Qu'est-ce que le prêt à taux zéro (PTZ) ?
Définition du PTZ
Le prêt à taux zéro est un crédit immobilier réglementé, sans intérêts, destiné à financer une partie de l'acquisition de la résidence principale. Créé en 1995, il est encadré par le Code de la construction et de l'habitation. L'emprunteur ne paie pas d'intérêts : c'est l'État qui les compense auprès de la banque, sous la forme d'un crédit d'impôt accordé à l'établissement prêteur.
Attention à une confusion fréquente : le PTZ n'est ni une subvention, ni un crédit d'impôt pour l'acheteur. C'est bien un prêt, dont le capital doit être remboursé. Il ne finance jamais la totalité et vient toujours en complément d'un prêt immobilier.
Les avantages du PTZ pour un primo-accédant
Pour un ménage qui achète son premier logement, le PTZ présente plusieurs avantages :
- Aucun intérêt : vous ne remboursez que le capital emprunté.
- Aucuns frais de dossier au titre du PTZ.
- Un différé de remboursement : selon vos revenus, vous pouvez ne rien rembourser sur le PTZ pendant 2 à 10 ans.
- Un coût du crédit réduit : en remplaçant une partie du prêt classique, le PTZ diminue la somme soumise à intérêts.
- Un plan de financement renforcé : les banques le considèrent comme un complément d'apport, ce qui facilite l'accord du prêt.
Seul coût à prévoir : l'assurance emprunteur, qui garantit le PTZ comme tout autre crédit.
Quelle banque peut accorder un PTZ ?
Le PTZ est distribué par les banques ayant signé une convention avec l'État.
Il est important de savoir que la banque n'a aucune obligation d'accorder le PTZ, même si vous remplissez toutes les conditions. Comme pour tout crédit, elle étudie votre taux d'endettement, votre reste à vivre et la stabilité de vos revenus. Déposer votre dossier auprès de plusieurs banques, ou passer par un courtier, augmente vos chances.
Simulez votre capacité d'emprunt avec le PTZ
PTZ 2026 : ce qui change et ce qui reste en vigueur
Les règles issues de la réforme du 1er avril 2025
Le cadre actuel du PTZ découle de la loi de finances pour 2025 et du décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, applicable aux offres de prêt émises depuis le 1er avril 2025. Cette réforme a apporté trois changements majeurs :
- le PTZ dans le neuf est ouvert dans toute la France, quelle que soit la zone de la commune ;
- les maisons individuelles neuves sont de nouveau éligibles, avec des quotités plus faibles que les appartements ;
- la part finançable atteint 50 % pour les ménages aux revenus les plus modestes dans le logement collectif.
Le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 : l'offre de prêt doit être émise avant cette date.
Loi de finances 2026 : l'ouverture aux acquéreurs successifs en BRS
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) n'a finalement retenu qu'une seule évolution pour le PTZ : son ouverture aux acquéreurs successifs d'un logement en bail réel solidaire (BRS). Jusqu'ici, seul le premier acheteur d'un logement en BRS pouvait en bénéficier. Les plafonds de 2025 restent donc applicables en 2026.
Qui peut bénéficier du PTZ ?
Pour bénéficier d'un prêt à taux zéro, vous devez remplir plusieurs conditions fixées par la loi. Elles concernent votre situation de propriétaire, l'usage du logement et les ressources de votre foyer.
Vérifiez votre éligibilité au PTZ avec notre simulateur
Être primo-accédant (et les exceptions prévues par la loi)
Le PTZ est réservé aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt.
La loi prévoit des exceptions. Un ancien propriétaire peut obtenir un PTZ si l'un des futurs occupants :
- est titulaire d'une carte mobilité inclusion portant la mention « invalidité », ou perçoit l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH) ;
- a vu sa résidence principale rendue définitivement inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique.
Les personnes qui ne détiennent que l'usufruit ou la nue-propriété de leur résidence principale peuvent également en bénéficier.
Acheter pour en faire sa résidence principale
Le logement financé doit devenir votre résidence principale, c'est-à-dire être occupé au moins huit mois par an. Le PTZ ne peut donc financer ni une résidence secondaire, ni un investissement locatif.
