Le diagnostic ERNMT, qu’est-ce que c’est ?

Le diagnostic ERNMT est un document obligatoire du dossier de diagnostic technique immobilier. Son but est simple : informer l’acheteur ou le locataire sur le bien qui les intéresse et qui se situe en zone à risque. En effet, le diagnostic ERNMT pour location doit impérativement être annexé au contrat de bail. Le diagnostic ERNMT en cas de vente, quant à lui, doit être rattaché à la promesse ou à l’acte de vente.

Ce diagnostic sert à cibler les potentiels risques environnementaux et les pollutions qui entourent le logement ou le terrain. Son objectif principal est de protéger le futur acheteur ou locataire. Notez que le diagnostic ERNMT remplace l’ancien diagnostic ERNT (État des Risques Naturels et Technologiques). Plus tard, il a brièvement été appelé ERSIS (État des Servitudes Risques et d’Informations sur les Sols) jusqu’à devenir le diagnostic ERP depuis 2018.

Pour quelles raisons réaliser un diagnostic ERNMT ?

Certaines zones géographiques présentent des risques accrus en matière de sismicité, d’inondations, de mouvements de terrain ou encore d’accidents liés à la proximité d’activités nucléaires ou industrielles. Aussi, afin que l’achat ou la location d’une habitation se fasse de manière éclairée, il est primordial que le futur occupant soit informé quant à ces risques. C’est là qu’intervient le diagnostic ERNMT. 

C’est un document obligatoire pour la vente ou la location de certains logements (maisons individuelles, appartement, dépendances, locaux commerciaux ou professionnels, etc.). En l’occurrence, il est incontournable dès lors que le bien se situe en zone à risque qui fait l’objet d’arrêtés préfectoraux spécifiques. Dans ce cas, le diagnostic ERNMT vient compléter les autres pièces du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) transmis par le vendeur lors de la promesse de vente. 

Notez que l’ERNMT est également à annexer aux contrats de bail des immeubles qui servent d’habitations, que les logements soient meublés ou non, tout comme les immeubles à usage professionnel, dès lors qu’ils sont localisés en zone à risque.

Qui est concerné par le diagnostic ERNMT ?

Le diagnostic ERNMT est une responsabilité des bailleurs ou des propriétaires. Vous l’aurez compris, il est obligatoire dès lors qu’une demeure est mise en vente ou en location à partir du moment où la commune dans laquelle se situe le bien a publié un Plan de Prévention des Risques (PPR). Ce PPR, rédigé par l’État, stipule les risques que peuvent courir une population et ses infrastructures.

Ainsi, c’est le préfet rattaché à la ville dont il est question qui définit la liste des risques naturels et technologiques auxquels les habitants sont exposés. On recense trois PPR distincts :

• Le PPRN (Plan de Prévention des Risques Naturels)
• Le PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques)
• Le PPRM (Plan de Prévention des Risques Miniers).

Enfin, notez que le diagnostic immobilier ERNMT est également obligatoire dans les villes concernées par une zone de sismicité faible ou élevée. La liste des communes est définie par le préfet du département et peut être consultée à la mairie ou à la préfecture où est situé le logement.

Qu’est-ce qui est analysé dans le diagnostic ERNMT ?

Le but principal du diagnostic ERNMT est de protéger et d’informer les locataires ou les acquéreurs sur les potentiels dangers liés à un bien. Ces derniers peuvent concerner des risques d’avalanche, d’inondations, d’éruption volcanique, d’effondrement, etc. Différentes catégories de dangers sont évaluées à travers ce diagnostic. 

Les risques naturels

On parle de risque naturel pour évoquer l’exposition des habitants à des événements catastrophiques d’origine naturelle. On retrouve ainsi les feux de forêt, les avalanches, les mouvements de terrain, les inondations, les séismes, les tempêtes, les éruptions volcaniques, les raz-de-marée, les cyclones ou encore les canicules. 

Les risques miniers 

Les risques miniers, quant à eux, sont liés aux cavités souterraines artificielles abandonnées qui menacent de provoquer des effondrements, aussi appelés marnières. 

Aussi le Plan de Prévention des Risques Miniers (PPRM) définit les zones de danger et les zones de précaution, indique les mesures de prévention, de protection et de sauvegarde à prendre tout comme les mesures d’aménagement. 

Les risques technologiques

Les risques technologiques concernent principalement les activités industrielles des structures classées « SEVESO ». Ils peuvent être liés à des accidents nucléaires ou industriels, des transports de matières dangereuses ou encore des ruptures de barrage. 

