Vous êtes propriétaire d’un immeuble ancien et vous souhaitez effectuer des travaux de rénovation pour le mettre en location ? Bonne nouvelle : la loi Malraux vous aide à réaliser votre projet. Mais en quoi consiste ce dispositif ? Qui peut en bénéficier ? Quels sont ses avantages ? Dans cet article, nous répondons à toutes vos questions.
La loi Malraux a des objectifs bien précis concernant la rénovation et les investissements locatifs dans l’ancien.
En 1962, André Malraux, le ministre de la Culture de l’époque, introduit la loi Malraux. Son objectif ? Faciliter la restauration des immeubles anciens et favoriser la conservation du patrimoine en octroyant des avantages fiscaux aux investisseurs.
Le but est aussi de compléter la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique français. De cette manière, ce dispositif encourage l’investissement locatif dans l’ancien, notamment dans les quartiers historiques des centres-villes.
La loi Malraux a connu plusieurs réformes : elle a été complétée en 1985 puis révisée en 2009. Ce dernier changement a modifié les modalités du dispositif. Désormais, les propriétaires ne bénéficient plus d’une déduction d’impôt, mais d’une réduction d’impôt. Autrement dit, l’investisseur peut directement soustraire un pourcentage du montant des travaux de l’impôt dans la limite de 400 000 € lissés sur 4 ans.
Il doit cependant respecter quelques conditions, notamment le fait de louer le bien pendant au moins 9 ans. L’avantage fiscal est donc annulé en cas de revente anticipée. Mais que se passe-t-il si le locataire rompt son engagement ? Il convient dans ce cas d’en trouver un autre le plus vite possible. Surtout, il est impératif de prouver que la recherche active de locataire suit bien son cours afin de bénéficier du temps nécessaire pour le trouver.
Le dispositif Malraux s’adresse à des investisseurs qui souhaiteraient réduire considérablement leurs impôts tout en se constituant un patrimoine de qualité. En effet, la plupart des immeubles anciens concernés sont localisés dans des lieux prestigieux ou historiques. De plus, sous le dispositif, leurs travaux sont supervisés par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
L’ABF est un organisme spécialisé dans la protection, la restauration et l’entretien de sites patrimoniaux remarquables et de monuments historiques. Il veille à ce que l’architecture des bâtiments garde une certaine cohérence avec le site sur lequel ils se situent. Grâce à son expertise, il joue également le rôle de conseiller durant la durée des travaux. D’ailleurs, l’Architecte des Bâtiments de France peut refuser un projet de restauration s’il considère que ce dernier ne respecte pas les conditions.
Finalement, il faut noter que, une fois l’investisseur engagé dans la loi, les conditions se figent (taux, engagement de location…). Cela signifie que même si le dispositif venait à être supprimé ou modifié de quelque façon que ce soit, il n’y aurait aucun impact sur les investissements en cours. Cependant, la loi Malraux n’a pour le moment aucune fin programmée. Vous pouvez en profiter dès aujourd’hui et pour encore de nombreuses années.
Pour bénéficier de la loi Malraux, il faut respecter un certain nombre de conditions. Elles concernent les types de travaux, les types de biens ainsi que les dépenses prévues pour la rénovation.
Sont éligibles à la loi Malraux les travaux de démolition imposés par un permis de construire, ceux attribués à la reconstitution de l’extérieur du bien, les travaux de restauration et les travaux destinés à transformer le bâtiment en logement.
Avant d’entreprendre un chantier dans le cadre du dispositif Malraux, il convient d’obtenir une autorisation spéciale de travaux du préfet. Puis, les travaux doivent être suivis par l’ABF et conduire à une restauration complète du bien, sans pour autant en modifier la surface habitable.
Cependant, l’ensemble des travaux de rénovation n’implique pas forcément le droit à la réduction d’impôt. Cela dépend aussi d’autres conditions.