Respecter les plafonds de ressources
Le PTZ est attribué sous conditions de ressources. On retient le revenu fiscal de référence de l'année N-2 de toutes les personnes qui occuperont le logement. Pour une offre de prêt émise en 2026, ce sont donc les revenus 2024, qui figurent sur l'avis d'imposition reçu en 2025.
Ce total ne doit pas dépasser un plafond qui dépend de la zone du logement et du nombre d'occupants :
|
Nombre d'occupants
|
A bis et A
|
B1
|
B2
|
C
|
|
1 personne
|
49 000 €
|
34 500 €
|
31 500 €
|
28 500 €
|
|
2 personnes
|
73 500 €
|
51 750 €
|
47 250 €
|
42 750 €
|
|
3 personnes
|
88 200 €
|
62 100 €
|
56 700 €
|
51 300 €
|
|
4 personnes
|
102 900 €
|
72 450 €
|
66 150 €
|
59 850 €
|
|
5 personnes
|
117 600 €
|
82 800 €
|
75 600 €
|
68 400 €
|
|
6 personnes
|
132 300 €
|
93 150 €
|
85 050 €
|
76 950 €
|
|
7 personnes
|
147 000 €
|
103 500 €
|
94 500 €
|
85 500 €
|
|
8 personnes et plus
|
161 700 €
|
113 850 €
|
103 950 €
|
94 050 €
|
Plafonds de ressources du PTZ applicables en 2026 (décret n° 2025-299 du 29 mars 2025).
Précision importante : le montant de ressources retenu ne peut pas être inférieur au coût total du projet divisé par 9. Cette règle évite qu'un ménage aux revenus très faibles sur le papier finance un bien sans rapport avec sa situation.
Les 4 tranches de revenus du PTZ
Au sein de ces plafonds, les ménages sont répartis en quatre tranches. Pour connaître la vôtre, on divise vos ressources par un coefficient familial : 1 pour une personne, 1,4 pour deux, 1,7 pour trois, 2 pour quatre, 2,3 pour cinq, puis 0,3 de plus par personne supplémentaire, jusqu'à 3,2 pour huit personnes et plus. Le résultat est comparé aux seuils de la zone.
Votre tranche détermine deux éléments essentiels : la part du prix finançable par le PTZ et la durée de votre différé. Plus vos revenus sont modestes, plus ces deux paramètres sont favorables.
Quels logements sont éligibles au PTZ ?
Logement neuf et achat en VEFA
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance l'acquisition d'un logement neuf dans toutes les communes. Il peut s'agir :
- d'un appartement ou d'une maison achetés en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) auprès d'un promoteur ;
- de la construction d'une maison,
- de la transformation d'un local, comme un bureau ou une grange, en logement.
Au sens du PTZ, un logement est considéré comme neuf lorsque l'acquéreur en est le premier occupant. L'achat en VEFA est donc le cas le plus courant.
Logement ancien avec travaux : uniquement en zones B2 et C
Le PTZ peut aussi financer l'acquisition d'un logement ancien, à deux conditions :
- le logement doit être situé dans une commune classée en zone B2 ou C ;
- les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total du projet.
Les travaux éligibles sont ceux qui améliorent le logement : modernisation, assainissement, aménagement de surfaces habitables ou économies d'énergie. Ils doivent être réalisés dans les trois ans suivant l'émission du prêt.
Logements sociaux et bail réel solidaire
Deux cas particuliers ouvrent également droit au PTZ :
- l'achat d'un logement du parc social par son occupant ;
- l'achat d'un logement en bail réel solidaire (BRS), un dispositif qui dissocie le terrain du bâti. Depuis la loi de finances 2026, les acquéreurs successifs en BRS peuvent eux aussi en bénéficier.
Quelles sont les zones du PTZ ?
Zones A bis, A, B1, B2 et C : comment elles sont définies
Le zonage ABC classe les communes françaises selon la tension de leur marché immobilier :
- A bis et A : Paris, une grande partie de l'Île-de-France, la Côte d'Azur, le Genevois français et plusieurs grandes villes ;
- B1 : les grandes villes et certaines villes moyennes aux prix élevés ;
- B2 et C : les villes moyennes et les communes où le marché est moins tendu.
Comment connaître la zone de sa commune ?
Le zonage est révisé régulièrement : les dernières révisions datent de juillet 2024 et de septembre 2025, et des centaines de communes ont changé de zone. Pour connaître la zone actuelle d'une commune, utilisez le simulateur officiel de zonage disponible sur service-public.fr.
