Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur quant au logement ?

En tant que propriétaire bailleur, vous devez fournir à votre locataire un logement décent. Ce dernier doit respecter une surface minimale, ne présenter aucun risque pour la santé et la sécurité du locataire, ne pas contenir d’animaux nuisibles et afficher une certaine performance énergétique.

Dans le cadre d’une location classique, le logement vide doit jouir d’au moins une pièce principale. Cette dernière doit être d’une surface habitable (surface au sol hors combles, caves, cloisons, etc.) d’au moins 9 m² et d’une hauteur sous plafond de minimum 1,80 mètre. Cela signifie que le volume habitable doit être d’au moins 20 m³.

Afin d’assurer la sécurité du locataire en place, le logement doit être conforme :

• Le gros œuvre du bâtiment doit être en parfait état d’entretien et de solidité ;
• Le logement doit assurer le clos et le couvert ;
• Le bien doit être protégé des infiltrations d’air parasites ;
• Les portes, les murs et les fenêtres doivent jouir d’une étanchéité suffisante ;
• Les cheminées doivent disposer de trappes ;
• Les garde-corps, escaliers, loggias et balcons doivent être dans un état conforme ;
• Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz doivent respecter les normes en vigueur ;
• L’habitation doit jouir d’une aération suffisante et d’un bon éclairage naturel.

Au vu de tous ces critères, vous noterez que les locaux situés en sous-sol ne peuvent en aucun cas être proposés à la location. De la même manière, le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles ou des parasites (puce de lit, cafards, rats, etc.).

Le bien doit disposer d’une installation qui permet un chauffage normal et une alimentation en eau potable. Le logement doit jouir d’une installation d’évacuation des eaux usées et d’une cuisine dans laquelle il est possible d’installer un appareil de cuisson et un évier. La présence de w.c. est obligatoire. Les toilettes doivent, en outre, être séparées de la cuisine et des pièces où sont pris les repas.

Notez que si le propriétaire bailleur loue un logement meublé, il devra également fournir au locataire l’ensemble des éléments et du mobilier obligatoire pour que le logement soit habitable en l’état.

Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur quant aux documents à transmettre ?

Vis-à-vis de vos locataires, vous êtes tenu(e), en tant que propriétaire bailleur, de leur fournir certains documents tout au long du processus de location.

LES DOCUMENTS À ANNEXER AU CONTRAT DE BAIL

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes dans l’obligation de transmettre à votre locataire une copie du bail le jour de sa signature. Toutefois, d’autres documents obligatoires doivent être annexés au contrat de location. C’est notamment le cas du dossier de diagnostic technique, qui comprend, entre autres, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), le Contrat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) ou encore l’état de l’installation électrique intérieure si elle a plus de 15 ans.

Outre cela, d’autres documents doivent être annexés au bail comme :

• La notice informative, qui présente les différentes parties prenantes du contrat ;
• L’état des lieux d’entrée ;
• La liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (TNT, fibre, etc.) ;
• Le règlement de copropriété le cas échéant.

LES DOCUMENTS INDISPENSABLES DURANT LA LOCATION

Chaque mois, le propriétaire bailleur doit fournir au locataire qui le demande une quittance de loyer qui détaille les sommes versées. De la même manière, le montant des charges récupérées doit être justifié par des factures ou un budget prévisionnel dans le cas d’un immeuble collectif.

Enfin, lorsque vous mettez un terme au contrat de location, vous devez envoyer au locataire une lettre de congé accompagnée d’une « notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire ».

Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur quant aux travaux à réaliser durant la location ?

D’une façon générale, le bailleur doit réaliser les travaux d’entretien et de réparation du bien qu’il loue durant toute la durée du bail. Il s’agit, entre autres :

• Des travaux d’amélioration des parties communes ou privatives : pose de parquet, installation d’une cuisine équipée, d’un digicode, d’un ascenseur, etc. ;
• Des travaux d’amélioration de la performance énergétique du bien (isolation, remplacement de chaudière, etc.) ;
• La réparation relative à une panne (de chauffe-eau, de réfrigérateur, etc.) ;
• L’entretien de la toiture et des façades végétalisées.

Cela exclut cependant les réparations locatives occasionnées par la vétusté qui incombent au locataire comme l’entretien du jardin, le remplacement des clés égarées ou abîmées ou encore le changement du verrou de la grille du portail, entre autres.

Notez que, dans le cas où vous devez réaliser des travaux, ces derniers ne peuvent avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord du locataire. De la même manière, si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire en place est libre de demander une réduction de loyer.

Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur quant à la tranquillité du bien ?

Globalement, le propriétaire doit assurer la tranquillité du locataire. Cela signifie que le bailleur ne peut pas entrer dans le logement sans l’accord du locataire. Vous ne pouvez donc pas déranger son quotidien en intervenant dans le logement afin d’y réaliser des visites ou des travaux sans son autorisation préalable. Vous devez également lui permettre de vivre dans un logement paisible, sans nuisances sonores et avec une isolation suffisante.

Le locataire ne doit pas non plus être à l’origine de nuisances. Auquel cas, vous devez réagir et lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception lui demandant de cesser les troubles. En revanche, vous ne pouvez pas lui interdire de recevoir des amis, d’héberger des proches ou de détenir un animal domestique (hors animal dangereux).

Notez également que vous ne pouvez pas empêcher le locataire de réaliser des aménagements, comme peindre les murs ou poser des étagères, par exemple. En revanche, il ne pourra pas réaliser des travaux de transformation (abattre une cloison, transformer une pièce, etc.) sans votre autorisation.

Quels sont les recours possibles si le propriétaire bailleur ne respecte pas ses obligations ?

Le propriétaire bailleur n’a d’autre choix que de respecter les obligations qui le concernent. Dans le cas inverse, il peut être présenté en justice. Pour cela, le locataire doit, dans un premier temps, indiquer par le biais d’un courrier au propriétaire l’ensemble des éléments non conformes dans le logement.

Si le propriétaire accepte, il peut engager des travaux de rénovation et indiquer au locataire certains délais de réalisation. S’il refuse, alors le locataire pourra le mettre en demeure. Dans tous les cas, le locataire ne peut cesser de payer son loyer.

Vous l’aurez compris, en tant que propriétaire bailleur, vous avez certaines obligations à respecter afin de permettre au locataire de profiter d’un logement agréable et d’un quotidien confortable.