Qu’est-ce que la valeur locative par ville et pourquoi est-ce important de la connaître ?

Cet indicateur vous permet d’appréhender le marché locatif.

DÉFINITION DE LA VALEUR LOCATIVE D’UNE VILLE

Dans une ville, la valeur locative correspond à un indicateur qui détermine le prix de la location d’un bien immobilier. Grâce à la connaissance de cet indicateur, vous allez être en mesure de fixer un prix de location qui correspond au marché et vous éviterez ainsi les vacances locatives. En effet, si le prix est trop élevé, les locataires risquent de se tourner vers un autre bien. Cela peut avoir un impact sur la rentabilité de votre investissement. Mais avec la valeur locative, vous allez vous situer dans les prix du marché et limiter ces risques de vacances locatives. 

LES CRITÈRES À PRENDRE EN COMPTE

La valeur locative varie d’une ville à une autre. Plusieurs critères sont pris en compte dans son calcul :

• La typologie du logement (T1,T2,T3, studio…) ;
• Le type de location (meublé ou nu, résidence de services…) ;
• La gestion locative ;
• La localisation du bien ;
• La proximité avec les transports en commun et les commerces ;
• Etc.

Si vous bénéficiez d’un avantage fiscal, la valeur locative sera soumise à certains plafonds.   

VALEUR LOCATIVE ET LOI PINEL

Même si la connaissance de la valeur locative vous permet de définir un prix pour la location de votre logement, certains dispositifs de défiscalisation ne possèdent pas le même degré de flexibilité concernant le choix du prix. C’est notamment le cas avec la loi Pinel. En effet, lorsque vous bénéficiez de ce dispositif, vous ne pouvez pas fixer librement votre prix, du moins jusqu’à la fin de votre investissement. Le montant du loyer dépend du plafond de loyer, autrement dit, de la valeur maximum que peut demander le propriétaire au locataire en loi Pinel. Ce montant dépend de la surface ainsi que de la zone éligible en Pinel.

Dans quelles villes est-il judicieux d’investir ?

Certaines villes sont plus intéressantes que d’autres en termes d’investissement locatif. Mais alors, où investir pour obtenir une belle rentabilité ? Voici quelques idées !

MONTPELLIER

Localisée près de la mer méditerranée et à quelques heures de l’Espagne, Montpellier jouit d’une localisation particulièrement attractive. Dynamique, elle abrite un bon nombre de start-up et de PME. Avec ses nombreux étudiants, il s’agit également d’un pôle universitaire important en France. Cela signifie que le nombre de potentiels locataires est considérable ! En 2020, le taux de rentabilité avoisinait les 5 %.

LILLE

Lille, quatrième métropole de France, bénéficie d’une position stratégique : elle est accessible depuis Paris, Bruxelles et Londres. Ville étudiante par excellence, elle offre un cadre de vie agréable. Avec des prix abordables, elle est idéale pour un investissement locatif. Cette ville dynamique et rayonnante sera parfaite pour votre projet !

LYON

Le prix au mètre carré est élevé à Lyon et il ne cesse d’augmenter ! Lyon attire en effet de plus en plus les investisseurs, et ce, pour plusieurs raisons : une économie dynamique, une situation géographique avantageuse (proche de l’Italie et de la Suisse), un cadre de vie des plus agréables. Malgré les prix élevés, la ville offre un rendement locatif très intéressant. 

NANTES

Située à 2 heures de Paris en TGV, Nantes offre tous les atouts d’une métropole. Elle dispose en effet de l’un des meilleurs réseaux de transports publics du pays, d’un patrimoine culturel riche et d’un cadre économique attractif. C’est aussi une ville touristique qui accueille de nombreux visiteurs chaque année et qui bénéficie d’une proximité avec la côte Atlantique. En raison de ce succès, les prix de l’immobilier ne cessent de croître. C’est le moment d’investir !