Comment calculer le montant du PTZ ?
Le montant du PTZ correspond à un pourcentage, appelé quotité, du coût total de l'opération, lui-même retenu dans la limite d'un plafond. Trois éléments entrent donc en jeu : le coût de l'opération, votre tranche de revenus et la zone du logement.
Le coût de l'opération : ce qui est pris en compte
Le coût de l'opération comprend le prix d'achat TTC du logement, les éventuels travaux et les honoraires de négociation. Les frais de notaire et les frais de garantie ne sont pas inclus. Ce coût est ensuite plafonné selon la zone et le nombre d'occupants.
La quotité selon la tranche et le type de logement
|
Tranche de revenus
|
Appartement neuf ou ancien avec travaux
|
Maison individuelle neuve
|
|
1
|
50 %
|
30 %
|
|
2
|
40 %
|
20 %
|
|
3
|
40 %
|
20 %
|
|
4
|
20 %
|
10 %
|
Le plafond de l'opération selon la zone et le nombre d'occupants
|
Nombre d'occupants
|
A bis et A
|
B1
|
B2
|
C
|
|
1 personne
|
150 000 €
|
135 000 €
|
110 000 €
|
100 000 €
|
|
2 personnes
|
225 000 €
|
202 500 €
|
165 000 €
|
150 000 €
|
|
3 personnes
|
270 000 €
|
243 000 €
|
198 000 €
|
180 000 €
|
|
4 personnes
|
315 000 €
|
283 500 €
|
231 000 €
|
210 000 €
|
|
5 personnes et plus
|
360 000 €
|
324 000 €
|
264 000 €
|
240 000 €
|
Le montant maximal du PTZ atteint ainsi 180 000 euros. C'est le cas d'un foyer de cinq personnes ou plus, en tranche 1, qui achète un appartement neuf en zone A ou A bis (50 % de 360 000 €).
Exemple de calcul pour un appartement neuf en VEFA à Lyon
Prenons un couple avec un enfant qui achète un T3 neuf en VEFA à Lyon, en zone A, pour 280 000 euros TTC. Son revenu fiscal de référence 2024 s'élève à 50 000 €.
- Vérification des ressources : 50 000 € est inférieur au plafond de 88 200 €. Ce montant dépasse aussi 280 000 / 9, soit 31 111 €. Le ménage est éligible.
- Tranche : 50 000 / 1,7 = 29 412 €. Ce résultat place le foyer en tranche 2, soit une quotité de 40 %.
- Plafond de l'opération : il est de 270 000 € pour 3 personnes.
- Montant du PTZ : 270 000 × 40 % = 108 000 €.
Le couple financera les 172 000 € restants, ainsi que les frais de notaire, avec son apport et un prêt.
Durée de remboursement et différé du PTZ
Une durée de différé qui dépend de votre tranche
Le remboursement du PTZ se fait par mensualités constantes, souvent après une durée de différé. Pendant ce temps, vous ne remboursez rien sur le PTZ et vous ne payez que votre prêt et l'assurance.
|
Tranche
|
Différé
|
Durée de remboursement
|
Durée totale
|
|
1
|
10 ans
|
15 ans
|
25 ans
|
|
2
|
8 ans
|
12 ans
|
20 ans
|
|
3
|
2 ans
|
13 ans
|
15 ans
|
|
4
|
Aucun
|
10 ans
|
10 ans
|
Exemple concret de remboursement
Reprenons notre couple lyonnais, en tranche 2, avec un PTZ de 108 000 €. Pendant les 8 premières années, il ne rembourse rien sur le PTZ. Il rembourse ensuite 108 000 € sur 12 ans, soit 144 mensualités de 750 euros.
Pour éviter une hausse brutale des mensualités à la fin du différé, la banque propose généralement un lissage. Le prêt est alors construit pour que la mensualité globale reste stable sur toute la durée du financement.
Peut-on rembourser un PTZ par anticipation ?
Oui, le remboursement anticipé du PTZ, total ou partiel, est possible sans pénalité. Il est toutefois rarement intéressant, puisque celui-ci ne coûte aucun intérêt.
Le PTZ est-il cumulable avec d'autres prêts ?
