Qu’est-ce que le régime de l’indivision ?

Dès lors qu’un bien immobilier compte au minimum deux propriétaires, appelés indivisaires, il existe une indivision. Cette situation juridique est telle que chaque indivisaire détient une quote-part du logement (un quart, la moitié, deux tiers, etc.). Le régime de l’indivision peut être choisi dans le cadre d’un achat immobilier entre concubins ou partenaires pacsés. Toutefois, on le retrouve également lors d’une succession. En effet, les héritiers d’un bien sont souvent en indivision en attendant le partage successoral.

Dans une indivision, un indivisaire peut décider seul de certains actes de gestion, comme les travaux de conservation, par exemple. Les actes d’administration (signer un bail d’habitation, confier un mandat à un tiers, etc.), quant à eux, peuvent être votés à la majorité des deux tiers des parts d’indivision. Néanmoins, l’unanimité est requise pour les actes de disposition (bail rural, hypothèque, etc.).

En ce qui concerne les dépenses du bien indivis, comme les impôts ou les taxes, notez que chacun participe à hauteur de sa quote-part.

Comment se réalise la répartition des parts entre indivisaires ?

Dès lors qu’un logement est détenu en indivision, chaque indivisaire récupère une quote-part qui détermine l’étendue de ses obligations et de ses droits. Elle précise également son niveau de prise de décision ainsi que le pourcentage de participation au règlement des dépenses liées au bien. 

Pour les indivisions qui résultent d’une succession, la quote-part est définie selon le nombre total d’héritiers ainsi que le degré de parenté. Lorsque l’indivision est un choix, dans le cadre d’un achat immobilier pour un couple pacsé ou entre concubins, les quotes-parts sont partagées de façon proportionnelle, sauf si un accord entre les membres prévoit un autre mode de répartition.

Comment demander un crédit immobilier pour un achat en indivision ?

Pour demander un crédit immobilier pour acquérir un bien en indivision, sachez qu’il est possible d’additionner les capacités d’emprunt de tous les membres. Toutefois, la banque étudiera le taux d’endettement des emprunteurs de façon individuelle. Il existe trois modes de financement.

1. Chacun des membres apporte ou emprunte une partie des fonds nécessaires à l’achat du bien. On parle d’un cumul de prêts personnels.
2. Chacun des membres fournit une partie du prix d’acquisition et le reste est emprunté de façon collective. 
3. L’ensemble des membres emprunte collectivement et sans apport. 

En cas de crédit immobilier collectif, l’ensemble des emprunteurs est soumis au principe de solidarité. Cela signifie que si l’un des co-emprunteurs ne rembourse pas sa mensualité, alors il incombe aux autres emprunteurs de la prendre en charge. 

Quels sont les avantages d’acheter en indivision ?

L’indivision représente souvent la solution la plus simple pour acquérir un bien en commun. Contrairement à la création d’une SCI (Société Civile Immobilière), l’indivision ne nécessite aucune formalité ou démarche particulière. 

En bref, acheter en indivision est perçu comme étant une solution égalitaire. Ainsi, chaque acquéreur devient propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière au moment de l’achat. Toutefois, l’ensemble des indivisaires est considéré comme propriétaire du bien et est concerné par les décisions à prendre. En parallèle, les charges inhérentes au logement sont réparties entre les propriétaires, réduisant ainsi l’effort financier à fournir. Vous l’aurez compris, l’indivision est idéale pour investir à moindres frais tout en restant libre de revendre votre quote-part quand bon vous semble.

Quels sont les risques de l’indivision et comment les éviter ?

En indivision, l’ensemble des indivisaires ont des droits sur le bien. Ainsi, toutes les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité. L’inconvénient le plus important de l’indivision est qu’en cas de désaccord, vous pourriez vous retrouver bloqué, sans aucune autre solution à votre disposition. 

En outre, toutes les dettes inhérentes à l’indivision (impôts, taxes, travaux, etc.) doivent être remboursées par les indivisaires, proportionnellement à leurs quotes-parts. Il convient donc d’étudier les risques en amont, et d’être vigilant quant aux personnes qui composent l’indivision. 

Enfin, notez que la loi stipule que tout indivisaire a le droit de quitter l’indivision dès qu’il le souhaite. Aussi, si l’un des coïndivisaires décide de mettre en vente ses parts, il peut le faire sans que les autres coïndivisaires s’y opposent, et sans préavis. Ces derniers disposent de ce que l’on appelle un droit de préemption pour racheter les parts du vendeur sortant. Néanmoins, sans rachat de leur part ou de celle d’un tiers, le bien devra obligatoirement être vendu entièrement. 

Comment éviter les risques en indivision ?

Pour éviter ces situations d’insécurité, il est possible de signer une convention d’indivision. Cette dernière doit être établie par écrit par un notaire et être publiée au service de publicité foncière. Elle doit dresser l’ensemble des biens indivis et stipuler les droits de chaque indivisaire. 