Le risque de pollution du sol

Le risque de pollution du sol est généralement lié aux activités industrielles antérieures au changement d’une parcelle. Ce renseignement est indiqué pour les secteurs d’information sur les sols dits SIS, où il existe un potentiel risque. 

Le risque radon

Enfin, le risque radon indique l’existence de radon liée à la désintégration de l’uranium et du radium présents dans la croûte terrestre. Il s’agit d’un gaz radioactif d’origine naturelle.

Quelles sont les démarches à entreprendre pour faire un diagnostic ERNMT ?

À l’inverse des autres diagnostics immobiliers obligatoires comme le diagnostic de performance énergétique ou encore le diagnostic amiante, le diagnostic ERNMT n’a pas forcément à être effectué par un professionnel. Étant donné qu’il s’agit d’un état plutôt que d’un diagnostic, l’ensemble des particuliers est autorisé à réaliser un diagnostic ERNMT. 

Pour ce faire, le propriétaire-vendeur ou le bailleur doit se rendre sur le site du ministère chargé de l’environnement afin d’accéder au formulaire en ligne pour le compléter. Toutefois, il devra renseigner certaines données comme :

• L’arrêté préfectoral de la ville concernée 
• L’adresse du bien
• La situation du logement au regard des Plans de Prévention des Risques (PPR)
• Le zonage sismique
• La situation de l’immeuble par rapport au zonage à potentiel radon, etc. 

Qui réalise le diagnostic ?

Bien que le diagnostic ERNMT puisse être effectué par le propriétaire du logement lui-même gratuitement, il peut malgré tout être judicieux de faire appel à un professionnel afin d’éviter les déconvenues. En effet, en cas d’erreur dans le diagnostic ou de litige, le propriétaire ou le bailleur est protégé par la responsabilité civile du diagnostiqueur. 

Notez que le coût de cette prestation reste raisonnable. Il faut compter en moyenne entre 20 et 60 euros pour la réalisation d’un diagnostic ERNMT par un professionnel. 

Quelle est la durée de validité du diagnostic ?

Contrairement aux autres diagnostics immobiliers qui sont valables pendant des années ou qui ont parfois même une validité illimitée, le diagnostic ERNMT n’est valable que six mois. Cela s’explique en grande partie par le fait que le plan de prévention peut significativement évoluer dans le temps. 

Ainsi, il peut arriver qu’un ERNMT effectif lors de la signature du compromis de vente ne le soit plus lors de la signature de l’acte authentique de vente. Dans ce cas, les propriétaires-vendeurs doivent rester vigilants et refaire leur diagnostic ERNMT si cela est nécessaire. Aussi, si des modifications réglementaires liées aux risques ont lieu dans votre secteur entre la promesse de vente et la vente définitive, vous devez actualiser votre diagnostic. De la même façon, le diagnostic ERNMT est à renouveler à chaque changement de locataire. 

Quels risques en cas de manquement ?

L’absence de diagnostic ERNMT lors de la vente ou la location d’un bien situé en zone à risque entraîne des sanctions. Les propriétaires-vendeurs ou les bailleurs sont également soumis à certaines peines si le document est invalide, erroné ou incomplet. 

Ainsi, en cas d’absence de diagnostic ERNMT lors d’une vente, l’acheteur est libre d’annuler son achat sans compensation. S’il veut conserver le logement, il peut saisir le tribunal afin d’obtenir une réduction du prix de vente ainsi qu’une compensation sur les frais inhérents à la vente initiale. 

De la même façon, l’absence de diagnostic ERNMT en cas de location entraîne certaines conséquences. Le locataire peut alors saisir le tribunal afin de demander des dommages et intérêts. Il peut également faire annuler le contrat de bail sans qu’aucune pénalité ne soit appliquée ou encore exiger une réduction du loyer. 

Enfin, si un accident lié aux risques miniers, naturels ou technologiques intervient et que le propriétaire ne le mentionne pas dans le diagnostic, alors l’acheteur ou le locataire peut engager la responsabilité civile et pénale du bailleur ou vendeur pour exposition des personnes à des risques de santé ou de sécurité par négligence ou par erreur.

En résumé, l’objectif du diagnostic ERNMT est d’identifier et de spécifier les potentiels dangers qui entourent un bien immobilier aux potentiels locataires ou acquéreurs. Il est à la charge du propriétaire-vendeur, du bailleur ou du mandataire chargé de la vente ou de la location du bien. On peut l’effectuer soi-même, dans ce cas il est gratuit. Autrement, pour plus de sûreté, il est possible de le faire réaliser par un diagnostiqueur professionnel moyennant entre 20 et 60 euros.