Qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit est un terme juridique qui désigne un droit sur une propriété. Encadré par le Code civil, il apparaît dans des cas précis. 

DÉFINITION

Dans la grande majorité des cas, les biens immobiliers sont acquis en pleine propriété. Cela signifie que le propriétaire possède tous les droits sur son logement, à savoir l’usufruit et la nue-propriété. 

L’acquéreur bénéficie donc de l’usus, le fait de pouvoir occuper le bien, mais aussi du fructus, le droit de percevoir des revenus locatifs lorsque le logement est mis en location. Finalement, le droit d’abusus lui permet de disposer du bien pour le vendre ou le donner.

Pourtant, il est possible de diviser ces droits en deux :

• L’usufruit, regroupant le fructus et l’usus 
• La nue-propriété, qui comprend l’abusus.  

Ils sont attribués à des personnes différentes. On parle alors d’un démembrement de propriété, qui intervient le plus souvent lors d’une succession.

L’usufruit donne donc le droit de vivre dans un bien, de le louer et d’en percevoir les revenus fonciers. Il n’offre cependant pas la propriété, qui est réservée au nu-propriétaire.

LES DIFFÉRENTS CAS D’USUFRUIT

L’usufruit peut exister dans certains cas qui, la plupart du temps, concernent une succession.

Par exemple, les couples de seniors envisagent souvent de faire une donation de leur bien. Pour cela, ils cèdent la nue-propriété à leurs enfants. De cette manière, ils bénéficient de l’usufruit et peuvent donc jouir du bien. À leur décès, l’usufruit s’éteint et les enfants récupèrent alors la pleine propriété, sans avoir à payer des droits de succession. C’est d’ailleurs l’un des gros avantages.

Dans le cadre du décès de l’un des conjoints, le veuf ou la veuve dispose du patrimoine immobilier en usufruit, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Il ou elle peut cependant choisir de prendre le quart de la pleine propriété dans le cas où tous leurs enfants seraient uniquement issus de leur union.

Finalement, les enfants de moins de 16 ans ne peuvent disposer de la pleine propriété. En cas de démembrement, ils sont alors nus-propriétaires et les parents ont l’usufruit sur leurs biens. Ce n’est que lorsqu’ils atteignent l’âge de 16 ans que la pleine propriété leur revient.

Quels sont les droits et obligations de l’usufruitier ?

En tant qu’usufruitier, vous allez bien sûr avoir des droits, mais aussi des devoirs.

LES DROITS

Pour rappel, les droits fondamentaux de l’usufruit vous permettent de :

• Vivre dans le bien ou le laisser inoccupé
• Louer le bien et toucher les revenus locatifs qu’il génère. 

Et ce, pendant toute la durée de l’usufruit. Par contre, seul le nu-propriétaire peut décider de vendre ou d’hypothéquer le logement : ce droit lui appartient. Il est toutefois possible de réaliser une vente en usufruit. Dans ce cas, le nu-propriétaire a besoin de votre accord pour conclure ce type de vente.

Il est important de noter qu’il existe une autre forme d’usufruit : l’usufruit locatif social. Ce dispositif permet au nu-propriétaire de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux tels qu’une décote sur le prix du bien. Pendant ce temps, l’usufruit est confié à un bailleur social pour une durée déterminée. À l’issue de cette période, le nu-propriétaire pourra récupérer la pleine propriété afin d’occuper son logement ou de le transmettre à un membre de sa famille. 

LES OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER 

Les droits impliquent aussi des devoirs. En tant qu’usufruitier, vous aurez donc quelques obligations.  

La première concerne l’entretien du bien. En effet, vous devez en prendre soin afin d’en assurer la bonne conservation. Rappelons que les murs ne vous appartiennent pas et que, puisque le véritable propriétaire ne peut vivre dans son logement, il ne peut pas l’entretenir lui-même.  

Il est également de votre devoir de vous acquitter de la taxe d’habitation et de la taxe foncière, puisque c’est vous qui occupez le logement ou gagnez les fruits de sa location. Lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros, vous êtes aussi redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Finalement, vous devez effectuer les travaux de réparation quand cela est nécessaire, sauf s’il s’agit du gros œuvre, autrement dit, tout ce qui touche à la solidité du bâtiment :

• Toiture
• Voûte
• Charpente 
• Mur.

