Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation en faveur des investissements locatifs meublés. Il a été créé afin de relancer l’investissement sur les marchés des résidences de services comme les résidences pour séniors, les résidences étudiantes ou encore les résidences de tourisme. 

En réalisant une acquisition immobilière par le biais du dispositif Censi-Bouvard, le contribuable français peut profiter d’une réduction d’impôt de 11 % du montant de la demeure, étalée sur une période de 9 ans. Toutefois, cet avantage est limité à un apport de 300 000 euros (hors taxes et hors meubles) par an et par foyer fiscal. 

Outre cette réduction d’impôt conséquente, l’investisseur se voit également offrir la possibilité de récupérer le montant de la TVA fixée à 20 % sur son achat s’il réunit certaines conditions. 

Qui peut bénéficier de la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard s’adresse à l’ensemble des contribuables français qui réalisent des investissements locatifs meublés. Pour bénéficier de ce dispositif, votre acquisition doit porter sur :

• Une habitation neuve 
• Un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
• Une demeure achevée depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet de travaux de rénovation lui permettant de satisfaire certains critères de performances techniques.

Seuls les investisseurs qualifiés de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peuvent profiter de cet avantage fiscal. Il ne concerne donc pas les propriétaires ayant la qualité de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) au moment de l’achat. L’acquisition, quant à elle, doit impérativement être réalisée par une personne physique, les personnes morales étant exclues. Enfin, les bénéfices tirés de la mise en location doivent entrer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pendant toute la durée du bail.

Notez que pour jouir de ce dispositif, il n’est pas nécessaire d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Quels logements peuvent profiter du dispositif Censi-Bouvard ?

Pour que le dispositif Censi-Bouvard puisse s’appliquer, l’habitation achetée par l’investisseur doit être située dans une résidence avec services pour séniors, dans un EHPAD, une résidence étudiante ou de tourisme. Ce type de logement est présent à travers toute la France et connaît une demande locative particulièrement forte. 

De la même façon, le bien doit être mis en location au minimum dans les 12 mois qui suivent sa livraison. Il doit être loué meublé, comme stipulé à travers le décret du 31 juillet 2015. En l’occurrence, il doit contenir tout le mobilier essentiel à la vie du quotidien (literie, plaques de cuisson, four, table, ustensiles de cuisine, etc.).

Pour cette location, un bail commercial doit être conclu avec l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans. Par ce contrat, c’est également le gestionnaire de la résidence qui s’occupe de votre bien.

Les résidences de tourisme

Jusqu’en 2016, il était possible d’investir dans une résidence de tourisme classée pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard. Cette catégorie regroupe l’ensemble des établissements commerciaux d’hébergement classés, qui font l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Toutefois, ils doivent être exclusivement destinés à une clientèle touristique, dont ce n’est pas la résidence principale. 

Cependant, depuis le 1er janvier 2017, les résidences de tourisme ne sont plus éligibles à ce dispositif Censi-Bouvard. Pour un tel achat, vous devrez donc vous tourner vers les nouveaux dispositifs mis en place si vous souhaitez profiter d’une réduction d’impôt.

Les résidences d’accueil et de soins

Pour être considérée comme telle, la résidence d’accueil doit disposer des soins de longue durée à des personnes qui ne sont plus autonomes, et qui ont besoin d’une surveillance médicale permanente ainsi que des traitements quotidiens. 

Seules les résidences agréées « qualité » peuvent profiter du dispositif Censi-Bouvard 2021. Cet agrément, néanmoins, doit être obtenu par le gestionnaire des services au plus tard dans l’année qui suit la mise en exploitation de la structure. 

Les résidences pour étudiants

Les résidences étudiantes éligibles au dispositif Censi-Bouvard doivent être occupées à hauteur de 70 % d’étudiants. De la même façon, elles doivent proposer au moins trois prestations parmi celles listées ci-après :

• Le petit-déjeuner
• Le nettoyage des locaux 
• La réception des résidents 
• La provision en ligne de maison.

Les résidences pour personnes âgées ou handicapées

Enfin, il est possible de profiter de la loi Censi-Bouvard en investissant dans un logement localisé dans une résidence destinée à accueillir des personnes âgées ou handicapées. Toutefois, elle doit être habilitée à leur fournir des soins qui relèvent d’actes médicaux ou paramédicaux. 

