Le statut du bailleur privé sous le dispositif Jeanbrun

Contexte et définition du statut du bailleur privé

Le plan « Relance Logement » : un choc d’offre pour 2030

Dans un contexte de contraction de l’immobilier, la loi de finances pour 2026 crée un nouveau statut pour le bailleur privé, c’est-à-dire tous ceux qui souhaitent investir à partir de février 2026. L’objectif affiché par le gouvernement est double : relancer la construction neuve et orienter l’investissement vers un parc locatif pérenne, encadré et accessible.

Le dispositif s’inscrit dans une logique de « choc d’offre » à horizon 2030, en substituant à la logique de réduction d’impôt immédiate une mécanique d’amortissement comptable, davantage structurante sur le long terme.

De Vincent Jeanbrun jusqu’à la loi de finances pour 2026 : l'origine politique de la réforme

Portée politiquement par Vincent Jeanbrun, la réforme vise à refonder la participation au locatif privé en l’inscrivant dans une stratégie nationale de relance immobilière. Le texte, intégré au PLF 2026 du gouvernement (art. 12 octies et modification de l’article 31 du CGI), crée un cadre fiscal autonome : le « statut du bailleur privé ».

Ce statut repose sur une option exercée lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition du logement.

La fin de l’ère Pinel et la nécessité d’un nouveau cadre durable

La disparition progressive du dispositif Pinel a laissé un vide dans le financement du locatif abordable. Alors que le dispositif “Pinel” fonctionnait par réduction d’impôt, le nouveau dispositif opère un changement de paradigme :

• il privilégie une logique patrimoniale ;

• il repose sur l’amortissement réel ;

On passe ainsi d’une logique d’aide fiscale à court terme à un outil de structuration patrimoniale (ensemble des choix juridiques, fiscaux, financiers et successoraux mis en place pour organiser, détenir, développer, protéger et transmettre un patrimoine de manière cohérente et optimisée au regard des objectifs d’un individu ou d’un foyer.)

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La mécanique fiscale de l'amortissement : le cœur du statut

Comprendre l'amortissement comptable appliqué à la location nue

Le dispositif permet un amortissement fiscal appliqué à 80% de la base d’investissement :

• 80 % de la valeur d'acquisition en neuf ;

• 80 % de la valeur d’acquisition majoré des travaux en cas de modernisation lourde.

Le point de départ est fixé au 1er jour du mois d’achèvement des travaux ou d’acquisition si cette acquisition est postérieure à l’achèvement des modifications.

La principale nouveauté du dispositif est qu’il est déductible des revenus fonciers. Il permet donc non seulement de diminuer la base des loyers taxables, comme une entreprise le ferait, mais il peut aussi créer un déficit imputable au global dans certaines limites.

Les taux d'amortissement pour l'immobilier neuf VEFA (La vente en l'état futur d'achèvement) 

Les taux varient selon le niveau de loyer pratiqué et le profil du locataire.

- Location intermédiaire : le socle de 3,5 %

Pour une location intermédiaire (référence au LLI/Pinel), le taux d’amortissement est de 3,5 % par an.

- Location sociale et très sociale : des bonus jusqu'à 5,5 %

Pour le social ou très social (référence aux niveaux Loc’Avantages 2 et 3), les taux peuvent atteindre :

• 4,5 %

• 5,5 %

- Tableau récapitulatif des loyers 2026 (€/m² / mois hors charges)

 

Zone	Loyer intermédiaire	Loyer social	Loyer très social
Zone A bis  (Paris + proche couronne)	~19,5 €/m²	~13,7 €/m²	~10,9 €/m²
Zone A (Grandes métropoles)	~14,49 €/m²	~10,17 €/m²	~8,12 €/m²
Zone B1	~11,68 €/m²	~8,20 €/m²	~6,55 €/m²
Zone B2	~10,15 €/m²	~7,12 €/m²	~5,69 €/m²
Zone C  (territoire détendu)	~10,15 €/m²	~6,15 €/m²	~4,91 €/m²

Notes :

• Les plafonds précis, zone par zone (liste des communes et décote applicable) seront confirmés par arrêtés ministériels chaque début d’année.

