Qu’est-ce que la gestion locative d'un bien ?

De manière concrète, la gestion locative d’un bien immobilier (maison, appartement, parking, locaux commerciaux ou professionnels) regroupe toutes les opérations qui encadrent l’administration d’un bien en location. En d’autres termes, cela désigne toutes les démarches à effectuer afin de s’assurer du bon déroulement de la location une fois que le locataire occupe les lieux. C’est le gestionnaire désigné qui prend en charge l’ensemble ou une partie de ces tâches :

• Percevoir les loyers 
• Payer les charges 
• Effectuer une révision annuelle du loyer
• Envoyer gratuitement au locataire ses quittances de loyer
• Déclarer les revenus locatifs.

Il doit aussi prendre en charge :

• Les réparations du logement
• Les charges de copropriété
• Les sinistres non couverts par l’assurance du locataire
• Les relances et le recouvrement des impayés du locataire.

Parmi les autres missions, le gestionnaire doit également s’occuper de tout ce qui est lié à la mise en location du bien. Pour cela, il doit le mettre en valeur afin de le promouvoir, organiser des visites, étudier les dossiers de potentiels locataires, sélectionner le bon candidat, rédiger les contrats de location puis faire un état des lieux d’entrée. Finalement, il se doit de gérer les formalités de fin de contrat, comme la restitution du dépôt de garantie, le respect des préavis et la réalisation de l’état des lieux de sortie.

Vous l’aurez compris, la gestion locative d’un bien immobilier est complexe et requiert beaucoup d’investissement. Si vous n’avez pas le temps de vous en occuper, vous avez la possibilité de la déléguer partiellement ou totalement à un professionnel grâce à un mandant de gestion.

Bon à avoir : depuis 2014, la loi Alur (ou loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) œuvre en faveur des investissements locatifs grâce à des mesures de régulation. Désormais, les honoraires relatifs au mandat de gestion sont plafonnés afin d’éviter les abus. Il convient de noter que les plafonds des loyers sont également encadrés par loi pour protéger les locataires.

Comment fonctionne la gestion locative déléguée ?

Vous n’avez pas le temps de gérer votre bien immobilier ? Les tâches administratives, ce n’est pas pour vous ? Vous vivez à l’étranger ? Dans ce cas, la gestion locative déléguée est une solution adaptée. 

Les avantages

Lorsque vous choisissez la gestion locative déléguée, vous confiez l’administration de votre bien à un professionnel de l’immobilier via un mandat de gestion locative. Cela signifie que vous désignez un gestionnaire qui se chargera de la location de votre patrimoine immobilier à votre place. Il s’agit d’un contrat qui génère automatiquement des droits et des devoirs. 

Ce choix vous permet de bénéficier de nombreux avantages.

Les grands atouts sont la tranquillité et le gain de temps. En effet, vous ne vous occupez de rien. C’est le professionnel qui se charge de toutes les démarches à effectuer. De plus, il agit en tant qu’intermédiaire entre le locataire et vous. Ainsi, ce dernier ne connaît que le gestionnaire et c’est à lui qu’il règle les loyers (qui vous seront versés par la suite).

Au niveau des problèmes techniques du logement comme des réparations, vous n’avez ni besoin de vous déplacer ni besoin d’intervenir. Là encore, le gestionnaire s’occupe de tout : il contacte lui-même les entrepreneurs afin qu’ils se rendent sur les lieux, établissent un devis et effectuent les réparations nécessaires. 

Il en va de même en ce qui concerne l’aspect juridique et financier. Le professionnel se charge de :

• Rédiger les contrats de location
• Dresser les états des lieux
• Gérer les congés de locataire
• Régler les charges de copropriété et les régulariser
• Remplir vos déclarations fiscales (dans certains cas).

Les inconvénients

Même si la gestion locative déléguée présente de beaux avantages, tous ces services ont évidemment un coût. Les honoraires peuvent être plus ou moins élevés selon les agences. Elles sont libres de fixer leurs tarifs. Ainsi, les frais varient entre 6 et 8 % des loyers annuels hors charges. Cela représente environ un mois de loyer.

Il faut également prendre en compte les coûts supplémentaires qui ne sont pas toujours compris dans les frais de base. Par exemple, certaines agences prennent un pourcentage sur le montant total des travaux qui peut atteindre 6 %. Mais il faut savoir que, plus les travaux coûtent cher, moins les honoraires sont élevés.

Les actes juridiques ne sont pas épargnés. En effet, la rédaction d’un bail ainsi que son renouvellement peuvent également être payants : jusqu’à 200 €. Il est aussi possible que votre déclaration fiscale vous soit facturée. Notez que, si vous souhaitez donner congé à votre locataire, certaines agences mandateront un huissier de justice et vous factureront 200 € la prestation. Pourtant, un simple courrier recommandé suffit.

