Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Selon vos objectifs, investir dans une SCPI Pinel peut s’avérer particulièrement intéressant. Cela vous permet notamment de bénéficier d’une réduction d’impôt. Fonctionnement, défiscalisation, avantages, éligibilité, inconvénients… Voici tout ce que vous devez savoir sur les sociétés civiles de placement immobilier en Pinel.
A noter : le dispositif Pinel n'a pas été reconduit sur l'année 2025
En immobilier, la loi Pinel est principalement connue pour les logements traditionnels destinés à la location. Pourtant, le dispositif s’applique aussi aux SCPI.
Instauré le 1er septembre 2014 et prolongé jusqu’à la fin de l’année 2024, l'Etat avait mis en place le dispositif Pinel pour encourager les particuliers à investir dans l'immobilier neuf. L’objectif : réduire la tension locative dans certaines villes tout en proposant des logements qui répondent aux enjeux environnementaux. Il permettait aux investisseurs de bénéficier d’un avantage fiscal sur les biens neufs achetés destinés à la location pendant une certaine durée. Cette loi, qui visait en premier lieu les logements, s’appliquait également aux parcs immobiliers d’autres natures.
Une SCPI est une société civile de placement immobilier. Aussi connue sous le nom de pierre papier, elle permet d’investir dans un parc immobilier tels que des bureaux, des commerces ou des hôtels. Tout comme un logement classique, cet investissement locatif à long terme génère des revenus complémentaires.
Les biens qui constituent une SCPI Pinel sont neufs ou rénovés et bénéficient des mêmes avantages fiscaux qu’un investissement Pinel sans SCPI. Il faut également noter que la société de gestion de la SCPI se charge de tous les aspects de la gestion locative.
On distingue trois types de sociétés civiles de placement immobilier :
Les sociétés civiles de placement immobilier Pinel appartiennent à la catégorie des SCPI fiscales. C'est à ce groupe que nous allons nous intéresser. Les autres SCPI fonctionnent de manière un peu différente et ne peuvent prétendre à la loi Pinel.
Lorsque vous investissez dans une société civile de placement immobilier en Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Le montant de cet avantage fiscal va dépendre de la durée de votre investissement.
Pendant les 3 premières années de votre investissement (de 30 à 36 mois), la SCPI récolte vos fonds afin de les investir dans d’autres logements. Elle se charge également de sélectionner les biens et de trouver les locataires. Dans l’attente du placement des fonds, les cotisations sont placées sur des investissements à capital garanti.
Les 6, 9 ou 12 années suivantes, les logements qui constituent la SCPI sont mis en location selon la durée que vous avez choisie. La société civile de placement immobilier s’occupe de la gestion des biens et vous verse les loyers.
Finalement, durant les 2 ou 3 années qui suivent la fin de la location obligatoire, la société de gestion revend les logements constitutifs de la SCPI Pinel. À ce moment-là, vous pouvez revendre vos parts et récupérer un capital qui correspond au nombre de parts détenues ainsi qu’à la valeur de revente des biens.
Si vous souhaitez investir dans une SCPI Pinel, prévoyez une durée d’investissement de 12 à 17 ans. Ce placement est, en effet, moins flexible qu’une SCPI classique, car il ne vous permet pas de revendre vos parts quand vous le désirez. Il vous faudra attendre la mise en vente du patrimoine qui intervient à la fin du dispositif.
La société civile de placement immobilier offre de nombreux avantages.
Une SCPI Pinel investit dans des biens éligibles au dispositif. Les logements sont neufs ou rénovés et respectent les normes thermiques ou environnementales en vigueur. En tant qu’investisseur d’une SCPI Pinel, vous allez profiter d’un avantage fiscal intéressant. Il s’agit d’une réduction d’impôt dont le montant varie en fonction de la durée d’engagement :
Quel que soit votre projet, le choix de la durée de mise en location vous appartient. Aussi, vous n’avez pas besoin d’attendre la livraison de votre bien en VEFA : vous bénéficiez de l’avantage de façon immédiate !
Il existe un autre avantage. En effet, lorsque vous investissez dans une SCPI Pinel, la société de gestion s’occupe de tout :
Cette solution vous permet ainsi de gagner du temps !
