Quelles sont les démarches administratives dans l’immobilier neuf ?

Qu’il s’agisse d’acquérir un bien neuf ou de souscrire une assurance habitation pour ce type de logement, les démarches sont quelque peu particulières.  

LA VENTE EN L’ÉTAT FUTUR D’ACHÈVEMENT

Au niveau administratif, l’achat d’un bien en VEFA présente quelques spécificités. Premièrement, la construction nécessite des appels de fonds du constructeur auprès de votre banque afin que celui-ci puisse avancer dans les travaux. Votre intervention n’est pas requise dans cette procédure.

Ensuite, vous avez la possibilité, en tant que futur propriétaire, de visiter votre logement avant même qu’il ne soit terminé, notamment avec la visite cloisons achevées et la visite de pré-livraison. Cela vous permet de vérifier si le chantier avance dans les conditions espérées. 

Finalement, l’immobilier neuf est soumis à des garanties bien spécifiques et différentes des achats dans l’ancien.

L’ASSURANCE HABITATION

Qu’en est-il de l’assurance habitation ? Faut-il la souscrire dès la signature du contrat de réservation ou pendant la construction du logement ? C’est une question que les acquéreurs se posent souvent. Et pour cause, ils sont propriétaires d’un bien qui n’est pas encore habitable. Mais il faut savoir que cette assurance n’est pas obligatoire dès le début de la construction. En effet, c’est le promoteur ou le constructeur qui est responsable du bien, et ce, jusqu’à la livraison. C’est donc lui qui a l’obligation de souscrire une assurance afin d’assurer le bon déroulement des travaux et de livrer le bien dans les meilleures conditions.

Il est important de noter que vous bénéficiez de la pleine propriété seulement à la remise des clés. À ce moment-là, vous devez avoir contracté une assurance habitation. La plupart du temps, il faudra souscrire l’assurance une fois le gros œuvre terminé.

Quand souscrire une assurance habitation pour une vente sur plan ?

Pendant la durée du chantier, c’est le maître d’ouvrage qui prend en charge les éventuels dommages, et ce, jusqu’à la réception des travaux. Aussi, toutes les personnes présentent durant la construction du bien neuf doivent être couvertes par une responsabilité civile professionnelle. 

Pourtant, l’acquéreur doit souscrire une assurance habitation puisqu’il devient propriétaire au fur et à mesure que le chantier progresse, mais à quel moment ? Le contrat d’assurance habitation prend effet lorsque vous recevez les clés pour prendre possession de votre logement. Cela signifie qu’il faut le souscrire avant ce jour afin d’être en règle et parfaitement couvert en cas de sinistre. 

De manière générale, on vous demandera de contracter une assurance dès la pose de la toiture, lorsque le gros œuvre est terminé. Mais vous pouvez aussi souscrire une assurance habitant pendant la construction de votre bien, voire même quelques jours avant la livraison. Soyez cependant vigilant : il existe un délai de carence où vous n’êtes pas assuré par la compagnie d’assurance. C’est un moyen pour elle de se protéger des particuliers frauduleux. Il faut donc se renseigner sur le délai pour que celui-ci ne vous soit pas préjudiciable.

Il existe aussi un délai de souscription. Il correspond à la période entre la signature et la validation de votre contrat. Durant ce délai, vous bénéficiez toutefois de certaines couvertures. Pour être serein et éviter les mauvaises surprises, il est recommandé de prendre une assurance le plus tôt possible.

Certains établissements imposent l’assurance habitation du logement à l’acte notarié, bien avant la fin des travaux. Cela n’est pourtant pas obligatoire. Cependant, contracter une assurance à l’acte authentique peut vous être moins coûteux. Il convient de vérifier alors s’il est judicieux pour vous de souscrire si tôt ! 

Quelle assurance habitation pour un achat en VEFA ?

Face à l’engouement des achats immobiliers dans le neuf, les compagnies d’assurance proposent des assurances habitation spécialement prévues pour ce type de bien. Elles sont adaptées pour les propriétaires d’une résidence principale, mais aussi pour les propriétaires d’un investissement locatif.

L’ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION

Pendant la construction de votre logement, vous pouvez souscrire à une assurance multirisque habitation. Ce contrat couvre principalement :

• La responsabilité civile
• Les dommages aux biens  
• Les vols ou le vandalisme 
• Les intempéries
• Les incendies
• Les dégâts des eaux.

En fonctions de vos différentes nécessités, il existe d’autres garanties optionnelles. Vous trouverez par exemple une garantie pour la piscine, une pour les animaux ou encore une pour les objets de valeur, tels que les œuvres d’art.

Afin d’être parfaitement couvert, vous pouvez faire évoluer votre multirisque après avoir emménagé. Cela vous permettra d’intégrer la valeur de votre mobilier et d’obtenir une assurance complètement adaptée à vos besoins. Vous réalisez ainsi de potentielles économies et gagnez en sécurité.

