La déclaration des revenus fonciers, c’est quoi ?

Lorsque vous louez un logement vide ou meublé, vous percevez des revenus locatifs. Puisqu’ils sont considérés comme une source de revenus au même titre qu’un salaire, vous devez les déclarer. Ils sont en effet imposables et doivent impérativement apparaître sur votre déclaration de revenus.

Cependant, la marche à suivre varie selon plusieurs facteurs :

• Le type de bien 
• Le montant de vos revenus locatifs
• Le statut sous lequel le bien est loué
• Le régime fiscal que vous choisissez. 

Les modalités de déclaration ne sont donc pas les mêmes selon le type de location. Il en existe plusieurs.

Le premier concerne la location meublée. Dans ce cas, vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Par conséquent, vos revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et ce, que le bien soit loué à titre de résidence principale ou de résidence secondaire (gîtes ruraux, chambres d’hôtes…). Vous devez les renseigner sur le formulaire n°2042 C PRO dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ».

Ensuite, nous avons les revenus fonciers. Ils sont issus de la location vide (locaux, boxes, garage, locaux à usage industriel ou commercial…). Lorsque vous choisissez cette option, vous avez le statut de propriétaire bailleur. Vos revenus doivent alors être déclarés dans le formulaire n°2044.

Pour les régimes spéciaux des propriétaires bailleurs, il existe aussi le formulaire n°2044 SPE. Il concerne les biens particuliers comme les monuments historiques, les étangs ou encore les lacs. D’ailleurs, ce document est aussi nécessaire si :

• Vous bénéficiez des avantages fiscaux du Borloo neuf
• Vous êtes associé dans une société civile de placement immobilier (SCPI) et vous profitez de la déduction fiscale par l’amortissement
• Vous avez droit à une réduction d’impôt spécifique avec les dispositifs Scellier ZRR ou Scellier intermédiaire.

Il faut noter que, depuis 2019, un acompte mensuel ou trimestriel est prélevé sur le compte des propriétaires bailleurs. Vous avez donc été soumis à ce prélèvement à la source pour vos revenus locatifs de 2020.

Comment déclarer ses revenus fonciers en location meublée ?

Comme vu plus haut, sous le statut de LMNP, vos revenus locatifs doivent être déclarés sur le formulaire n°2042 C PRO en tant que BIC. Ils sont soumis à un taux de prélèvements sociaux de 17,2 %. Cependant, le régime fiscal appliqué dépendra de leur montant.

Le régime micro-BIC

Lorsque vos revenus fonciers sont inférieurs à 72 600 € (70 000 € auparavant), vous êtes soumis au régime micro-BIC ou régime forfaitaire. Vous devez alors déclarer vos revenus locatifs bruts, c’est-à-dire non seulement les loyers, mais aussi tous les frais et les charges liés à votre bien immobilier.

Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur l’ensemble de vos recettes déclarées, censé couvrir l’ensemble des frais et des charges déductibles tels que les travaux. L’abattement ne peut être inférieur à 305 €, car en dessous de ce montant, vous n’êtes pas imposable.

Le régime réel

Dès lors que vos revenus dépassent 72 600 € en location meublée, le régime réel s’applique automatiquement. Dans ce cas, vous réalisez vous-même le calcul du revenu imposable généré par la location de votre bien immobilier en déduisant les frais et les charges que vous supportez. Pour cela, vous devez faire le calcul sur le formulaire n°2031-SD. Ensuite, vous devez le reporter sur votre déclaration.

Bon à savoir : vous pouvez opter pour ce régime même si vos recettes sont inférieures à 72 600 €. Cette solution est intéressante si le montant de vos charges représente au moins 50 % des revenus imposables. Pour changer de régime, vous devez effectuer votre demande au centre des impôts avant le 1er février de la première année pendant laquelle vous souhaitez bénéficier du régime réel. 

Le statut LMP

Il vous est possible de louer un bien immobilier en meublé à titre professionnel. On parle alors du statut LMP. Avec ce régime, les loyers sont imposés de la même façon. Mais il existe toutefois quelques différences.

Afin de bénéficier de ce statut, il convient de respecter certaines conditions :

• Les recettes annuelles perçues par l’ensemble du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile
• Ces recettes doivent être supérieures au montant des autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (salaire, BIC…).

À défaut, vous serez considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Il est important de noter que depuis le 9 février 2018, l’inscription de l’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés n’est plus obligatoire pour obtenir ce statut.

Comment déclarer ses revenus fonciers en location non meublée ?

Tout comme la location meublée, deux régimes d’imposition vous sont proposés pour la location vide : le régime micro-foncier et le régime réel. Ils dépendent du montant de vos revenus locatifs.

Le régime micro-foncier

Vous bénéficiez du régime micro-foncier ou régime forfaitaire lorsque vos recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €. Il vous donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers, calculé par l’administration fiscale. Le revenu net est ensuite ajouté aux autres revenus avant l’imposition. Contrairement au régime réel, les charges ne sont pas déductibles.

Avec le régime forfaitaire, les formalités sont très simples. Il vous suffit de reporter directement le montant des loyers perçus (charges non comprises) sur l’année dans le formulaire n°2042. Ce document permet de déclarer les recettes touchées par tous les membres du foyer fiscal.

Il faut savoir que ce régime est avantageux seulement si vos charges ne dépassent pas 30 % de vos loyers perçus. Ce cas est, dans les faits, assez rare. Pour cette raison, il est souvent plus intéressant d’opter pour le régime réel. Mais il faut être certain de son choix. En effet, une fois la décision prise, celle-ci est irrévocable pendant trois ans.

Le régime réel

Lorsque vos revenus fonciers excèdent 15 000 €, le régime réel s’applique par défaut. Dans ce cas, vous calculez vous-même votre revenu net foncier en déduisant du montant des loyers annuels les frais et les charges que vous supportez. Sont déductibles :

• Les frais d’administration et de gestion
• Les dépenses liées à l’entretien et aux réparations (gros œuvre, appareils électroménagers…)
• Les dépenses d’amélioration 
• Les provisions dans le cadre d’une copropriété
• Les primes d’assurance (incendie, dégâts des eaux, bris de glace, vandalisme…)
• Les intérêts d’emprunt
• Les déductions spécifiques liées à des dispositifs d’investissements locatifs précis
• Les contributions et taxes déductibles d’impôt.

Veillez à bien conserver vos justificatifs relatifs aux travaux afin de les déduire de vos charges.

Tout comme en location meublée, vous pouvez opter pour le régime réel même si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €. Pour cela, vous devez remplir le document n°2044 ou 2044-S et l’annexer à la déclaration n°2042.

Quand et comment déclarer ses revenus fonciers ?