Que désigne que la pleine propriété ?

Régime le plus courant en France, la pleine propriété permet de disposer intégralement de son bien, mais aussi de le céder facilement. 

DÉFINITION

D’après l’article 544 du Code civil, « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Cela signifie que, lorsque vous devenez le seul et unique propriétaire d’un bien, vous avez le droit :

• De l’occuper (l’usus)
• D’en percevoir les fruits en cas de location (le fructus)
• D’en disposer (l’abusus) pour le donner ou le vendre et de toucher l’argent de la vente.

En ayant la pleine propriété, vous bénéficiez donc de tous les droits concernant votre logement. Cela implique également des devoirs : vous devez en effet vous charger de l’entretien, mais aussi assumer les charges. Vous cumulez ainsi les droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

LA SUCCESSION

Ce type de régime est le plus commun, car il permet au propriétaire de disposer entièrement de son bien. C’est aussi le moyen de le céder totalement à une ou plusieurs personnes. En effet, la donation en pleine propriété consiste à transférer de manière définitive son titre de propriété avec tous les droits. Le bénéficiaire peut alors jouir du logement, l’habiter, le louer et même le vendre à son tour. Cependant, en cas de réserve d’usufruit, le donateur peut continuer de profiter d’un des droits (l’usus et le fructus ou l’abusus) jusqu’à son décès.  

La donation en pleine propriété comporte de nombreux avantages. En effet, vous sélectionnez vous-même votre bénéficiaire et donc, potentiellement une personne de confiance. Ainsi, vous avez l’assurance que votre logement se retrouve entre de bonnes mains. De plus, vous évitez tout conflit, puisque vous anticipez votre succession via un acte notarié. Votre choix ne peut être contesté. Finalement, ce régime permet à vos héritiers de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment d’un abattement sur les frais de succession. Il peut atteindre 100 000 € lorsque vous donnez votre logement à votre enfant, par exemple. 

Quand les droits de la pleine propriété sont attribués à différentes personnes, on parle alors démembrement de propriété.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Dans certains cas, les droits de la pleine propriété peuvent être divisés : d’une part l’usufruit et d’autre part, la nue-propriété. Il s’agit d’un démembrement de propriété. 

LA NUE-PROPRIÉTÉ 

Un nu-propriétaire possède le droit de propriété. En d’autres termes, le bien lui appartient et il peut décider de le vendre. Pourtant, il ne peut pas percevoir les fruits, autrement dit les revenus générés par les loyers. C’est l’usufruitier qui jouit de ce droit. Il n’est pas non plus possible pour lui d’occuper le logement, d’y vivre ou même de le louer. Mais alors, pourquoi faire un démembrement de propriété ? Il existe plusieurs avantages.

Premièrement, l’achat en nue-propriété vous permet d’acquérir un bien immobilier à un prix plus faible que sa valeur réelle. Vous bénéficiez en effet d’une décote sur le prix, allant de 30 % à 50 %, puisque vous ne profitez que d’une fraction du bien. De plus, les travaux d’entretien sont à la charge de l’usufruitier. Vous devrez cependant supporter les travaux de plus grande ampleur.  

La nue-propriété est aussi intéressante en termes de succession. Les droits de donations n’étant calculés que sur ce droit, les frais sont donc largement amoindris pour les héritiers. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue pour les enfants, qui deviennent automatiquement pleins propriétaires. 

L’USUFRUIT 

Contrairement au nu-propriétaire, l’usufruitier dispose du droit d’habiter le bien, mais aussi de le louer. De ce fait, il peut librement percevoir les revenus fonciers de la location. Néanmoins, il n’est pas propriétaire des murs : impossible pour lui de vendre le logement.

Mais, puisqu’il y vit ou touche les revenus locatifs que le bien génère, il doit s’acquitter des charges liées à la possession comme la taxe d’habitation. Il paye également l’impôt sur la fortune (ISF) et les charges concernant l’entretien. Il a pour obligation de prendre soin du logement et de veiller à sa conservation. 

Le démembrement de propriété est souvent prévu dans le cas d’une succession. Cela permet aux parents - les usufruitiers - de continuer à jouir de leur bien jusqu’à leur décès. Les enfants deviennent donc nus-propriétaires, puis pleins propriétaires lorsque l’usufruit s’éteint. Ils bénéficient ainsi d’une réduction sur les frais de successions et n’ont pas besoin d’entamer de procédure supplémentaire. En ce sens, le démembrement immobilier se trouve être une parfaite solution de succession. 

Qu'est-ce que l’indivision ?

Parmi les différents types de propriétés en immobilier, on trouve également l’indivision. Il s’agit d’une situation juridique où au moins deux personnes sont propriétaires du même bien. De manière générale, ce régime facilite l’entretien, le financement et la gestion du logement.