• Ils s’entendent hors charges, calculés par mètre carré de surface habitable.

L'éligibilité de l'immobilier ancien avec travaux

Le dispositif s’ouvre également à l’ancien, sous conditions strictes.

- La condition de réhabilitation lourde (seuil de 30 %)

Les projets d’amélioration doivent :

• représenter au moins 30 % du montant d’acquisition ;

• permettre l’obtention d’un DPE (diagnostic de performance énergétique) A ou B ;

• satisfaire aux normes de sécurité, qualité sanitaire et accessibilité du neuf.

- Grille de taux applicables dans l'ancien rénové

Les taux sont légèrement inférieurs à ceux du neuf :

• 3 % en intermédiaire

• 3,5 % en sociale 

• 4 % en très sociale 

Cette différenciation maintient un avantage compétitif au neuf tout en incitant à la modernisation performante.

Pour résumer : 

Plafonds de ressources/ loyer	Intermédiaire	Social	Très social
Taux neuf	3,5%	4,5%	5,5%
Taux rénovation	3%	3,5%	4%
Plafond/an/foyer	8 000€	10 000€	12 000€

Levier du déficit foncier et optimisation du revenu global

Le mécanisme d'imputation sur les revenus d'activité

Le déficit foncier généré est imputable sur vos ressources globales à hauteur de 10 700 € par an.

Le plafond majoré à 21 400 € en cas de rénovation énergétique est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027

Plafonds de déduction : de 10 700 € à 21 400 €

Selon la nature des transformations et l’année d’imputation :

• plafond standard : 10 700 € ;

• plafond majoré rénovation énergétique : 21 400 €.

Analyse de l'effet de levier selon la tranche marginale d'imposition (TMI)

La TMI est le taux d’imposition appliqué à la dernière tranche de vos revenus.
Dans un système progressif (comme l’impôt en France), l’assiette fiscale est découpée en tranches : chaque tranche est taxée à son propre taux. Tableau - Barème progressif applicable aux revenus de 2025

Point clé : la TMI ne s’applique qu’à la part la plus élevée, pas à l’ensemble.

Exemple simplifié :
Si votre déclaration vous place dans la tranche à 30 %, alors chaque euro supplémentaire est imposé à 30 % (jusqu’à la tranche suivante).

Or, une déduction produit une économie d’impôt égale à :

Gain fiscal = Montant imputé × TMI

Donc plus la TMI est élevée, plus la déduction est « rentable ».

Prenons un exemple standard  avec 10 000 € de montant imputable

 

TMI	Gain	Lecture économique
11%	1100€	Effet modéré
30%	3000€	Levier significatif
41%	4100€	Optimisation forte
45%	4500€	Optimisation maximale

 

L’effet de levier peut être exprimé ainsi :

Coût réel = Dépense × (1 - TMI)

Exemple à 45 % : 10000€×(1−0,45)=5500€

L’État « finance » indirectement 4 500 € via l’économie d’impôt.

Conclusion plus la TMI est élevée :

• plus le coût réel diminue,

• plus le rendement après impôt augmente,

• plus l’incitation à utiliser des dispositifs déductifs est forte.

 

Conditions d'éligibilité 

1.La typologie des biens : l'exclusivité de l'habitat collectif

Sont éligibles les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif (plus de deux logements superposés). Les maisons individuelles sont donc exclues du dispositif Jeanbrun.

2. Performance énergétique : les exigences pour l’ancien d’un DPE A/B

• Neuf : A l’achat, le neuf respecte les conditions de performance énergétique

• Ancien : obligation d’atteindre DPE A ou B après travaux.

3. L'engagement longue durée (9 ans minimum)

L’engagement consiste à louer le bien en location nue à titre de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans, la mise en opération locative devant intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du logement. 