Les résidences pour personnes âgées ou handicapées ciblées doivent appartement à l’une des catégories suivantes :

• Les Établissements d’Hébergement de Personnes Âgées (EHPA) ou de Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD)
• Les logements foyers 
• Les petites unités de vie ou unités pour personnes désorientées 
• Les Maisons d’Accueil Spécialisées (MAS)
• Les foyers d’accueil Médicalisés (FAM)
• Les foyers de vie ou foyers occupationnels.

Quelles sont les conditions relatives à la location ?

Pour profiter de l’avantage fiscal offert à travers le dispositif Censi-Bouvard, la location est elle aussi soumise à quelques conditions. En l’occurrence, le logement doit obligatoirement être loué meublé. De la même façon, la réduction d’impôt ne s’applique pas aux logements dont le droit de propriété est démembré entre nu-propriétaire et usufruitier. 

En outre, la location doit être mise en place dans les douze mois qui suivent l’achèvement du bien. Enfin, le propriétaire doit s’engager à louer son habitation au minimum pendant neuf ans à l’exploitant de l’établissement de la résidence de service. La période de neuf ans prend effet à partir de la prise d’effet du bail initial. 

Notez, cependant, qu’en cas de changement de gestionnaire durant la période couverte par l’engagement, le bien devra être loué au nouvel arrivant dans un délai d’un mois.

Quels sont les avantages obtenus grâce à la loi Censi-Bouvard ?

Le régime Censi-Bouvard offre la possibilité à l’investisseur de réduire le montant de son impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient du logement de 300 000 euros HT. La réduction d’impôt appliquée est de 11 % et s’étend de façon linéaire sur une durée de 9 ans. Pour les logements ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation, le taux est calculé selon le prix d’acquisition du bien et le montant des rénovations. Notez, par ailleurs, qu’il est possible d’acquérir plusieurs biens par an. 

Dans le cas où le montant de l’avantage fiscal serait supérieur au montant de l’impôt à payer, alors il est possible de le reporter pendant 6 ans, à condition que le logement soit toujours en location au moment du report de la réserve. Toutefois, la loi Censi-Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros. 

En outre, si l’exploitant de la résidence de service propose trois autres services en plus de l’hébergement, comme l’accueil des résidents, le petit-déjeuner, l’entretien des locaux ou la fourniture de la literie, alors vous pouvez récupérer la TVA de 20 % sur le prix de votre bien immobilier. 

Le statut LMNP est-il cumulable avec l’avantage Censi-Bouvard 2021 ?

Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est cumulable avec le régime Censi-Bouvard. Cependant, il n’est pas envisageable d’amortir un logement pour lequel vous avez profité de la réduction d’impôt.

Pour rappel, pour être considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), il existe quelques conditions à respecter quant à vos recettes locatives :

• Elles ne doivent pas excéder 23 000 euros par an 
• Elles ne doivent pas représenter plus de 50 % de vos revenus globaux. 

En outre, les loyers perçus doivent être déclarés dans la catégorie des revenus BIC et non pas dans celle des revenus fonciers. Il faut donc établir un bail commercial avec l’exploitation au titre de la location meublée.

Comment récupérer la TVA pour un achat avec la loi Censi-Bouvard ?

Pour récupérer la TVA sur votre acquisition, vous devez d’abord vous assurer que le gestionnaire de la résidence assure au minimum trois services sur les quatre proposés : le petit-déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture du linge de la maison ou la réception de la clientèle.

En outre, les loyers perçus doivent eux aussi être soumis à la TVA. Enfin, en tant que propriétaire, vous devez avoir le statut LMNP et vos recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Si l’ensemble de ces conditions sont réunies, alors vous pourrez faire la demande auprès du centre des impôts afin de récupérer la TVA ayant grevé le prix de revient du logement. Généralement, le remboursement est effectué dans un délai de 3 à 6 mois après la mise en exploitation de la résidence. 

Pour un investissement immobilier dans une résidence de service, n’hésitez pas à vous tourner vers la loi Censi-Bouvard. Ce dispositif de défiscalisation peut voir faire réaliser des économies conséquentes à la suite de votre acquisition.