Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Il est vrai que pour les primo-accédants et les nouveaux investisseurs, ce marché peut sembler flou. Pourtant, il offre de nombreuses opportunités. Quelle stratégie adopter pour réussir votre investissement immobilier ? Laquelle est la mieux adaptée pour vous ? Avec cet article, devenez un investisseur aguerri !
En immobilier, il est parfois difficile de s’y retrouver. Est-il plus judicieux d’acquérir une résidence principale ou de réaliser un investissement locatif ? Faut-il épargner dans des placements immobiliers ? De nombreuses stratégies existent.
Quoi qu’il en soit, la pierre est un investissement sûr. La raison est simple : l’immobilier est tangible et durable. D’ailleurs, les Français l’apprécient tout particulièrement. Ces dernières années, ils ont démontré un véritable engouement pour ce type de placement. Les solutions que ce marché propose sont aussi très diversifiées.
Quel que soit votre choix, un investissement immobilier vous offre un certain nombre d’avantages :
Il faut souligner que les produits d’épargne perdent petit à petit en rémunération. À titre d’exemple, le taux d’intérêt du livret A est passé de 0,75 % à 0,50 % en février 2020. L’immobilier représente donc une belle alternative pour augmenter son pouvoir d‘achat.
Acquérir un appartement ou une maison est la première idée qui vient en tête lorsque l’on parle d’investissement immobilier. Et pour cause, il s’agit d’un projet de vie important qui nécessite une vraie réflexion.
Cet investissement comporte aussi de nombreux avantages, car il s’adapte aux budgets des ménages. Vous êtes donc certain de trouver un bien qui correspond à vos attentes et à vos moyens. Vous pouvez ainsi devenir propriétaire d’une maison, d’un studio, d’un appartement ou même d’une villa.
Vous avez également la possibilité d’opter pour un logement ancien (avec ou sans travaux), ou d’un logement neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Il est intéressant de noter que vous pouvez personnaliser ce type de bien pendant sa construction et qu’il respecte un certain nombre de normes phoniques et thermiques.
En devenant propriétaire, sachez que vous avez deux possibilités :
Ces deux solutions ont un objectif bien différent. La première vous permet de concrétiser un projet de vie : vous devenez propriétaire, vous personnalisez votre logement pour vous y sentir comme chez vous et vous fondez une famille. C’est aussi le moyen de sécuriser votre avenir en ne payant plus de loyers fonciers dont le retour sur investissement est nul.
Faire le choix de la deuxième option est intéressant si vous souhaitez percevoir des revenus complémentaires tout en vous constituant un patrimoine immobilier. De plus, de nombreux dispositifs comme la loi Pinel vous encouragent à réaliser ce genre d’investissement en réduisant vos impôts.
Vous pouvez aussi être propriétaire-bailleur d’une résidence principale tout en étant votre propre locataire. De cette manière, vous conservez votre capacité d’endettement.
Dans le cadre d’une acquisition d’une résidence secondaire, vous rentabilisez votre achat en louant le bien durant les périodes où vous ne l’occupez pas.
Même si la pierre est un investissement sécurisé, il est tout à fait envisageable d’investir dans des placements pour diversifier votre patrimoine immobilier. Aussi appelées « pierre papier », ces solutions représentent une alternative aux placements traditionnels (assurances vie, livrets…). De plus, en optant pour un fonds ou un placement de ce type, vous déléguez la gestion et la responsabilité des risques locatifs. Mais en quoi consistent-ils ?
Lorsque vous investissez dans un fonds de placement, votre argent est collecté puis investi dans différents types d’actifs immobiliers : commerces, entrepôts, bureaux, etc. Indirectement, vous devenez donc propriétaire d’une partie de ces actifs. Il existe plusieurs avantages à ce système :
Les deux grandes catégories de fonds de placements immobiliers sont les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) et les OPCI (organismes de placements collectifs en immobilier).
Tout comme dans l’immobilier locatif, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôt en investissant dans une SCPI : loi Pinel, loi Malraux… On les appelle les SCPI de défiscalisation.