4. Encadrement des loyers et plafonds de ressources des locataires

Respect des seuils :

• de zonage ABC pour l’intermédiaire ;

• communaux pour le social et très social

5. L'exclusion intrafamiliale

Il ne sera pas possible de louer :

• à un membre du foyer fiscal ;

• à un parent ou allié jusqu’au 2e degré ;

• à un associé appartenant au groupe des propriétaires de la société
   

Analyse comparative : Jeanbrun face aux autres dispositifs

Jeanbrun vs Pinel : investissement patrimonial vs réduction d’impôt immédiate

• Pinel : permet une réduction d’impôt immédiate, idéale pour un gain rapide.

• Jeanbrun : propose un amortissement progressif intégré au bien, réintégré à la plus-value à la revente.

✅ Avantage Jeanbrun : privilégie le rendement réel et la création de valeur patrimoniale durable, plutôt qu’un simple avantage ponctuel.
 

Jeanbrun vs LMNP : le match de l’amortissement

• Le LMNP le permet aussi, cependant il est :

  • limité à la location meublée,

  • soumis au régime BIC,

  • pas de contraintes sur les loyers encadrés

• Jeanbrun : transposition partielle de la logique BIC au régime foncier, avec amortissement sécurisé et loyers encadrés pour un rendement réel maîtrisé.

✅ Avantage Jeanbrun : combine souplesse fiscale et stabilité patrimoniale sur le long terme.

Jeanbrun vs Denormandie : l’ancien valorisé durablement

• Denormandie :

  • Réduction d’impôt immédiate sur l’achat, idéale pour un gain rapide.

  • La performance énergétique du logement n’est pas toujours prioritaire.
     

• Jeanbrun :

  • Amortissement comptable progressif sur plusieurs années, offrant un avantage fiscal durable.

  • Travaux lourds et rénovation performante exigés, garantissant un logement de haute qualité énergétique.

  • Valorisation patrimoniale à long terme, attractivité locative renforcée et durabilité du bien.
     

✅ Jeanbrun = effort initial plus important, mais logement performant + avantage durable + création de valeur patrimoniale.

Gestion administrative et enjeux de la revente

Chez Quartus, nos conseillers sont formés pour accompagner les futurs acquéreurs à chaque étape : du choix du dispositif le plus adapté à leur projet, à la réussite de leur placement, jusqu’à la revente optimale de leur bien.

Déclarations fiscales : les formulaires 2044-EB et 2044-SP

Le bailleur devra :

• opter lors de la déclaration de revenus ;

• déclarer les amortissements en revenus fonciers ;

• respecter les obligations déclaratives spécifiques (2044-EB et formulaires fonciers dédiés).

Le traitement de la plus-value immobilière à la cession

Point majeur :

• Les optimisations fiscales déduites sont réintégrées dans le calcul de la plus-value. 

• Ils viennent réduire le prix de revient fiscal, augmentant mécaniquement la plus-value imposable., mais plus vous détenez votre bien longtemps, plus votre taux de prélèvement (IR et CSG) diminue, maximisant ainsi votre gain net.

Perspectives et avis des experts sur le statut de bailleur privé

Chez Quartus, nos conseillers identifient plusieurs points clés à considérer : 

Points forts

• Un dispositif techniquement cohérent, pensé pour sécuriser l’investissement locatif.
• Un alignement partiel sur la logique économique réelle, favorisant un rendement durable.
• Un outil particulièrement performant pour les contribuables fortement imposés, permettant d’optimiser la fiscalité tout en constituant du patrimoine.

Points de vigilance

• Une complexité technique qui nécessite un accompagnement expert.

Le statut Jeanbrun représente une vraie évolution pour l’investissement locatif : il transforme l’investisseur en acteur patrimonial de long terme, combinant encadrement locatif et avantage fiscal structuré, pour un projet économiquement rationnel et durable.