Le prêt immobilier, un complément obligatoire
Oui, c'est même une obligation. Le PTZ ne finance qu'une partie de votre projet, et son montant ne peut pas dépasser celui du ou des autres prêts d'une durée d'au moins deux ans. Il est donc toujours associé à un crédit immobilier, le plus souvent à taux fixe.
Prêt d'accession sociale, prêt Action Logement, PEL…
Le PTZ se cumule aussi avec d'autres financements aidés :
- le prêt d'accession sociale (PAS), sous conditions de ressources ;
- le prêt conventionné ;
- le prêt Action Logement, proposé aux salariés des entreprises privées de 10 salariés et plus ;
- le prêt épargne logement ;
- les prêts aidés de certaines collectivités locales.
Il peut également se combiner avec la TVA réduite à 5,5 % pour un bien neuf situé dans ou à proximité d'un quartier prioritaire de la ville, sous conditions de ressources.
PTZ : location, revente et obligations de l'emprunteur
L'obligation d'occuper le logement
Le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après l'achat ou l'achèvement des travaux. Ce délai est porté à six ans si le logement est destiné à devenir votre résidence principale au moment de votre départ à la retraite.
Peut-on louer un logement acheté avec un PTZ ?
En principe, non : il ne peut pas être mis en location pendant les six ans suivant le versement du prêt. Des exceptions existent en cas de mobilité professionnelle, de divorce ou de rupture de PACS, d'invalidité ou de chômage de plus d'un an. Celle-ci doit alors se faire en non meublé, en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Si vous êtes investisseur, le PTZ n'est donc pas l'outil adapté : d'autres solutions existent pour l'investissement locatif dans le neuf.
Revendre son bien avant la fin du remboursement
Vous pouvez revendre à tout moment un logement acheté avec un PTZ. Le capital restant dû doit alors être remboursé, au plus tard lors de la vente. Après six ans, il est aussi possible de demander à la banque de transférer le PTZ sur un nouveau projet, lui-même éligible. La banque peut refuser ce transfert si elle juge les garanties du nouveau projet insuffisantes.
PTZ et éco-PTZ : quelles différences ?
Malgré leur nom proche, ils n'ont pas le même objectif. Le PTZ finance l'achat de la résidence principale. L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) finance uniquement des travaux de rénovation énergétique : isolation, changement de chauffage ou rénovation globale.
L'éco-PTZ peut atteindre 50 000 €. Il s'adresse aux propriétaires occupants comme aux propriétaires bailleurs d'un logement achevé depuis plus de deux ans. Les deux prêts sont cumulables, par exemple pour un logement ancien à rénover. Dans un logement neuf conforme à la RE2020, l'éco-PTZ n'a en revanche pas d'utilité : la performance énergétique est déjà au rendez-vous.
Comment obtenir un PTZ : les étapes et les pièces à fournir
- Vérifier votre éligibilité grâce à une simulation.
- Choisir votre logement et signer la réservation (en VEFA) ou le compromis de vente.
- Déposer votre demande en même temps que votre demande de prêt, auprès d'une banque conventionnée.
- Accepter l'offre de prêt, après le délai de réflexion légal de 10 jours.
- Signer l'acte authentique chez le notaire.
Pour constituer votre dossier, prévoyez les pièces d'identité de chaque emprunteur, les avis d'imposition N-2 de tous les occupants et un justificatif de votre situation actuelle (bail et quittances de loyer, par exemple). Ajoutez le contrat de réservation ou le compromis et une déclaration sur l'honneur.
Chez Quartus Résidentiel, nos conseillers vous accompagnent dès le début de votre projet : vérification de votre éligibilité au PTZ, aide à la construction de votre plan de financement et suivi jusqu'à la remise des clés.
En résumé : ce qu'il faut retenir sur le PTZ
En conclusion, le prêt à taux zéro reste en 2026 l'une des aides les plus efficaces pour acheter sa résidence principale. Il finance jusqu'à 50 % du coût d'acquisition d'un logement neuf, partout en France, sans intérêts et avec un différé de remboursement pouvant aller jusqu'à 10 ans. Pour en bénéficier, il faut être primo-accédant, respecter des plafonds de ressources et occuper le logement à titre de résidence principale.
Avant de vous lancer, prenez le temps de simuler votre éligibilité, de vérifier la zone de la commune visée et de comparer les offres de plusieurs banques. Vous réaliserez ainsi votre projet immobilier dans les meilleures conditions financières.