Dans ce cas, les travaux sont pris en charge par le nu-propriétaire.

Comment calculer l’usufruit ?

Lors d’une succession, d’une donation ou d’une vente en démembrement de propriété, il faut répartir la valeur du bien immobilier entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il existe pour cela deux barèmes.

LE BARÈME FISCAL

Le barème fiscal vous permet de connaître la valeur de l’usufruit lorsque celui-ci est viager, et donc la valeur sur laquelle vous allez être taxé. Il vous donne également celle de la nue-propriété. Comme nous pouvons l’observer, ces valeurs dépendent exclusivement de l’âge : 

Plus l’usufruitier est jeune, plus son droit d’usufruit perdure. Conséquence : sa valeur augmente.

LE BARÈME TEMPORAIRE

Il existe plusieurs types d’usufruits, dont l’usufruit temporaire et le viager. 

Lorsqu’il s’agit d’un viager, vous n’avez aucune idée de la date de fin de l’usufruit, car elle dépend entièrement du décès de l’usufruitier. Dans cette situation, c’est le barème fiscal qui s’applique.

Dans le cadre d’une donation temporaire d’usufruit, celui-ci il est limité pendant une période déterminée. Tout comme l’usufruit classique, ce dispositif présente plusieurs avantages :

• Le bénéficiaire dispose de revenus complémentaires
• Le donateur n’est plus soumis à l’impôt sur la fortune immobilière sur la valeur du bien. 

Dans ce cas, c’est le barème de l’usufruit temporaire qui s’applique : 

Quand est-ce que l’usufruit prend fin ?

L’usufruit est un droit temporaire : il peut prendre fin de façon aléatoire ou à une date précise. Cela signifie que, à l’issue de cette durée, le logement revient au nu-propriétaire. C’est d’ailleurs pour cette raison que l’usufruitier est tenu de prendre soin du bien et de le conserver pour la restitution.

L’usufruit a donc une fin. Plusieurs situations peuvent la justifier :

• Le décès de l’usufruitier (viager)
• La mise en place d’un usufruit temporaire 
• Le fait de renoncer à l’usufruit
• Un non-usage du bien pendant 30 ans
• Un abus de jouissance : la dégradation ou le mauvais entretien du bien entraîne une fin prématurée.
• L’enfant titulaire de la nue-propriété atteint l’âge de 16 ans : les parents perdent l’usufruit.

Dans le cadre d’un viager, le droit d’usufruit s’éteint avec le décès de son détenteur, sauf s’il a décidé d’effectuer une donation de son vivant ou bien de le transmettre par testament.

Si l’usufruitier est une personne morale, le droit d’usufruit ne peut pas excéder 30 ans. Passé ce délai, le nu-propriétaire récupère naturellement la pleine propriété.

Usufruit et succession : comment ça marche ?

Afin d’éviter que le droit d’usufruit ne cesse à votre décès, vous avez la possibilité de réaliser une donation de votre vivant ou de le transmettre par testament.

LE CAS D’UNE NON-DONATION ENTRE ÉPOUX 

Le conjoint survivant a le choix entre plusieurs options, même si vous n’avez pas consenti à une donation entre époux.

D’après la loi du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant, il peut choisir de recevoir 25 % de la pleine propriété, c’est-à-dire un quart de la nue-propriété et de l’usufruit. Si cela ne lui convient pas, il peut opter pour la totalité de la succession en usufruit. 

UNE DONATION ENTRE ÉPOUX

Lorsque vous avez consenti à une donation entre époux de votre vivant, le conjoint survivant a encore plus de choix :

• Recevoir l’intégralité de la succession en usufruit
• Opter pour le quart de la succession en pleine propriété avec les trois quarts restants en usufruit
• Choisir la quotité disponible de la pleine propriété (elle dépend du nombre d’enfants laissés par le défunt : plus ils sont nombreux, plus la quotité est faible). 

Aussi, le conjoint survivant peut décider de renoncer à la donation entre époux. La plupart du temps, l’objectif de cette décision est d’augmenter la part d’héritage des enfants. Par chance, les démarches pour faire part de sa renonciation sont très simples : une déclaration chez le notaire suffit.