Pourquoi réaliser un investissement locatif ?
D’après l’Insee, en 2021, plus de 60 % des Français possèdent un patrimoine immobilier. Il faut dire que ce placement séduit grandement, tant il compte des avantages colossaux.
UN PLACEMENT INTÉRESSANT POUR SE CONSTITUER UN PATRIMOINE
Réaliser un investissement immobilier locatif est idéal pour se constituer un patrimoine sans prendre de risques démesurés. De nombreux investisseurs se tournent aujourd’hui vers cette solution pour acquérir un bien afin de le mettre en location. De cette façon, vous intégrez une nouvelle demeure à votre patrimoine immobilier en la gardant sur le long terme.
En outre, cet achat est particulièrement sécurisant. Ce bien, en effet, pourra être transmis à vos proches. Vous pouvez également faire le choix de l’habiter lors de votre retraite, qui rime souvent avec diminution de salaire. Opter pour la revente afin de profiter d’une éventuelle plus-value est aussi une solution, tout comme poursuivre la location afin de jouir chaque mois de revenus complémentaires.
En bref, l’investissement immobilier offre la possibilité de se constituer un patrimoine transmissible, qui vous sécurise vous, mais aussi votre famille.
UN INVESTISSEMENT STABLE
L’immobilier apparaît comme la valeur la plus sûre du marché pour un investissement. En effet, le ratio rendement/risque est généralement plus avantageux si l’on compare aux autres placements financiers qui existent.
À l’inverse des rendements des placements financiers, les crises économiques ou sanitaires ne pèsent que peu sur le rendement immobilier. Cet investissement se veut donc plus pérenne, mais aussi moins influencé par les fluctuations des marchés.
Une fois votre logement mis en location, vous encaissez chaque mois des loyers, qui peuvent vous servir à rembourser l’emprunt immobilier contracté. Autrement dit, votre habitation peut s’autofinancer, sans que vous ayez à débourser un seul centime dans le meilleur des cas.
Une fois votre crédit remboursé, ces loyers vous assurent des revenus complémentaires qui peuvent vous permettre de financer les études de vos enfants, de réaliser des projets personnels ou plus simplement de profiter d’une rente à vie pour compléter votre retraite le moment venu. En outre, ce genre d’opérations peut aussi avoir un intérêt d’un point de vue fiscal. En effet, vous pouvez contracter l’un des nombreux dispositifs immobiliers qui existent (Loi Pinel, loi Denormandie, Loi Malraux, etc.), vous offrant des avantages fiscaux notables.
DES CONDITIONS FINANCIÈRES AVANTAGEUSES
Enfin, notez que les organismes financiers accordent aujourd’hui aux futurs propriétaires des crédits immobiliers dans des conditions particulièrement avantageuses. Ainsi, vous accédez à la propriété à moindre coût, tout en profitant de ce que l’on appelle l’effet de levier de l’emprunt.
L’immobilier est l’un des seuls supports sur lequel on peut investir à crédit. Vous financez votre achat par le biais d’un prêt, que vous aurez obtenu avec ou sans apport personnel. Si certaines banques demandent 10 % d’apport, d’autres ne s’en soucient pas et peuvent vous prêter jusqu’à 110 % du montant (incluant les frais d’acquisition). De votre côté, vous vous assurez de rembourser vos mensualités grâce aux loyers mensuels perçus : c’est le fameux effet de levier dont jouissent bon nombre d’acquéreurs.
Toutefois, pour profiter de cet effet de levier, il est préférable de contracter un crédit immobilier lorsque les taux sont au plus bas. Cela dit, ces vingt dernières années, les taux immobiliers étaient très faibles. Avoisinant les 6 % au début des années 2000, ils étaient, en moyenne, à 1,9 % en 2019 selon l’Observatoire Crédit Logement CSA. Ces taux sont, d’ailleurs, souvent inférieurs au taux de rendement brut de votre investissement immobilier, faisant de votre achat un placement très rentable.
En bref, ces taux immobiliers attractifs sont parfaits pour négocier un crédit à des conditions favorables pour financer votre placement immobilier. Outre ce faible coût d’emprunt, les banques sont de moins en moins réticentes à vous prêter de l’argent, notamment si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous justifiez de revenus stables et réguliers.
Pour quelles raisons investir dans la pierre plutôt que dans des actifs financiers ?
Investir dans la pierre est souvent perçu comme un atout pour se construire un patrimoine et préparer sa retraite sereinement. C’est un placement rassurant, qui peut vous permettre de diminuer vos impôts et de jouir d’une belle plus-value lors de la revente. En effet, l’investissement locatif est rentable, et généralement plus fructueux qu’un placement sur un actif financier.
VOUS INVESTISSEZ DANS UN ÉLÉMENT PALPABLE
Lorsque vous investissez en bourse, vous détenez des actions, des titres ou encore des biens meubles qui restent fictifs. Finalement, ils ne prennent de la valeur qu’au moment où vous les revendez afin de récupérer vos gains. À l’inverse, quand vous placez dans l’immobilier, vous investissez dans un élément palpable.
