Qu’est-ce que la loi Scrivener ?

Depuis son instauration en 1979, la loi renforce la protection des emprunteurs quant à l’obtention d’un crédit immobilier et impose plus de transparence de la part des organismes bancaires.

UNE LOI AU SERVICE DES CONSOMMATEURS

En contractant un prêt immobilier, vous vous engagez sur une période particulièrement longue. Grâce à la loi Scrivener, vous disposez de toutes les informations dont vous avez besoin pour comprendre les implications indiquées dans votre contrat. C’est l’objectif même de cette loi : protéger et informer les consommateurs. Depuis qu’elle a été mise en place, les emprunteurs ont en effet accès à une information plus complète.

Inscrite dans le code de la consommation depuis le 13 juillet 1979, la loi Scrivener s’applique à toutes sortes de prêts : local à usage d’habitation (maison ou appartement dans le neuf et l’ancien), local professionnel et terrain. Elle couvre également les constructions dont le coût est inférieur ou égal à 21 500 €. Il faut aussi noter que la loi concerne uniquement les particuliers et qu’elle ne s’applique pas aux sociétés. 

FONCTIONNEMENT DE LA LOI SCRIVENER

Lorsque votre demande de prêt a été étudiée, l’organisme prêteur doit vous fournir un certain nombre de documents comportant les informations du contrat. 

L’offre préalable de prêt 

Dans une offre de prêt, la loi Scrivener impose aux banques d’indiquer divers éléments tels les termes du contrat et les mensualités. Elle doit également comporter les informations suivantes :

• L’identité des parties intervenant dans le prêt ;
• Le coût total du crédit immobilier ;
• Le tableau d’amortissement ;
• Le calendrier des mensualités ;
• Le taux annuel effectif global (TAEG) ;
• La date de déblocage des fonds ;
• Les assurances et garanties exigées ;
• La nature du prêt ;
• Les modalités.

En plus de ces éléments, la banque doit aussi vous transmettre une plaquette d’information sur les assurances de prêt. De cette manière, vous pouvez prendre connaissance des différentes garanties qui vous sont proposées.

Le délai de rétractation

Après avoir établi l’offre de prêt, l’organisme prêteur vous l’envoie par lettre recommandée avec accusé de réception. Une copie est également adressée aux co-emprunteurs ou toute personne intervenant dans le crédit. Ces parties prenantes pourront alors étudier la proposition et donner leur avis.

En tant qu’emprunteur, vous disposez d’un délai de rétraction de 10 jours pour accepter l’offre ou annuler le prêt. L’ensemble des informations fournies dans le contrat vous aidera à faire votre choix. Prenez ce temps pour étudier scrupuleusement la proposition. Si vous décidez de vous engager, il vous faudra retourner l’offre signée par courrier.

Encadrement de l’offre de prêt : ce qu’il faut savoir

La loi Scrivener vous permet de comparer plusieurs offres de crédits avant de prendre une décision. Voici les données sur lesquelles vous appuyer afin de sélectionner l’offre la plus avantageuse.

LE TAUX ANNUEL EFFECTIF GLOBAL

Le taux annuel effectif global, ou TAEG, correspond au montant total du crédit. Il comprend notamment les frais de dossier, le coût de l’assurance et des garanties obligatoires, le taux nominal ainsi que les frais de courtage. En étudiant plusieurs offres de prêt, vous avez la possibilité de comparer cette donnée et de trouver celle qui se veut la plus intéressante pour vous. Il faut savoir que le TAEG varie en fonction des organismes financiers, de la durée du crédit et du montant.

LA VALIDITÉ DE L’OFFRE DE PRÊT

La banque vous envoie gratuitement l’offre de prêt par voie postale et ne peut être remise en main propre. À compter de la réception, elle est valable pendant trente jours. Durant cette période, la banque ne peut pas changer les conditions de son offre. Cela vous laisse donc le temps d’analyser chaque proposition et de sélectionner l’organisme qui financera votre projet immobilier.

L’OBLIGATION D’INFORMATION DE LA CAUTION

La loi Scrivener exige que les banques vous fournissent l’intégralité des informations liées au contrat. Cela vous permet d’éviter toute mauvaise surprise en cas d’acceptation de l’offre. Elles sont également dans l’obligation de transmettre ces données aux personnes qui se portent caution. De cette façon, elles seront en mesure de valider les conditions.

LE VERSEMENT D’ACOMPTE

Selon la loi Scrivener, il n’est pas obligatoire de verser un acompte ou quelconques frais avant d’avoir accepté définitivement l’offre de crédit. Cela signifie que la banque ne peut vous demander de régler des frais de dossier ou de garantie. Ce n’est qu’à partir du moment où vous signez l’offre de prêt que l’organisme prêteur peut vous réclamer un acompte. Il vous le restitue dans deux cas de figure seulement :

• La demande de prêt a été rejetée ;
• Le promoteur a annulé la vente.

Attention : la banque ne vous rétrocédera pas cette somme si votre demande de crédit est acceptée ou si vous prenez la décision de vous rétracter.

Que se passe-t-il après l’acceptation de l’offre de crédit ?

