Qu’est-ce que la pleine propriété ?

En immobilier, la pleine propriété désigne le fait qu’un bien appartienne totalement à son propriétaire. Par ailleurs, l’article 544 du Code civil prévoit que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

De manière plus simple, ce régime offre tous les droits au propriétaire :  

• L’usus : l’occupation du logement 
• Le fructus : la perception des revenus fonciers générés par la location 
• L’abusus : le fait de disposer du bien pour le vendre ou le donner.

En tant que propriétaire, vous pouvez donc faire ce que vous voulez de votre logement : le louer, le rénover, le détruire ou encore le vendre, dans la mesure où vous respectez les conditions prévues par la loi. Pourtant, même si la pleine propriété donne des droits, elle prévoit également des devoirs. Vous devez en effet entretenir votre bien et régler les charges qui lui sont associées.

Ce régime se distingue de la copropriété, où tous les occupants détiennent une quote-part du bâtiment (immeuble) ou du terrain (maison individuelle). Cela signifie que les décisions concernant les parties communes telles que l’ascenseur ou les escaliers sont prises à l’unanimité lors d’une réunion annuelle. De plus, pour assurer le bon fonctionnement de la collectivité, tous les occupants sont soumis au règlement de copropriété. La copropriété est donc un régime bien différent !

De manière générale, la pleine propriété rassemble la nue-propriété (l’abusus) et l’usufruit (le fructus ou l’usus). Dans certains cas, ces notions peuvent être séparées : on parle alors de démembrement de propriété. Il convient de bien distinguer ces termes juridiques, car ils ne donnent pas les mêmes droits et devoirs. 

En quoi consiste le démembrement de propriété ?

Lorsque vous ne bénéficiez pas de tous les droits sur un bien immobilier, il s’agit d’un démembrement de propriété. Cela signifie que l’abusus, le fructus et l’usus sont divisés puis attribués à plusieurs personnes. 

La nue-propriété

La nue-propriété vous donne le droit de propriété. Autrement dit, le bien vous appartient. Si vous le souhaitez, vous pouvez le vendre. En revanche, vous ne pouvez pas y vivre ou même le louer. Ce droit est réservé à l’usufruitier. D’ailleurs, c’est lui qui perçoit les revenus fonciers d’une éventuelle location. Mais alors, en quoi la nue-propriété est-elle avantageuse ?

Avec un achat en nue-propriété, vous bénéficiez d’une belle décote sur le prix, car vous ne possédez qu’une fraction du bien. Elle peut atteindre jusqu’à 50 %. De plus, vous ne payez ni les impôts ni les frais d’entretien qui sont à la charge de l’usufruitier. Si aucun n’accord n’a été fait, vous devrez néanmoins mettre la main à la poche pour les gros travaux. 

L’usufruit 

En tant qu’usufruitier, vous n’êtes pas propriétaire du bien, mais vous seul pouvez l’occuper, à moins que vous ne décidiez de le louer. Le cas échéant, vous percevez alors tous les revenus fonciers de la location. Par contre, seul le nu-propriétaire peut décider de vendre le logement. Il aura néanmoins besoin de votre accord.

De plus, puisque vous vivez dans le bien ou touchez les revenus locatifs qu’il génère, vous ne devez pas seulement vous acquitter de la taxe d’habitation et de la taxe foncière, mais aussi de l’impôt sur la fortune immobilière. Finalement, c’est à vous que revient le parfait entretien du logement. 

Dans la plupart des cas, l’usufruit s’éteint au décès. Il peut cependant être fixé pour une durée.

Succession et pleine propriété : comment ça marche ?

Dans le cadre d’une succession en pleine propriété, plusieurs situations sont possibles. Elles dépendent du lien de parenté entre les héritiers et le défunt.

Le conjoint

Il n’y a pas encore si longtemps, le conjoint survivant n’était pas vraiment considéré pour la succession. La raison ? Les époux ne partagent pas le même sang. À cause de ce fondement, seuls les membres de la famille pouvaient prétendre à l’héritage. Mais depuis plusieurs années, ses droits ont évolué. Désormais, le conjoint survivant bénéficie soit d’un quart de la succession en pleine propriété, soit de la totalité de l’usufruit.

Les enfants en commun

Lorsque le défunt a eu un ou plusieurs enfants avec son conjoint, la succession dépend du choix de ce dernier. S’il choisit le quart de la pleine propriété, les trois quarts restants iront aux enfants. S’il choisit la totalité de l’usufruit, les enfants recevront l’intégralité de la nue-propriété. 

