Le statut LMNP, pour loueur en meublé non professionnel, permet de percevoir des loyers tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Ses règles ont toutefois évolué avec les lois de finances 2025 et 2026. Dans cet article, nous allons expliquer ce qu'est le statut LMNP, les conditions à respecter, la fiscalité applicable, le fonctionnement de l'amortissement et les démarches pour devenir loueur en meublé non professionnel.
Article mis à jour en octobre 2026
L'ESSENTIEL DU LMNP
Le statut LMNP désigne la situation d'un particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés sans en faire son activité principale. Le loueur en meublé non professionnel n'est pas imposé dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
C'est cette particularité qui rend la location meublée non professionnelle intéressante. Elle ouvre droit à un abattement forfaitaire important ou, au régime réel, à la déduction des charges et à l'amortissement du bien.
Un logement meublé doit permettre au locataire de s'installer immédiatement avec ses seuls effets personnels. D'autres règles le distinguent de la location vide :
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Critère |
Location meublée |
Location nue |
|---|---|---|
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Durée du bail |
1 an (9 mois pour un étudiant) |
3 ans |
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Préavis du bailleur |
3 mois avant l'échéance |
6 mois avant l'échéance |
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Dépôt de garantie |
2 mois de loyer hors charges maximum |
1 mois de loyer hors charges maximum |
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Imposition des loyers |
BIC |
Revenus fonciers |
Cette souplesse attire notamment les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en mobilité, très présents dans les grandes métropoles.
Le statut LMNP s'applique à tout logement d'habitation loué meublé, du studio à l'appartement familial. Il peut aussi s'agir d'un logement en résidence services : résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD. L'investisseur signe alors un bail commercial avec un gestionnaire, qui lui reverse un loyer.
Le statut LMNP s'applique par défaut. Un loueur devient loueur en meublé professionnel (LMP) uniquement si deux conditions sont réunies :
Il suffit qu'une seule condition ne soit pas remplie pour rester LMNP. Un salarié qui perçoit 30 000 € de loyers meublés et 45 000 € de salaires reste ainsi loueur en meublé non professionnel. À noter : le plafond LMNP porte sur les recettes encaissées, et non sur le bénéfice.
Pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter au minimum les éléments fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
À défaut, le locataire peut demander la requalification du bail en location nue.
La différence entre LMNP et LMP tient au niveau des recettes. Le LMP peut imputer un déficit sur son revenu global, mais paie des cotisations sociales bien plus élevées que les prélèvements sociaux. Pour la plupart des particuliers, le statut LMNP reste le cadre le plus adapté.
La fiscalité LMNP repose sur deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel. Le résultat s'ajoute aux autres revenus du foyer et supporte, en plus de l'impôt sur le revenu, 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % en location nue.
Le régime LMNP micro-BIC s'applique automatiquement si les recettes de location meublée de longue durée ne dépassent pas 77 700 € (revenus 2025) ou 83 600 € (revenus 2026). Un abattement forfaitaire de 50 %, avec un minimum de 305 €, couvre alors toutes les charges : aucune autre dépense n'est déductible.
Aucune comptabilité n'est à tenir : il suffit de reporter les loyers sur la déclaration de revenus.
Le régime LMNP réel s'applique au-delà du plafond du micro-BIC, ou sur option. L'option vaut un an et se renouvelle tacitement.
Au régime réel, le loueur déduit ses charges réelles : intérêts et assurance d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, honoraires comptables. Il pratique aussi l'amortissement du bien et du mobilier, ce qui ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années. Une comptabilité est alors obligatoire, généralement confiée à un expert-comptable.
Le régime réel devient plus intéressant dès que charges et amortissements dépassent 50 % des loyers. C'est toujours le cas pour un logement neuf acheté à crédit.
L'amortissement LMNP consiste à déduire chaque année de ses loyers la perte de valeur liée à l'usure du bien. Trois éléments sont amortissables :
L'amortissement ne peut pas créer de déficit. La part non utilisée une année est reportée sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes.
Prenons un T2 neuf acheté 220 000 € à crédit en VEFA dans une grande métropole, loué meublé 850 € par mois, soit 10 200 € par an. Les chiffres sont indicatifs.
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Poste (première année pleine) |
Montant |
|---|---|
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Loyers encaissés |
10 200 € |
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Intérêts d'emprunt et assurance |
− 7 600 € |
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Charges de copropriété, assurance PNO, expert-comptable |
− 1 150 € |
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Résultat avant amortissement |
1 450 € |
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Amortissement disponible (bâti 187 000 € sur 30 ans + mobilier 5 000 € sur 7 ans) |
6 947 € |
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Amortissement utilisé |
− 1 450 € |
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Résultat imposable au réel |
0 € |
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Amortissement reporté sur les années suivantes |
5 497 € |
Depuis la loi de finances 2025 (article 84), les amortissements du bâti déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025. Le prix d'acquisition retenu est diminué d'autant, ce qui augmente la plus-value imposable.
Deux éléments permettent toutefois de relativiser cet impact :
Le statut LMNP reste donc particulièrement adapté à un investissement de long terme.
La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, ne supprime pas le statut LMNP : le régime micro-BIC, le régime réel et l'amortissement sont maintenus pour la location meublée de longue durée. Les évolutions à retenir pour le LMNP 2026 :
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, le plafond du micro-BIC des meublés de tourisme non classés est ramené à 15 000 €, avec un abattement de 30 %. La location meublée classique à l'année n'est pas concernée.
Pour devenir LMNP, le loueur déclare son activité dans les 15 jours suivant la première mise en location. Depuis 2023, cette démarche se fait en ligne sur le guichet unique de l'INPI, qui remplace l'ancien formulaire P0i. Il obtient alors un numéro SIRET.
Au régime réel, le loueur dépose une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033), puis reporte son résultat sur la 2042-C-PRO. Il doit aussi la cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf la première année d'activité.
Au régime réel, sans obligation, un expert-comptable établit le plan d'amortissement et dépose la liasse fiscale. Ses honoraires, de 300 à 800 € par an environ, sont eux-mêmes déductibles.
Investir en LMNP dans le neuf présente plusieurs atouts : des frais de notaire réduits (2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien), des garanties constructeur (parfait achèvement, biennale, décennale) et une excellente performance énergétique grâce à la RE2020. Un point clé, car les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, et les logements classés F le seront en 2028.
Le statut LMNP comporte aussi des contraintes qu'il est important d'anticiper :
Pour un investissement LMNP, il est recommandé de penser votre investissement pour une longue durée et de préparer sa retraite avec ce type de statut. Nos conseillers formés sur tous les statuts d'investissements (LMNP, LMP, LLI ou Jeanbrun) vous accompagnent dans le montage de votre investissement.
Non. La loi de finances 2026 maintient le statut LMNP, le régime micro-BIC, le régime réel et l'amortissement. Seuls les meublés de tourisme non classés sont pénalisés.
Oui. Un logement acheté en VEFA peut être loué meublé dès sa livraison : l'activité de loueur en meublé non professionnel commence à la première mise en location.
Un loueur reste LMNP si ses recettes meublées ne dépassent pas 23 000 € par an, ou si elles restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. À ne pas confondre avec le plafond du micro-BIC, fixé à 83 600 € pour les revenus 2026.
