamment de la durée du chantier et des éventuels contretemps. 

Quels sont les appels de fonds pour la construction d’une maison ?

Les étapes des paiements obligatoires sont strictement encadrées par l'article R231-7 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH). Celui-ci prévoit que : 

• 5 % de la somme est versée quand on signe le contrat de construction ; 
• 10 % à l'obtention du permis de construire ; 
• 15 % lorsque le chantier démarre ; 
• 25 % quand les fondations sont achevées ; 
• 40 % lorsque les murs sont posés ; 
• 60 % après la mise hors-eau (la pose du toit) ; 
• 75 % après la mise hors d'air (la pose des portes et des fenêtres) ; 
• 95 % lorsque les derniers travaux sont achevés ; 
• 100 % au moment de la livraison, s'il n'y a aucune réserve.

Peut-on contester un appel de fonds lors de la construction d’une maison ?

Si vous n'êtes pas satisfait du logement livré, il est possible de contester le tout dernier appel de fonds ; c'est justement à cela qu'il sert. Néanmoins, le non-paiement de l'appel doit être justifié par des faits, c'est-à-dire des soupçons de malfaçon ou de défaut de conformité. 

Dans ce cas, il convient d'envoyer une lettre recommandée au constructeur, en lui demandant de réaliser les travaux adéquats ou d'effectuer une mise en conformité. Entre-temps, la somme de l'appel de fonds est gardée chez le notaire.

Si les malfaçons sont telles qu'elles rendent le bien inhabitable, vous avez la possibilité de saisir la justice. Un juge déterminera alors l'ampleur du préjudice et fixera les dédommagements dont vous pouvez bénéficier.

L'APPEL DE FONDS POUR UNE VEFA 

La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) consiste à acheter un bien immobilier « sur plan ». Il s'agit d'un logement neuf, que vous aurez choisi au sein d'un programme proposé par un promoteur immobilier. C’est par exemple le cas des logements proposés par Quartus Résidentiel, dont vous pouvez consulter la liste en cliquant ici. L’un des principaux avantages de la VEFA est de disposer d’un prix fixe, sans surprise.

La vente sur plan concerne un appartement dans un immeuble ou une maison au sein d’un lotissement. Ainsi, en achetant en VEFA, on devient propriétaire du terrain et de la construction à mesure que les travaux progressent. 

Comment se déroulent les appels de fonds pour une VEFA ? 

Là encore, il existe une grille d'appel de fonds définie par l'article R261-14 du CCH, mais celle-ci diffère selon la nature du bien.

Pour un appartement en VEFA, l’appel de fonds est de : 

• 35 % de la somme à l’achèvement des fondations ;
• 70 % après la mise hors d’eau ;
• 95 % à l’achèvement ;
• 100 % au moment de la livraison, s’il n’y a aucune réclamation.

Pour une maison individuelle en VEFA, l’appel de fonds est de : 

• 20 % de la somme à l’achèvement des fondations ;
• 45 % une fois la mise hors d’eau ;
• 85 % une fois les travaux achevés ;
• 100 % de la somme à la livraison, en l’absence de réserve.

Comment régler les appels de fonds en VEFA ?

Lorsque le moment sera venu, vous recevrez un appel de fonds par voie postale. Vous aurez alors 15 jours pour réaliser le transfert de la somme demandée. Vous pouvez le réaliser par virement bancaire ou par chèque. 

Vous avez aussi la possibilité de joindre l'appel de fonds à la banque, afin que cette dernière autorise le virement. Cependant, le dernier appel de fonds (la livraison) doit être réglé par chèque de banque ou par virement bancaire. Le chèque classique n'est pas accepté.

Un contrat en VEFA vous engage à verser les sommes dans les délais impartis : il est important que les paiements soient réalisés en bonne et due forme. En cas de retard, des pénalités peuvent être appliquées.

Qui envoie les appels de fonds en VEFA ? 

