Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Composant essentiel de la pleine propriété, la nue-propriété vous permet d’acquérir les murs d’un bien.

DÉFINITION 

La plupart du temps, les acquisitions immobilières s’effectuent en pleine propriété. L’acheteur possède tous les droits sur son logement, à savoir :

• L’abusus, le droit de disposer et de vendre son bien
• Le fructus, la possibilité de percevoir les fruits
• L’usus, le fait d’occuper ou non son bien. 

Pourtant, certains acquéreurs décident d’acheter en démembrement de propriété. Dans ce cas, ces privilèges sont divisés en deux :

• La nue-propriété qui donne le droit de disposer de son bien pour le vendre (l’abusus)
• L’usufruit qui permet à l’usufruitier de vivre, louer ou percevoir les revenus de la location (l’usus et le fructus).

Ils sont alors attribués à différents individus, qui n’ont pas les mêmes droits et devoirs sur le bien.  

Pour résumer, le nu-propriétaire obtient les murs du logement : il peut décider de le vendre. Par contre, il ne peut y vivre ou le louer. Ce droit est réservé à l’usufruitier.

DONATION ET SUCCESSION

La nue-propriété concerne aussi la succession. Vous pouvez en effet transmettre votre patrimoine par le biais d’une donation. De cette manière, vous continuez à bénéficier de l’usufruit jusqu’à la fin de votre vie : vous pouvez occuper librement votre logement ou le louer. Puis, à votre décès, vos héritiers récupéreront la pleine propriété, c’est-à-dire l’usufruit et la nue-propriété, le tout à moindres frais et sans démarche complexe.

Si, avec votre conjoint, vous avez décidé de faire une donation entre époux, alors le conjoint survivant disposera de la totalité du patrimoine immobilier en usufruit au décès de l’autre. Les enfants bénéficieront de la nue-propriété. Le conjoint survivant peut également choisir de prendre le quart de la pleine propriété ainsi que les trois quarts restants en usufruit. Il a aussi la possibilité d’opter pour la quotité disponible, qui dépend du nombre d’enfants. 

Par contre, si vous n’avez pas consenti à une donation entre époux, les options seront plus limitées. Le conjoint survivant ne pourra prétendre qu’à 25 % de la pleine propriété ou qu’à la totalité de la succession en usufruit.

La donation en nue-propriété vous permet donc d’anticiper votre succession et d’éviter les éventuels conflits. Il est important de noter que plus vous transmettez votre patrimoine immobilier en avance, moins les coûts sont élevés. 

Finalement, il convient de faire attention à un point particulier : une donation est présumée fictive lorsqu’elle intervient moins de trois mois avant le décès.

Quels sont les droits et obligations du nu-propriétaire ?

La nue-propriété vous procure des droits, mais aussi quelques devoirs.

LES DROITS DE LA NUE-PROPRIÉTÉ

Lorsque vous êtes nu-propriétaire, vous bénéficiez du droit d’abusus. Autrement dit, le bien vous appartient et vous pouvez décider de le vendre si l’envie vous prend. Vous devrez cependant vous mettre d’accord avec l’usufruitier, car il détient lui aussi des droits sur le logement : l’usus et le fructus.

D’ailleurs, puisque c’est ce dernier qui occupe le bien, vous ne pouvez pas en faire de même. La nue-propriété ne permet pas de vivre dans un logement, ni même de le louer et de profiter des revenus locatifs qu’il génère. Ces droits appartiennent exclusivement à l’usufruitier. 

En revanche, puisque vous n’occupez pas les lieux, ce n’est pas à vous de vous acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. C’est le devoir de l’usufruitier. De plus, si le patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros, il devra également régler l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

LES OBLIGATIONS DU NU-PROPRIÉTAIRE

De manière générale, vous devrez assurer la gestion paisible du bien immobilier. Cela signifie que vous ne pouvez porter atteinte aux droits de l’usufruitier : il doit pouvoir occuper ou louer le logement sans entrave. Cependant, il faut rappeler que le démembrement de propriété est temporaire. Ainsi, lorsque l’usufruit s’éteint, vous récupérez alors la pleine propriété.

Aussi, lorsque le logement nécessite des travaux de réparation concernant le gros œuvre, vous devrez prendre en charge ces frais. Les travaux de grande ampleur englobent tout ce qui touche à la structure du bâtiment comme : 

• Les terrassements 
• Les fondations 
• L’assainissement
• La toiture

Par contre, les petites réparations et les travaux d’entretien sont pris en charge par l’usufruitier, car il est de son devoir de prendre soin du logement. De plus, si celui-ci dégrade le bien de son plein gré, c’est lui qui devra payer les réparations nécessaires.

Quels sont les avantages d’acheter en nue-propriété ?

L’achat d’un bien en nue-propriété présente de nombreux avantages fiscaux. 

LE PRIX D’ACHAT

Grâce à l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété, vous pouvez vous constituer un patrimoine à moindre coût. Et pour cause, vous bénéficiez d’une décote de 40 % sur le tarif d’achat. C’est sans aucun doute l’atout principal de ce type d’acquisition, puisqu’il vous fait économiser près de la moitié du prix pour le même bien en pleine propriété.

LA DÉFISCALISATION

Pendant la période de démembrement, vous n’encaissez pas les loyers du bien. Vous n’avez donc pas besoin de déclarer de revenus fonciers. Conséquence : vous ne payez pas d’impôt sur le revenu foncier. De plus, si vous avez emprunté pour financer votre achat, vous pouvez déduire les intérêts du prêt de vos autres revenus fonciers si vous en avez.

Aussi, vous n’êtes pas assujetti à la fortune immobilière (IFI). Seul l’usufruitier doit déclarer le bien dans son patrimoine imposable.

LA TRANSMISSION FISCALE 

Grâce à la donation, vous pouvez transmettre votre bien à vos héritiers, et ce, à un coût fiscal réduit. En effet, cette solution vous permet de garder l’usufruit tout en leur cédant la nue-propriété. De cette façon, les droits de donation ne seront calculés que sur la valeur de cette dernière ! 

LES FRAIS ET LA FISCALITÉ 

Lorsque la période de démembrement se termine, vous retrouvez la pleine propriété sans avoir rien à débourser de plus. Vous accédez à la propriété sans frais ni fiscalité.

Comment calculer la nue-propriété ?

Quand est-ce que la nue-propriété prend fin ?

Le démembrement de propriété est un régime temporaire. L’usufruit et la nue-propriété ont donc une fin. Celle-ci peut être aléatoire (viager) ou déterminée à l’avance. Elle peut survenir dans plusieurs situations : 

• Le décès de l’usufruitier 
• L’expiration de l’usufruit temporaire 
• Le non-usage du droit d’usufruit pendant 30 ans
• La renonciation de l’usufruitier à ses droits
• La perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi
• La vente du bien en pleine propriété.

Mais ce n’est pas tout. Lorsqu’un enfant est nu-propriétaire et qu’il atteint l’âge de 16 ans, alors il récupère la pleine propriété : les parents perdent automatiquement l’usufruit. Le démembrement prend fin à ce moment précis.

Un autre cas de figure peut provoquer la fin prématurée de la nue-propriété : il s’agit de l’abus de jouissance. Cela signifie que l’usufruitier n’a pas entretenu le bien comme il se doit, ou qu’il l’a même dégradé. En tant que nu-propriétaire, vous pouvez exiger l’extinction de l’usufruit et la récupération en pleine propriété du bien. 

Vous l’aurez compris, la nue-propriété peut prendre fin pour plusieurs raisons, voulues ou non. Il convient donc de choisir l’usufruitier adéquat pour éviter tout conflit.