Vous avez accepté l’offre de prêt ? Bonne nouvelle : la loi Scrivener continue de vous protéger tout au long de votre emprunt. En effet, même après la signature, elle vérifie si la banque respecte bien ses engagements. Vous devez également respecter les vôtres.

LA CONDITION D’OBTENTION

De manière générale, une transaction immobilière ne peut être réalisée qu’avec l’obtention d’un financement. Dans le contrat de réservation, il faut donc indiquer que la validation de la vente dépend entièrement de l’acquisition d’un crédit immobilier. Aussi, il est impératif que cette information figure sur l’avant-contrat.

LA LEVÉE DE LA CONDITION SUSPENSIVE

Les conditions suspensives sont levées lorsque l’offre de prêt s’accorde avec le financement indiqué dans le contrat de réservation. Dès lors que vous obtenez le financement souhaité pour votre projet immobilier, vous n’êtes plus en mesure de vous rétracter. Vous devez mener la transaction immobilière à son terme et acquérir le bien.

LE REFUS DE PRÊT

Il arrive que l’organisme financier ne transmette pas les informations nécessaires ou l’offre de crédit datée et signée dans les délais impartis. Dans ce cas et si vous avez rempli toutes vos obligations, il n’a pas le pouvoir d’annuler la vente.

En revanche, si vous envoyez des informations erronées ou si vous transmettez votre dossier après la date limite, la mauvaise foi de l’emprunteur pourra être retenue.

LE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ 

Vous avez la possibilité de solder votre emprunt immobilier avant la date fixée dans le contrat. Mais pour cela, vous devrez rembourser l’organisme bancaire en vous acquittant des IRA (indemnités de remboursement anticipé). Ce montant encadré par la loi correspond :

• Soit à 3 % maximum du capital restant dû ;
• Soit à six mois d’intérêts.

Quelles sont les conditions suspensives de la loi Scrivener ?

Il est important de stipuler les conditions suspensives dans l’avant-contrat avec le vendeur, car elles vous protègent tous deux. Vous pouvez rédiger le contenu de cette promesse de vente ensemble.

LE REFUS DES PRÊTS SOLLICITÉS

Il arrive qu’en vue de financer son projet immobilier, une personne effectue plusieurs emprunts. Lorsqu’un seul refus est exprimé de la part des organismes prêteurs, cette personne est libérée de ses obligations d’acheteur. Afin que la condition suspensive soit valide, chaque banque doit être tenue au courant de l’ensemble des autres souscriptions de prêt. De plus, le montant du prêt refusé doit représenter au minimum 10 % de la somme requise pour l’acquisition du bien immobilier.

L’ANNULATION DE LA VENTE

Vous pouvez décider d’annuler la vente dans les quatre mois qui suivent l’obtention du prêt immobilier. Cependant, cette décision n’est pas sans conséquence : vous devrez rembourser les intérêts ainsi que la totalité des sommes empruntées. Cette clause suspensive protège et indemnise le vendeur.

LE RETRAIT DE LA CONDITION SUSPENSIVE CONCERNANT LE PRÊT IMMOBILIER

La plupart du temps, la vente est confirmée une fois le prêt immobilier obtenu. Pourtant, vous avez la possibilité de ne pas insérer cette condition suspensive dans l’avant-contrat. Dans cette situation, il convient d’indiquer que le prix sera versé sans emprunt. C’est notamment le cas pour un achat comptant.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la loi Scrivener ?

La réglementation offre de nombreux avantages pour les emprunteurs. Elle implique toutefois des obligations qu’il convient de respecter.

DES EMPRUNTEURS MIEUX PROTÉGÉS 

Le cadre légal offert par la loi Scrivener permet aux emprunteurs de mieux connaître les conditions d’un contrat et d’éviter toute tentative d’abus de la part des banques. C’est un moyen de faire jouer la concurrence pour trouver l’offre la plus judicieuse. 

La loi s’adapte également en fonction des cas afin de trouver les solutions adéquates. Elle permet notamment de renoncer à une proposition de la banque sans avoir à subir de sanctions. L’objectif de la réglementation est de protéger aux mieux les emprunteurs grâce à la transparence des informations.

DES CONTRAINTES RELATIVES À LA LOI SCRIVENER

Même si, en tant qu’acheteur, vous êtes protégé par la loi, vous devez également vous plier à certaines obligations. La loi protège aussi le vendeur et le promoteur. Par exemple, la condition suspensive d’obtention du crédit vous contraint à poursuivre la vente, même lorsqu’un événement vient bouleverser votre situation. Dans ce cas, il vous sera impossible de vous rétracter si vous perdez votre emploi.

La période de validité de l’offre de prêt est par ailleurs très courte et vous laisse peu de temps pour rassembler l’ensemble des documents. Si vous ne parvenez pas à les réunir au moment voulu, la banque proposera une nouvelle offre. Le risque ? Un TAEG plus élevé que dans la proposition initiale.

Pour résumer, quel que soit votre statut (acheteur, vendeur ou promoteur), la loi Scrivener fait en sorte que la transaction immobilière s’effectue dans les meilleures conditions !