La convention d’indivision peut être conclue pour une durée indéterminée ou déterminée de cinq ans maximum. Ce délai passé, une tacite reconduction peut être envisagée. Dans tous les cas, cette convention permet aux propriétaires du logement d’organiser au mieux la gestion de l’indivision, mais aussi d’en fixer le règlement. En effet, il est possible de spécifier la répartition des dépenses de chacun des membres, de nommer un gérant ou même de fixer le montant d’une indemnité d’occupation dans le cas où l’un des coïndivisaires occuperait le bien seul, par exemple. 

Quels sont les droits et obligations des indivisaires ?

L’article 815 du Code civil précise que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Aussi, l’un des premiers droits des indivisaires est qu’ils sont libres de quitter l’indivision, sans avoir à demander l’accord des autres membres et sans préavis.  

En parallèle, les indivisaires jouissent du droit de préemption. Cela signifie que dès lors qu’un autre membre de l’indivision souhaite céder ses parts, les autres indivisaires sont prioritaires pour un éventuel rachat. Aussi, si un indivisaire sortant trouve un acquéreur extérieur, il doit d’abord proposer ses parts au même prix aux autres indivisaires et leur laisser le temps de prendre une décision. Si aucun d’entre eux n’est preneur, alors il peut vendre ses parts à un tiers. Notez, cependant, que le droit de préemption ne s’applique pas dans le cadre d’une donation à ses enfants.

Enfin, chaque indivisaire peut jouir de sa part des bénéfices annuels de l’indivision. Il peut obtenir une avance en capital si l’ensemble des membres est d’accord. Il est libre de profiter du bien selon ses besoins, dès lors que cet usage reste conforme à ce qui était prévu et ne compromet pas les droits des autres indivisaires.

Face à ces droits, les indivisaires sont également tenus de respecter certaines obligations. En l’occurrence, ils doivent veiller à la bonne conservation du bien, participer aux dépenses inhérentes au logement et s’acquitter des dettes.

Comment sont prises les décisions pour gérer les biens indivis ?

Dans le cadre d’une indivision, certaines décisions peuvent être prises par un seul indivisaire. D’autres, néanmoins, requièrent l’accord de l’ensemble des membres. 

Ainsi, les actes conservatoires comme le paiement des charges de copropriété, la souscription d’un contrat d’assurance ou le renouvellement d’une inscription hypothécaire peuvent être réalisés par un seul indivisaire. Ce sont, le plus souvent, des actes juridiques ou matériels nécessaires à la bonne conservation de l’habitation ou qui présentent un caractère d’urgence, lorsque le bien est en péril, notamment. 

Les actes d’administration, quant à eux, doivent être pris à la majorité des deux tiers. Ces actes relèvent généralement de la gestion normale du bien sans compromettre sa valeur en capital. Il peut s’agir d’une mise en location ou d’un renouvellement de bail, par exemple. 

Enfin, les actes de disposition sont considérés comme étant les plus graves : vente du bien indivis, réalisation de travaux importants, etc. Ces décisions doivent donc être prises à l’unanimité. En cas de désaccord entre les membres de l’indivision, ces derniers peuvent saisir un juge. 

Que faire en cas de blocage ?

Dans le cas où l’ensemble des coïndivisaires n’arrivent pas à trouver un point d’entente et que la situation est bloquée, alors ils peuvent faire appel à un juge du tribunal judiciaire du lieu dont dépend le logement indivis. 

En outre, le droit d’usage de l’habitation, qui détermine qui peut en profiter et à quel moment, peut, à défaut d’accord entre les membres, être réglementé par le juge. Il en est de même si certains indivisaires refusent de participer aux paiements des charges. 

Toutefois, en cas de blocage de la vente du bien par un ou plusieurs coïndivisaires, alors les autres membres peuvent faire appel à un juge par une procédure spéciale, appelée aliénation. Pour ce faire, ils doivent avoir la majorité des deux tiers. Cette demande d’aliénation se réalise en présence d’un notaire qui sollicitera ensuite le tribunal judiciaire pour autoriser la vente. Néanmoins, pour obtenir un retour positif, la demande ne doit pas porter atteinte excessivement aux droits des indivisaires qui ne sont pas d’accord. En l’occurrence, il serait impossible de vendre à prix cassé.

Est-il possible de quitter une indivision ?

Les indivisaires ont un droit au partage. Cela signifie qu’ils peuvent quitter l’indivision à tout moment. Les autres indivisaires peuvent donc racheter sa part ou proposer le rachat à un tiers le cas échéant. Sans aucun acheteur pour reprendre les parts de l’indivisaire sortant, alors la vente du bien indivis peut être ordonnée sans équivoque.  

Vous savez maintenant ce qu’est l’indivision et comment fonctionne la gestion d’un bien indivis. C’est sans doute l’option la plus simple pour acheter un bien à plusieurs, bien qu’elle nécessite de prendre certaines précautions afin d’éviter tout litige.