L’ASSURANCE HABITATION POUR UN PROPRIÉTAIRE NON OCCUPANT

Si votre achat dans le neuf est en réalité un investissement locatif, vous pouvez opter pour une assurance habitation propriétaire non occupant. Cette assurance vous protège en cas de sinistre, même si votre logement est vacant ou occupé à titre gratuit. Tant que vous n’habitez pas dans votre bien, vous devrez donc souscrire à cette assurance.

Celle-ci vous permet de :

• Bénéficier des garanties de base : vol, vandalisme, dégâts des eaux, bris de glace, incendie…
• Bénéficier d’une indemnisation des aménagements immobiliers, de l’électroménager et des biens immobiliers en cas de dommage   
• Vous protéger lorsque votre responsabilité civile est engagée : par exemple, un sinistre dans votre logement a un impact sur celui de votre voisin. 

Il est possible d’enrichir cette assurance avec des garanties spécifiques comme la garantie loyers impayés ou la garantie des défauts d’entretien.

Quelles sont les garanties de la VEFA ?

L’achat d’un bien sur plan vous permet de bénéficier de nombreux avantages et notamment d’une protection juridique solide. Il est en effet encadré par la loi (article 1601-3 du Code civil). Ainsi, sept garanties vous couvrent en cas de problème lié au logement. 

LA GARANTIE BIENNALE 

La garantie de bon fonctionnement ou la garantie biennale couvre les dysfonctionnements des éléments d’équipement du logement pendant deux ans. Il peut s’agir des volets, des cloisons, des portes, mais aussi du ballon d’eau chaude. Si un de ces éléments présente des défauts, le constructeur a pour obligation de les réparer ou de les remplacer.

LA GARANTIE DÉCENNALE 

La garantie décennale couvre les dommages qui n’étaient pas décelables à la réception des travaux et qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage, rendant le logement inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné. Cette garantie vous protège pendant dix ans après la livraison du bien.

L’ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE

Toute construction nécessite obligatoirement une assurance dommages-ouvrage. En cas de sinistre relevant de la garantie décennale, elle permet à l’acquéreur d’obtenir un remboursement et la réparation des désordres survenus après la réalisation des travaux. Grâce à cette assurance, les réparations sont rapidement prises en charge. 

LA GARANTIE DU PARFAIT ACHÈVEMENT 

À la livraison de votre bien, vous constatez qu’il y a certains défauts. Avec la garantie du parfait achèvement, vous pouvez effectuer un procès-verbal afin d’émettre vos réserves et exiger la réparation de ces malfaçons. Il faut cependant faire l’état des lieux rapidement, car vous bénéficiez de cette garantie pendant un an après la réception de votre logement.   

LA GARANTIE D’ISOLATION PHONIQUE

Le constructeur s’engage à respecter la réglementation concernant l’isolation phonique. De cette manière, vous êtes protégé des nuisances sonores et bénéficiez d’une isolation phonique de qualité. Dès que vous prenez possession de votre logement, vous pouvez faire jouer la garantie pendant un an. 

LA GARANTIE DES VICES ET DÉFAUTS DE CONFORMITÉ APPARENTS  

Si au moment de la réception de votre bien vous constatez des désordres apparents, la garantie des vices et de défauts de conformité apparents vous couvre. Puisque vous ne pouvez pas voir votre logement avant la livraison, la loi vous accorde un délai d’un mois après la prise de possession pour dénoncer ces vices. 

Que doit contenir le contrat d’une vente sur plan ?

Le contrat d’un achat en VEFA doit obligatoirement faire l’objet d’un acte authentique. Autrement dit, il doit être signé en présence d’un notaire pour être valide.

Les articles L261-1 à L261-22 du Code de la construction et de l’habitation régissent le contenu d’un contrat en VEFA. Concernant le logement, il doit comporter plusieurs informations :

• Les coordonnées de l’acquéreur
• Les coordonnées du vendeur 
• L’adresse du bien 
• Une description détaillée du logement ainsi que sa situation dans l’immeuble
• Les matériaux utilisés pour sa construction. 

Des éléments concernant la vente doivent également apparaître :

• La date de livraison du bien ainsi que les pénalités de retard 
• Le prix de vente 
• Les modalités de paiement et les conditions éventuelles de révision du prix.

Sont également joints en annexe des documents tels que l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage, les plans du bien, la garantie financière d’achèvement (GFA) ou une garantie financière de remboursement (GFR). Le vendeur doit en effet fournir un de ces éléments afin de protéger l’acquéreur en cas de défaillance financière de sa part.   

D’autres informations peuvent venir compléter le contrat, comme les éventuelles conditions suspensives en cas de non-obtention du prêt immobilier, les travaux modificatifs acquéreurs (TMA) ou les travaux réservés.

Le contrat d’une vente sur plan doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en main propre aux deux parties. Il est possible de se rétracter dans les dix jours ouvrables qui suivent la réception de la lettre recommandée et sans aucune justification. Mais au-delà de ce délai et si aucune clause suspensive ne justifie votre rétraction, des pénalités financières vous seront imposées. Elles peuvent atteindre jusqu’à 10 % du prix du bien. Il est donc essentiel d’être sûr de son projet !