Afin de bénéficier de la défiscalisation Malraux, votre bien immobilier doit être un immeuble bâti et mis en location dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux. Il doit également être loué nu pendant au moins 9 ans.
Mais ce n’est pas tout. Il faut aussi que le bien se situe dans l’une de ces zones :
Nouveauté depuis 2017 : les locaux commerciaux ou professionnels transformés en logement sont également éligibles. Ce n’est cependant pas le cas des anciens logements transformés en locaux commerciaux ou professionnels.
Les conditions concernant les dépenses pour les travaux de réhabilitation
Tous les travaux ne sont pas éligibles à la loi Malraux. Cela signifie que certaines dépenses n’entrent pas non plus dans ce dispositif. Parmi elles, nous pouvons nommer les budgets affectés à des travaux qui ne respectent pas le style architectural du bien ou qui modifient sa structure et son aspect.
Sont exclusivement pris en compte par le dispositif Malraux :
En principe, tout particulier désireux d’investir dans un logement ancien peut bénéficier de la loi Malraux, à condition que les travaux soient réglementés. Mais ce dispositif s’adresse plus particulièrement aux contribuables fortement imposés (taux marginal d’imposition supérieur à 30 %). Aussi, les investisseurs privilégiant la pierre et les logements haut de gamme sont plus enclins à obtenir les faveurs du préfet.
Afin de faciliter les investissements locatifs dans l’ancien et de préserver au mieux le patrimoine, la loi Malraux prévoit de nombreux avantages.
Les avantages fiscaux
En tant qu’investisseur, le dispositif vous offre de nombreux avantages fiscaux. Premièrement, vous n’êtes pas soumis à un plafonnement de loyer. Ensuite, suivant la localisation de votre bien, vous pouvez prétendre à des réductions d’impôt :
| Réduction d’impôt en % | Zones |
| 30 % | Le taux de réduction atteint 30 % du montant des travaux si le bien se situe dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé. |
| 20 % | Vous bénéficiez d’un taux de réduction de 22 % sur le coût des travaux si :
|
Aussi, il est important de noter que vous bénéficiez de la défiscalisation sur un montant limité à 400 000 € de travaux pendant une période de 4 ans.
Les autres avantages
De manière plus générale, la loi Malraux apporte une véritable plus-value à votre bien. En effet, vous disposez d’un investissement à forte valeur, puisque votre logement est totalement remis à neuf et conforme aux normes.
En plus de cela, il bénéficie d’un emplacement en centre-ville de premier choix et d’une architecture reconnue et valorisée. Autrement dit, investir dans l’ancien dans un but locatif n’a jamais été aussi encouragé !
Les démarches à effectuer pour bénéficier du dispositif
Afin de bénéficier de la loi Malraux, vous devrez fournir un ensemble de justificatifs aux services fiscaux :
L’avantage fiscal s’applique sur le montant de l’imposition à payer par rapport au coût des travaux. Comme évoqué précédemment, en fonction de la nature et de la localisation de votre bien, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 22 % ou de 30 % avec un plafond de 400 000 € glissants sur 4 ans. En d’autres termes, vous obtenez soit une réduction directe de 88 000 €, soit une réduction de 120 000 € répartie sur 4 ans. Lorsque la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt réglé, il est possible de reporter l’excédent sur 3 ans.
Prenons l’exemple d’un investissement de 350 000 € dans un secteur sauvegardé. Les travaux coûtent 150 000 € et sont répartis équitablement sur 2 ans. Cela signifie qu’une réduction d’impôt de 30 % s’applique sur les 150 000 € pendant cette période :
Fait important : depuis 2013, la loi Malraux est exclue du plafonnement des niches fiscales. Il est donc possible de la cumuler avec d’autres dispositifs avantageux comme la loi Pinel.
Aussi, il est intéressant de noter qu’il est tout à fait possible d’effectuer un second investissement en Malraux. Le plafond de 400 000 € reste inchangé pour l’ensemble des investissements.
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