Finalement, la SCPI Pinel représente un investissement plutôt flexible, puisque la mise de départ est assez faible : à partir de 5 000 €. C’est bien plus bas qu’un investissement classique. Vous avez également le choix du capital investi ainsi que de la durée d’engagement de location.
Outre les nombreux avantages, investir dans une société civile de placement immobilier peut s’avérer judicieux dans plusieurs situations.
Lorsque vous obtenez votre crédit immobilier, vous souscrivez une assurance décès invalidité (elle est obligatoire dans certaines banques). En cas de décès ou d’invalidité, c’est l’assurance qui financera votre prêt. De cette manière, vous ne laisserez aucune dette à vos héritiers.
Une fois le dispositif révolu, vous avez la possibilité de conserver vos parts. Ainsi, vous continuez de percevoir des loyers qui constituent alors un revenu complémentaire. Vous pouvez également les revendre et récupérer le capital. Quelle que soit votre décision, investir dans une SCPI vous permet de préparer plus sereinement votre retraite.
L’investissement en SCPI Pinel ne requiert pas d’apport personnel. En effet, ce sont les loyers générés par la location qui remboursent votre prêt immobilier. De plus, l’avantage fiscal vous permet de réaliser des économies. Cela signifie que vous allez vous constituer un patrimoine immobilier rapidement, le tout avec un effort d’épargne réduit. Rappelons tout de même qu’il n’est pas toujours facile d’obtenir un prêt sans apport personnel.
Afin que la loi Pinel soit applicable, il existe certaines conditions.
La loi Pinel s’adresse à tous les contribuables domiciliés en France. Mais afin de profiter de ce dispositif de défiscalisation, ces derniers doivent investir dans des logements éligibles entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
Ils doivent aussi respecter un certain nombre de conditions :
Afin d’être éligibles au dispositif, les biens immobiliers (neufs ou rénovés) de la SCPI doivent respecter les critères imposés par la loi Pinel. Cela implique en tout premier lieu de répondre aux exigences de la réglementation énergétique en vigueur, à savoir la RT 2021 (ou réglementation environnementale 2020).
Ensuite, les logements doivent obligatoirement se situer dans une zone éligible (A Bis, A ou B1). Ces zones, réparties sur l’ensemble du territoire, sont catégorisées en fonction de plusieurs critères et présentent une forte tension locative.
Qu’il s’agisse d’un logement classique ou d’une SCPI, le dispositif Pinel s’applique aux villes avec une forte demande locative et qui ne peuvent répondre à la demande. Généralement, les grandes villes sont concernées, mais de plus en plus de communes sont aussi considérées comme des zones tendues.
Il existe 4 grandes catégories de villes. Ces zones sont définies en fonction du prix moyen au m2 et de la densité de la population :
Attention : la zone B2 n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis 2018, sauf en cas de dérogation ! En 2017, la zone C a également été exclue définitivement.
Un investissement dans une société civile de placement immobilier présente de nombreux avantages. Il existe toutefois quelques inconvénients dont il faut connaître la nature avant de se lancer.
Premièrement, il faut rappeler qu’une SCPI Pinel vous permet de toucher des loyers de façon sécurisée. Le rendement est cependant limité. En effet, le dispositif impose un plafond de loyer à ne pas dépasser. À cela, s’ajoutent les frais de gestion locative et de gestion financière qui contribuent à la diminution du rendement locatif. En moyenne, le rendement est assez faible et tourne autour de 2,5 %.
Ensuite, en tant qu’investisseur, vous n’avez aucun droit de regard lors de la sélection du bien. C’est le gestionnaire de fonds qui prend les décisions. Il choisit également les modalités de revente.
Finalement, l’investissement en SCPI Pinel est rare, car c’est une solution encore trop peu répandue. Les offres sont donc assez limitées sur le marché.
Si vous souhaitez réaliser un investissement dans une SCPI Pinel, le mieux reste de vous rapprocher d’un organisme spécialisé dans les sociétés civiles de placement immobilier. Vous pouvez également consulter l’historique de la société de gestion qui s’occupe de la SCPI afin d’appréhender la politique d’investissement.