La maison ou l’appartement existe, vous acquérez immédiatement le fruit de votre investissement et donc la preuve tangible de votre achat. Il vous est donc possible d’évaluer le coût du bien, voire de projeter de réaliser des travaux afin d’augmenter la valeur du logement. Vous avez la main sur votre investissement, et pouvez lui apporter des modifications, contrairement aux actifs financiers sur lesquels vous n’avez que peu de contrôle.
VOUS PROFITEZ DE LA VALEUR AJOUTÉE CRÉÉE PAR LA PIERRE AU FIL DES ANNÉES
Avec l’immobilier, vous profitez de gains constants, dès lors que vous avez réalisé un achat rentable. En investissant dans une maison ou un appartement que vous comptez louer, vous savez d’avance que chaque mois, il vous rapportera un montant fixe, qui représente le loyer. Ce montant n’est soumis à aucune fluctuation. Le marché immobilier, en effet, résiste très bien aux situations de crise. La bourse, quant à elle, connaît énormément de fluctuations. Les titres peuvent perdre de la valeur sans prévenir à cause d’un simple évènement, sans que vous ne puissiez rien y faire.
En parallèle, les biens immobiliers prennent de la valeur au fil du temps. Sauf cas de catastrophe naturelle (séismes, ouragans, cyclones, etc.), les biens se déprécient rarement. Cet investissement se bonifie donc d’année en année. De la même façon, la valeur locative de votre bien peut augmenter, si le quartier évolue, par exemple, ou si vous y apportez des modifications (agrandissement, rénovation, mise à neuf, etc.).
Vous bénéficiez d’un rendement plus conséquent
D’une façon générale, l’immobilier patrimonial est plus rentable que les placements financiers. Si l’on compare à l’assurance vie, le rendement locatif de l’immobilier est plus conséquent. En effet, l’assurance vie mono support offre une rentabilité moyenne avoisinant les 2 %. On doit ensuite retirer à ce montant les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu pour les contrats de moins de huit ans.
En comparaison, l’investissement immobilier locatif est extrêmement performant. Les rendements locatifs, en effet, vont de 2 à 8 % pour les placements les plus rentables. Cela représente plus de quatre fois le rendement de l’assurance vie ou plus de quinze fois celui du Livret A.
Ce rendement locatif, en outre, se complète avec la sécurité apportée par le placement et la fiscalité avantageuse (dispositifs immobiliers, statut du Loueur en Meublé Professionnel ou Non Professionnel, etc.) pour l’investisseur qui peut aussi financer son achat grâce aux loyers perçus lors de la location.
Quelles sont les limites de l’investissement locatif ?
Il est vrai que l’immobilier locatif compte de nombreux avantages. Toutefois, même s’il apparaît comme un placement sûr et porteur, cet investissement n’est pas qu’un simple placement. Il implique également quelques contraintes dont il est nécessaire d’avoir pleinement conscience.
UNE FISCALITÉ PARFOIS LOURDE
Dans certains cas, les rendements locatifs sont pénalisés par une fiscalité conséquente. En tant que propriétaire du bien, vous aurez une taxe foncière à régler chaque année. Elle peut représenter un coût important, d’autant plus qu’elle augmente considérablement ces dernières années. En 2020, l’UNPI a d’ailleurs rapporté une hausse de la taxe foncière sur la propriété bâtie de près de 35 % en 10 ans.
De la même façon, la fiscalité est parfois conséquente sur les revenus fonciers qui proviennent de locations non meublées. Ces derniers, en effet, sont taxés suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
UN RENDEMENT LOCATIF ALÉATOIRE
De la même façon, il est important de noter que le rendement locatif reste aléatoire. Bien que les locations se passent généralement bien, en tant que bailleur, vous n’êtes jamais à l’abri d’une défaillance de la part de votre locataire (impayés de loyers, dégradations du bien, etc.) ou de vacances locatives.
Pour contrer ces aléas, toutefois, il est possible de souscrire à une assurance loyers impayés afin de se protéger au mieux. Néanmoins, le paiement de ce contrat impactera votre rendement annuel. En outre, si vous vous délestez de la gestion locative en la laissant entre les mains d’une agence immobilière, vous aurez des frais supplémentaires à payer.
UN ENCADREMENT DES LOYERS DANS CERTAINES VILLES
Enfin, certaines villes encadrent les loyers, et peuvent bloquer votre rendement locatif. C’est la loi Elan qui définit les communes à forte densité de population dans lesquelles les loyers sont plafonnés. Autrement dit, chaque agglomération peut appliquer un encadrement des loyers à partir d’une référence spécifique à son parc locatif.
En bref, la fiabilité de l’investissement locatif n’est plus à prouver. La pierre, en effet, est un placement sûr et intéressant. Toutefois, pour qu’il soit rentable, il est primordial d’établir précisément vos objectifs et d’étudier l’ensemble des paramètres avec attention. Comme tous les investissements, l’immobilier compte aussi certains risques dont il faut avoir conscience.