En VEFA, le premier appel de fonds se règle au moment de signer l'acte authentique de vente. Il est donc donné par le notaire lui-même. Les appels de fonds suivants sont envoyés par le promoteur immobilier par voie postale, dès que le programme de construction entre dans une nouvelle étape : la mise hors d’eau, l’achèvement…

L'APPEL DE FONDS POUR UNE VEFR 

La VEFR (Vente en l'État de Future Rénovation) est quasi identique à la VEFA. Elle repose sur le même principe, à la différence qu'elle concerne un bien déjà existant. Il s'agit alors d'un logement ancien qui nécessite des travaux. Pour que la vente soit effective, le vendeur doit s'engager à rénover le logement dans les délais indiqués.

Un « contrat de vente d'immeuble à rénover » est signé afin que l'acheteur soit protégé d'éventuels abus. Un compromis de vente peut aussi être signé : il doit alors comporter toutes les mentions concernant le descriptif du bien et le délai de réalisation des travaux. 

Quels sont les appels de fonds pour une VEFR ? 

Une fois encore, les appels de fonds d’une VEFR sont strictement encadrés par la loi. Ils doivent donc se faire progressivement. Ceci dit, puisque la transaction implique l’achat d’un logement déjà existant, ce dernier doit être payé au début. Lorsque le contrat est signé, le vendeur procède donc à l'appel de fonds et l'acquéreur est amené à verser : 

• Le prix du bien existant dès la signature de l'acte authentique ; 
• 50 % du prix des travaux à l'achèvement de la moitié du chantier ; 
• 95 % du prix des travaux à l'achèvement de la rénovation ; 
• 100 % du prix lorsque le bien rénové est livré et qu'aucune réclamation n'est faite.

Notez que l'achèvement des travaux doit être attesté par un expert, qui est expressément désigné par le contrat de vente à rénover.

Comment prévoir les appels de fonds dans son budget ?

Que ce soit en VEFA ou en VEFR, le fonctionnement est le même : lorsque vous signez le contrat de réservation, vous recevez un échéancier prévisionnel des appels de fonds, vous permettant ainsi d'anticiper les versements. Les dates sont toutefois amenées à changer, car conditionnées aux étapes du chantier et à l'évolution des travaux. 

Cet échéancier prévisionnel permettra à votre banque d'estimer le coût du crédit au fil des années. N’hésitez donc pas à demander conseil à votre conseiller bancaire afin que votre projet se déroule dans les meilleures conditions.

Appel de fonds en copropriété : ce qu’il faut savoir

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Si vous possédez un bien en copropriété, vous serez amené à recevoir des appels de fonds de la part du syndic. Cela se produit lorsque l'assemblée générale juge nécessaire de demander la participation financière de tous les copropriétaires. Cela peut permettre de couvrir : 

• Les dépenses courantes, qui sont prévues par le budget prévisionnel. Ce dernier est voté chaque année à l'assemblée ; 
• Les dépenses exceptionnelles, non prévues par le budget prévisionnel. Elles sont votées individuellement à l’assemblée.

 

QUELLES CHARGES PEUVENT FAIRE L’OBJET D’UN APPEL DE FONDS ?

Les charges générales regroupent l'ensemble des chargées liées : 

• À l'entretien et l'administration de l'immeuble (façade, toiture, halls, couloirs, escaliers, locaux, canalisations, etc.) ; 
• La rémunération des employés ou prestataires chargés de l'entretien, du nettoyage, des espaces verts et de l'enlèvement des ordures ménagères ; 
• Les frais d'administration de l'immeuble (salaire du gardien, rémunération du syndic, frais de fonctionnement du syndicat, primes d'assurance, etc.).

Les charges spéciales, quant à elles, concernent principalement les équipements communs, comme le chauffage ou l’ascenseur. L’entretien de ce dernier fait l’objet d’une répartition spécifique, selon l’étage où vivent les copropriétaires. 

À QUEL MOMENT LES CHARGES SONT-ELLES APPELÉES EN COPROPRIÉTÉ ?

Chaque trimestre, les copropriétaires reçoivent un appel de fonds : les provisions sur charges. Son montant est identique chaque trimestre, puisque le budget annuel est élaboré chaque année de manière prévisionnelle, et divisé en 4. Une fois l'année écoulée, la régularisation des charges a lieu. Le syndic peut alors demander un complément de charges, dit « régularisation des appels de fonds ».