Le conjoint survivant a trois mois à partir du décès pour faire son choix. À défaut, il bénéficiera de l’usufruit.  

Les enfants de plusieurs conjoints 

Si le défunt a eu des enfants avec des conjoints différents, ils recevront les trois quarts de l’héritage en pleine propriété et à parts égales.

Le conjoint survivant recevra les 25 % restants. Il ne peut pas choisir l’usufruit de la totalité des biens.

Quant aux autres membres de la famille, ils n’ont aucun droit sur l’héritage.

Pas d’enfant, mais des parents

Quand le défunt n’a pas d’enfant, mais que ses parents sont encore en vie, ces derniers se partagent la moitié des biens en pleine propriété, soit 25 % chacun. L’autre moitié revient au conjoint survivant.

En revanche, si l’un d’eux est décédé, le parent vivant reçoit toujours 25 % de l’héritage, mais pas la part du parent défunt. En effet, les 25 % restants sont attribués au conjoint, qui recueille ainsi les trois quarts de l’héritage.

Comment fonctionne la donation en pleine propriété ?

Vous souhaitez donner la totalité de votre bien à un membre de votre famille en toute simplicité ? Cette solution pourrait vous convenir ! 

Le principe de la donation en pleine propriété

Pour votre succession, vous pouvez opter pour la donation en pleine propriété. De cette manière, vous cédez totalement votre bien à une tierce personne, le tout avec de nombreux avantages.

Grâce à la donation en pleine propriété, le bénéficiaire dispose des mêmes droits qu’un nu-propriétaire et qu’un usufruitier :

• Il peut habiter dans le logement
• En cas de location, il perçoit les loyers 
• Il peut vendre à son tour le bien.

Il est important de noter que c’est vous qui choisissez le bénéficiaire. C’est donc le moyen de transmettre votre patrimoine immobilier à une personne en qui vous avez confiance et qui prendra soin de votre bien. 

Aussi, en privilégiant ce mode de succession, vous évitez tout problème lié à l’héritage. En effet, puisque vous sélectionnez de votre vivant l’individu à qui vous décidez de céder votre bien, votre choix ne sera pas contestable.

Les avantages

La donation en pleine propriété présente des avantages fiscaux non négligeables. 

Comme tout acte de succession, les héritiers sont soumis à des frais. Cependant, dans le cadre d’une donation en pleine propriété, ils bénéficient d’un abattement. Il varie en fonction du lien de parenté avec le donateur :

À noter que ces avantages s’appliquent à tout type de donation : simple, partage, réserve d’usufruit… 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Placement à rendement élevé et à faible risque, la SCPI constitue une belle alternative pour un investissement locatif.

La SCPI et la pleine propriété

Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est un placement qui permet de réaliser un investissement locatif. Elle est gérée par une société de gestion professionnelle, ce qui est plutôt pratique, car cet organisme s’occupe d’absolument tout. Ce service a toutefois un coût qui peut atteindre 10 % du montant des loyers perçus. 

La particularité de la SCPI réside dans les parts que vous détenez. En effet, vous n’êtes pas propriétaire du bien, mais vous possédez indirectement une partie du patrimoine. De plus, vous détenez vos droits sur un ensemble de biens, et non pas un seul appartement. 

L’acquisition de la pleine propriété de parts de SCPI vous permet de bénéficier de plusieurs avantages :

• Vous diversifiez votre patrimoine 
• Les risques sont mutualisés, donc plus faibles
• Le coût d’une SCPI est bien inférieur au prix d’un bien immobilier classique.

Autre avantage non négligeable, ce placement présente des taux de rendement très intéressants, bien plus que les solutions d’épargnes à faible risque comme le livret A ou le PEL. Ces dernières années, ce taux n’est pas descendu en dessous de 4 %. Cependant, la fiscalité est importante. 

La SCPI et le démembrement

Il est possible d’investir dans des parts de SCPI en nue-propriété pour contourner la fiscalité élevée. Il s’agit alors d’un démembrement temporaire. La propriété des parts est divisée en deux :

• L’usufruitier, qui a le droit de percevoir les revenus locatifs  
• Le nu-propriétaire, qui dispose du bien sans pour autant percevoir les revenus fonciers. 

Pendant une période déterminée, l’investisseur en nue-propriété accepte de ne pas toucher les fruits du loyer. Ce n’est qu’à la fin du démembrement qu’il récupère la pleine propriété des parts, le tout en réalisant une plus-value non fiscalisée.

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