LA SUCCESSION

L’indivision peut être subie lorsqu’elle intervient dans le cadre d’une succession. À ce moment-là, les héritiers deviennent tous propriétaires du bien. Cependant, leurs parts respectives ne sont pas distinctes. À ce stade, chacun détient ce que l’on appelle une quote-part. L’indivision est un régime provisoire : elle s’achève avec le partage du patrimoine.   

Si les héritiers le souhaitent, ils peuvent vendre le logement. Seulement, cette décision doit être prise à l’unanimité. Ils ont également la possibilité de le louer ou d’y habiter à tour de rôle. Pour cela, ils doivent tous se mettre d’accord sur les conditions. 

ACHETER EN INDIVISION 

L’indivision peut également être volontaire, notamment lorsqu’un couple décide d’acheter à deux. Dans ce cas, chaque propriétaire, aussi appelé indivisaire, détient une quote-part qui n’est pas matériellement distinguée, mais qui correspond à la hauteur de leur contribution financière (30/70, 40/60, 50/50…).

Cette solution d’achat présente une grande simplicité, surtout pour les couples pacsés ou les concubins. Moins contraignante que la création d’une société civile immobilière (SCI), elle ne requiert aucune formalité ni frais, à l’exception des frais de notaire. De plus, tout bien immobilier (maison, appartement, terrain…) peut faire l’objet d’un achat en indivision.

LES RISQUES DE L’INDIVISION

Quelles que soient les parts de chacun, les décisions concernant le bien (vente, location…) doivent être prises à l’unanimité, car chacun des propriétaires a des droits sur le logement. En cas de mésentente, cela peut vite devenir problématique. Il convient donc de bien s’entourer lors d’un achat en indivision. 

Il est important de noter que chaque indivisaire doit honorer les dettes de l’indivision comme les impôts ou les travaux, et ce, proportionnellement à sa quote-part. Plus la quote-part est élevée, plus le montant le sera aussi.  

Finalement, ce régime est provisoire. D’après l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». De plus, si l’un des propriétaires souhaite vendre sa quote-part, les autres ne peuvent s’y opposer. Ils disposent cependant d’un droit de préemption : ils sont prioritaires. Toutefois, si la part n’est pas rachetée, alors le bien doit être vendu.

La copropriété est-elle un type de propriété ?

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement en copropriété, l’immeuble appartient à tous les propriétaires. Vous disposez ainsi d’un lot incluant une partie privative et une quote-part des parties communes (escaliers, ascenseurs…).

DÉFINITION

La copropriété est un mélange de propriétés collectives et individuelles. Cela signifie que, lorsque vous devenez copropriétaire d’un bâtiment, vous bénéficiez d’une part exclusive, dont votre appartement. Mais vous partagez aussi une part avec les autres occupants : les parties communes.

Il existe deux types de copropriété. La première est appelée verticale et désigne un immeuble collectif divisé en plusieurs appartements. La seconde, horizontale, désigne des maisons individuelles sur un terrain commun. 

La copropriété se distingue des lotissements, où chaque propriétaire dispose entièrement du sol sur lequel est construit son bien.  

LES PARTIES COMMUNES ET PRIVATIVES

Sont réputées comme parties communes :

• Le gros œuvre 
• Les parcs, jardins et cours
• Les voies d’accès, les couloirs et le sol
• Les éléments d’équipement commun
• Les locaux des services (local à vélos et à poubelle)
• Tout autre élément intégré dans les parties communes. 

Dans certains cas, les greniers, les caves et les balcons peuvent avoir des régimes différents (privatifs ou communs). Cela dépend du règlement de copropriété de l’immeuble. 

Chaque copropriétaire dispose également de parties privatives, notamment les pièces de son logement. Cela signifie qu’il peut habiter dans son bien, mais qu’il peut aussi le vendre. Même si les autres occupants sont propriétaires du bâtiment, l’accès et l’utilisation des parties exclusives leur sont complètement interdits.  

LE SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 

Le syndicat de copropriété se forme automatiquement à la naissance d’une copropriété. Composé de l’ensemble des propriétaires, son rôle est de veiller au bon fonctionnement de l’immeuble et de prendre des décisions pour l’intérêt général. Il est doté d’une personnalité juridique et peut mener des actions en justice s’il considère que c’est nécessaire.

Chaque année, il doit se réunir au moins une fois lors d’une assemblée nationale, durant laquelle il vote :

• Le budget prévisionnel pour l’année à venir
• L’approbation des comptes annuels
• Les travaux à réaliser 
• Les modifications du règlement 
• L’élection des membres du conseil syndical. 

Chaque copropriétaire doit se soumettre au règlement de copropriété. En d’autres termes, nul ne peut porter atteinte à l’immeuble, et tout le monde a pour obligation de respecter la vie privée et les droits des autres copropriétaires.