RENNES

Rennes est une ville de plus en plus prisée par les investisseurs. Et pour cause, en 2020, elle a été élue métropole la plus attractive de France. Cela peut s’expliquer par plusieurs raisons : un cadre de vie agréable, une ville dynamique, une population jeune, de nombreuses écoles et universités… Avec une rentabilité moyenne de 8 % en 2021, la capitale bretonne est particulièrement intéressante pour les investissements locatifs !

TOULOUSE

L’activité économique de Toulouse est très dynamique. D’ailleurs, elle fait partie des villes où les salariés français préfèrent travailler. En forte croissance, elle attire chaque année 6 000 nouveaux habitants, dont de nombreux étudiants. Ville jeune et attractive, elle présente un taux intéressant sur le rendement locatif, une belle opportunité pour un investissement !

ANGERS

Depuis quelques années, la capitale de l’Anjou vit une véritable métamorphose : des travaux de grande ampleur, un dynamisme économique, une politique tournée vers la culture… Plus que jamais, Angers est une ville jeune et attractive où il fait bon vivre. C’est aussi la 10e ville étudiante de France. À seulement 1h30 de Paris et avec une rentabilité locative intéressante, elle représente un lieu de choix pour un investissement !

Comment calculer le rendement locatif ?

Vous avez sélectionné la ville où vous allez investir et vous connaissez sa valeur locative ? Il est temps de parler du rendement locatif ! Cet indicateur va mesurer la performance de votre investissement.

UN INDICATEUR IMPORTANT

Le rendement locatif vous permet de savoir combien vous rapporte votre investissement. Il s’agit d’un taux indiquant le ratio entre les revenus générés par vos loyers et le montant que vous avez investi dans le projet. 

Cet indicateur est primordial, car il vous permet de comparer les offres et de sélectionner celle qui sera la plus rentable pour vous.

LE CALCUL DU RENDEMENT LOCATIF

Afin de connaître le rendement locatif de votre bien immobilier, il vous faut le prix d’acquisition du logement, le montant des loyers que vous allez appliquer et toutes les charges à payer.

Il faut noter qu’il existe trois types de rendement locatif : 

• Le brut ;
• Le net ;
• Le net-net.

Chacun d’entre eux a une fonction qui lui est propre.

LE RENDEMENT LOCATIF BRUT

Le rendement locatif brut est le plus utilisé. La raison ? Il permet de comparer les biens afin de faire une première sélection de logements. En revanche, il ne prend pas en compte la situation personnelle de l’acquéreur ni la stratégie de gestion. Il reste donc trop imprécis et c’est pour cette raison que les autres calculs viennent le compléter.

Pour calculer le rendement locatif brut, il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d’acquisition du bien, puis multiplier le tout par 100. Veillez à bien intégrer les frais de notaire et les éventuels coûts des travaux au prix d’acquisition. 

LE RENDEMENT LOCATIF NET

Aussi appelé rendement locatif net de charges, le rendement locatif net prend en compte tous les frais et les charges liés à votre investissement (emprunt, gestion locative…). Il n’intègre cependant pas l’imposition.

Afin d’obtenir son calcul, vous devez déduire vos loyers annuels de vos charges et de vos frais. Divisez le résultat obtenu par le prix TTC additionné au coût de l’emprunt puis multipliez le tout par 100 :

• Rendement locatif net = (loyer annuel – frais et charges) / (prix TTC + coût du crédit) x 100

LE RENDEMENT LOCATIF NET-NET

Enfin, le calcul du rendement locatif net-net est un peu plus complexe que les précédents. En plus des autres facteurs, il prend également en compte la situation fiscale du bailleur, mais aussi le régime fiscal imposé à l’investissement locatif. Plus complet, c’est cet indicateur qui aidera à la prise de décision finale. 

Voici comment le calculer :

• Rendement locatif net-net = (loyer annuel – frais et charge – impôts) / (prix TTC + coût du crédit) x 100