Avant de choisir le gestionnaire de votre bien immobilier, il convient donc d’étudier en détail la grille tarifaire de l’ensemble des prestations.

Finalement, avec la gestion locative, vous n’avez pas l’entière maîtrise sur votre bien. Il faut donc choisir un professionnel en qui vous avez confiance et en phase avec vos attentes.

Quels sont les différents types de gestion locative ?

Si la gestion locative déléguée ne vous convient pas, il existe d’autres solutions.

La gestion locative en direct

Vous pouvez tout à fait gérer votre bien immobilier vous-même. D’ailleurs, cette solution présente plusieurs avantages.

Premièrement, vous n’avez aucuns frais supplémentaires à supporter comme avec les agences. Vous réalisez donc de belles économies. En effet, la recherche de locataire, la rédaction des contrats ou encore la gestion courante du logement sont totalement gratuites. Rien que pour la gestion courante, vous économisez environ un mois de loyer.

La gestion locative seule vous permet aussi d’avoir une relation directe avec votre locataire. Vous êtes donc au courant de tout ce qu’il se passe par rapport à votre logement en temps réel :

• Retard des paiements du locataire
• Réparations à effectuer dans le bien
• Nuisances provoquées par le locataire
• Etc. 

Vous avez donc la chance de pouvoir réagir très rapidement et de prendre les mesures nécessaires pour assurer le bon fonctionnement du logement.

Mais il faut faire attention en optant pour ce choix. En effet, il vous faudra être disponible et en capacité de gérer toutes les démarches. La gestion locative demande beaucoup de temps et une grande organisation. Elle requiert aussi une certaine expertise, notamment sur plan juridique et financier (comptabilité). Il convient de connaître les droits et les devoirs du locataire ainsi que les vôtres en amont. 

Afin de faciliter vos démarches, vous pouvez avoir recours à des logiciels de gestion locative.

La gestion locative semi-déléguée

Si aucune des deux solutions évoquées précédemment ne répond à vos besoins, il en existe une troisième : la gestion locative semi-déléguée. Cette solution méconnue est pourtant une option intéressante qui peut très bien convenir à tous les propriétaires bailleurs. Elle permet de réduire les coûts tout en gardant une certaine maîtrise sur le bien immobilier. Voyons comment cela fonctionne.

En optant pour ce type de gestion locative, vous confiez une partie de l’administration de votre logement à une agence immobilière ou à un autre professionnel. De cette manière, vous conservez la gestion de l’autre partie non assurée par le gestionnaire.

La gestion locative semi-déléguée est plutôt intéressante, puisqu’elle vous permet de combiner les avantages des deux autres types de gestion locative :

• Vos frais sont amoindris
• Vous maîtrisez les opérations de maintenance de votre bien
• Le suivi juridique est assuré et sécurisé par le gestionnaire.

Même si vous gagnez du temps et de l’argent grâce à cette solution, il vous faudra quand même rester impliqué un minimum dans la gestion de votre bien.

Ce type de gestion locative est beaucoup moins connu que les précédents, car plus récent. Ce sont les plateformes en ligne qui l’ont lancé afin de proposer des prestations plus diversifiées et adaptées aux propriétaires bailleurs.

Comment choisir sa société de gestion ?

Lorsque vous décidez de déléguer la gestion locative de votre bien, vous devez choisir une société spécialisée qui s’occupera totalement ou partiellement de cette mission. Il existe en effet des organismes compétents qui gèrent ce type de services. Mais quels sont-ils ?  

Voici les trois types de professionnels existants :

• L’agent immobilier : spécialiste de la gestion locative, il gère aussi l’achat et la vente des biens immobiliers
• L’administrateur de biens : il est spécialisé dans la gestion locative, ce qui vous assure un service sérieux et qualitatif
• Le notaire : ce n’est pas son cœur de métier, mais il peut proposer ce type de prestations.

Quel que soit votre gestionnaire, celui-ci possède les connaissances et le niveau d’expertise requis pour la gestion locative de votre bien. 

Avant de faire votre choix, il est impératif que vous consultiez les tarifs pratiqués par le gestionnaire ainsi que ses prestations. En ce qui concerne la recherche de location, les professionnels ont deux obligations :

• Afficher clairement le montant de leurs honoraires
• S’assurer que le montant payé par le propriétaire bailleur ne soit pas inférieur à celui payé par son locataire.

Aussi, en plus des frais de gestion qui s’élèvent jusqu’à 8 %, il faut également prendre en compte le mandat. Un mandant de gestion couvrant la totalité des prestations varie entre 10 et 18 % TTC, ce qui représente un coût non négligeable. 

Afin de trouver l’offre la plus attractive, n’hésitez pas à mettre en concurrence les différentes sociétés de gestion locative de votre ville. Les honoraires étant libres, vous aurez toujours la possibilité de les négocier.