INVESTIR DANS UN LOGEMENT LOCATIF INTERMEDIAIRE (LLI)
Vous avez du mal à trouver un logement à prix raisonnable dans les grandes villes ? Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est peut-être la solution.
Destiné aux foyers aux revenus trop élevés pour le logement social mais insuffisants pour le marché libre, le LLI propose des loyers encadrés dans des zones où la demande est forte. Ce dispositif immobilier vise à faciliter l’accès au logement tout en offrant des opportunités intéressantes aux investisseurs.
À qui s’adresse le LLI ? Comment y accéder ? Quels sont ses avantages concrets ? Nos réponses à vos questions concernant le Logement Locatif Intermédiaire.
Logement locatif intermédiaire (LLI) : le guide pour investir en 2025
Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif méconnu du grand public, pourtant à la croisée des chemins entre logement social et marché locatif privé. Il vise un public souvent oublié : les ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais insuffisants pour le marché locatif privé classique.
Ce dispositif répond à un véritable enjeu sociétal : faciliter l'accès à un logement de qualité à prix abordable.
En plein débat sur le manque de logements accessibles dans les zones tendues, le LLI se pose comme une solution concrète. Porté par des acteurs publics comme Action Logement ou CDC Habitat, il bénéficie d'un cadre juridique spécifique.
L'article L. 302-16 du Code de la construction et de l'habitation en encadre les conditions.
Cet article vous propose un tour d'horizon complet du dispositif LLI, de ses principes à ses opportunités concrètes pour les investisseurs et les locataires.
Qu'est-ce que le logement locatif intermédiaire (LLI) ?
Le logement locatif intermédiaire désigne des logements à loyers plafonnés, inférieurs à ceux du marché privé mais supérieurs à ceux du logement social. Ces logements sont proposés à la location dans des zones dites tendues, où la demande locative est forte.
Pourquoi investir dans le LLI ?
Pour un investisseur, le logement locatif intermédiaire représente une opportunité équilibrée entre sécurité locative et rentabilité. Le taux de vacance y est très faible, car la demande reste forte grâce aux loyers plafonnés, notamment dans les grandes agglomérations.
L'acquéreur bénéficie d’une TVA réduite à 10% sur le prix d’acquisition du bien.
L'acquéreur bénéficie d’un crédit d'impôts du montant de la taxe foncière pendant 20 ans.
Quelles conditions doivent être réunies pour investir en LLI ?
L’investisseur doit respecter trois critères fondamentaux :
- Acquisition par le biais d’une entité juridique : L’achat du bien immobilier doit être effectué par une structure comme une SCI, SARL, EURL, SAS ou SASU, soumise soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés.
- Engagement de conservation du bien pendant au moins 15 ans : Cette durée minimale est requise pour maintenir le droit au crédit d’impôt et du taux de TVA à 10% sur le prix d’acquisition du bien.
- Respect des plafonds réglementaires : Les loyers pratiqués ainsi que les ressources des locataires doivent rester dans les limites fixées, proches de celles prévues par le dispositif Pinel en 2024, afin de garantir l’accessibilité aux ménages à revenus moyens.
Plafonds de ressources des locataires en 2025 (bail signé en 2025)
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2/C |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| 2 personnes | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| 3 personnes | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € |
| 4 personnes | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € |
| 5 personnes | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € |
| 6 personnes | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Majoration à partir du 6e membre | +15 335 € | +14 039 € | +10 273 € | +9 243 € |
Plafonds de loyers mensuels (2025)
| Zone | Loyer maximum/m² |
|---|---|
| A bis | 19,51 € |
| A | 14,49 € |
| B1 | 11,68 € |
| B2 / C | 10,15 € |
Quels types de logements peuvent bénéficier du dispositif LLI ?
L’éligibilité ne dépend pas uniquement du profil de l’investisseur ; le bien lui-même doit remplir plusieurs conditions :
- Se situer dans des zones spécifiques à forte demande (zones A bis, A, B1)).
- Être un logement neuf ou acheté sur plan (VEFA).
- Être conforme aux dernières normes de performance énergétique.
- Se situer dans une commune non carencée en logements sociaux (taux SRU), ou dans un quartier prioritaire (QPV) ou dans un projet immobilier comportant au moins 25% de logements sociaux.
Illustration d’un investissement en LLI
Examinons un cas concret avec un appartement de type T2 situé à Montlhéry (zone A) :
- Prix en accession classique (TVA à 20%)strong> : 186 000 €
- Prix en LLI TVA à 10% : 170 500 €
- Économie à l’achat : 15 500 €
Revenus locatifs :
- Loyer mensuel plafonné : 700€
- Gain sur la taxe foncière sur 20 ans : 17 640 €
Revente estimée en 2045 :
- Valeur projetée (revalorisation de 0,5 %/an) : 205 511 €
- Gain net estimé après 20 ans : 52 651 €
Le LLI : un dispositif à fort potentiel, mais technique
Le logement locatif intermédiaire se présente comme une réponse pragmatique aux tensions sur le marché locatif, tout en offrant des perspectives attractives pour les investisseurs et les collectivités.
De la compréhension des textes de lois à l'identification des programmes éligibles, il est essentiel de se faire accompagner.
Nos experts sauront vous guider vers les meilleures opportunités de LLI.