Saviez-vous que vous pouviez investir dans les vignobles, les forêts ou d’autres parcelles cultivables afin d’augmenter vos revenus ? En effet, les terres agricoles se présentent comme une stratégie d’investissement pérenne et peu risquée. Elles vous permettent de diversifier vos revenus tout en bénéficiant d’avantages fiscaux :
Mais pour investir dans ces types de biens, vous devez détenir un patrimoine conséquent. Les exploitations sont parfois assez coûteuses. Tout dépend de ce que vous allez choisir.
De plus, cela nécessite de vraies connaissances en la matière. Pour cela, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un gestionnaire en patrimoine. Il possède les compétences indispensables pour la gestion de cet investissement de longue durée, mais il sait aussi comment revendre les terres. Cette opération peut en effet s’avérer très complexe.
Même si les risques sont très faibles, il convient de noter que les perturbations climatiques (incendies, inondation, gel…) peuvent endommager les terres, les forêts ou les vignes. Il existe cependant des assurances afin de vous protéger contre ces risques.
Il est possible, sous certaines conditions, de transformer un commerce en un logement : local commercial, bâtiment industriel, entrepôt, bureaux… L’atout principal d’un investissement dans ce type de biens est sans aucun doute le prix. Il sera en effet beaucoup moins important par rapport à celui des autres logements habitables de la même copropriété.
Vous allez donc générer des plus-values assez conséquentes sur le prix, mais aussi sur les loyers. Grâce à la mise en location, vous percevrez des revenus fonciers dont le montant n’aura pas été influencé par le prix d’acquisition. Cet investissement est donc particulièrement rentable.
Attention, vous devez vérifier la faisabilité de votre projet :
Dans tous les cas, la réhabilitation d’un local professionnel en habitation nécessitera de gros travaux. Vous allez donc devoir débourser une certaine somme d’argent si vous décidez de déléguer ce travail à des artisans compétents. Afin de trouver la meilleure solution, demandez plusieurs devis. Sinon, vous pouvez bien sûr réaliser les travaux vous-même.
Autre alternative à l’investissement locatif, le crowdfunding immobilier, nouveau produit d’épargne, se développe. Si cela ne vous dit encore rien, c’est tout à fait normal. Décortiquons ce phénomène plus en détail.
Le crowdfunding désigne une collecte réalisée en ligne sur des plateformes spécialisées. Les particuliers désireux de financer un projet sont mis en relation. Il peut s’agir de la rénovation d’un bâtiment, de la construction d’un logement ou d’un bâtiment industriel.
À partir de 100 €, vous pouvez donc décider de participer à un projet immobilier. Les promoteurs vous font ainsi bénéficier de taux de rémunération plus attractifs. En 2019, d’après le baromètre Fun d’Immo, le taux de rentabilité annuel était d’environ 9,2 %. La même année, plus de 400 projets ont été financés de cette manière. Avec une croissance moyenne de 80 % depuis sa création, on peut dire que le crowdfunding a encore de beaux jours devant lui !
Vous connaissez maintenant un bon nombre de stratégies d’investissement. Vous avez pris connaissance de leurs avantages, de leurs inconvénients et de leur fonctionnement. À ce stade, vous devez avoir une idée de la stratégie vers laquelle vous pouvez potentiellement vous tourner. Mais il faut se poser quelques questions afin de s’assurer de choisir la meilleure option :
Chaque investissement présente ses propres risques. Il faut donc bien les étudier en amont afin d’éviter les mauvaises surprises.
Aussi, il faut noter qu’il est plus judicieux de viser le moyen ou le long terme. Cela va vous permettre de rentabiliser les frais liés à votre acquisition. Ils peuvent représenter entre 10 et 20 % du prix d’achat. De plus, vous allez contracter un prêt immobilier qui s’étalera sur une longue durée. Cela signifie que les mensualités intégreront une grande partie des intérêts dans le premier tiers de votre crédit. Vendre rapidement n’est donc pas intéressant puisque vous n’aurez remboursé qu’une mince partie du capital.
Mais, si devenir propriétaire d’un investissement locatif vous semble opportun après avoir analysé tous ces paramètres, alors il est temps de préparer votre projet. Soulignons également que les taux d’emprunt actuels n’ont jamais été aussi bas. De plus, avec un bel apport personnel (minimum 10 %), vous serez en mesure de négocier des taux encore plus avantageux.
