Appliqué dans certaines villes, l’encadrement des loyers fixe un montant maximal que les propriétaires ne peuvent dépasser. Comment le calculer ? Quelles sont les villes concernées ? Qu’est-ce que le complément de loyer ? Quelles sont les sanctions appliquées en cas de non-respect ? Toutes les réponses dans cet article !
Le dispositif impose des plafonds de loyer définis par plusieurs critères.
L’encadrement des loyers consiste à réglementer le montant d’un loyer dans une ville. En d’autres termes, il fixe un plafond que les propriétaires bailleurs n’ont pas le droit de dépasser. Ce système concerne aussi bien les locations vides et meublées occupées à titre de résidence principale que les baux mobilité. De plus, ce dispositif s’applique seulement aux communes qui se situent dans une zone tendue. Les zones tendues font référence aux agglomérations souffrant d’un déséquilibre conséquent entre l’offre et la demande.
Plusieurs critères entrent en compte dans la définition du plafond de loyer :
À noter : de manière générale, le plafond de loyer est souvent plus important dans le cadre d’une location meublée.
Un site spécialement mis en place par le gouvernement vous permet de renseigner ces critères afin d’obtenir le loyer de référence médian, le loyer de référence minoré de 30 % ainsi que le plafond à ne pas franchir (majoré de 20 %). Le loyer fixé par le propriétaire doit se situer entre le montant du loyer minoré et celui du loyer majoré.
Afin de connaître le loyer hors charges à ne pas dépasser, il vous suffit de multiplier le loyer majoré par la surface habitable du bien.
Exceptionnellement, la loi permet à certains propriétaires de proposer un loyer plus élevé que le plafond en vigueur, et donc, du loyer de référence majoré. C’est ce qu’on appelle un complément de loyer.
Ce dépassement de plafond est en réalité très peu encadré par la loi. Il doit cependant faire l’objet d’une justification basée sur les caractéristiques de localisation ou de confort. De plus, le complément ne sera valide qu’à certaines conditions. Premièrement, il faut que les spécificités (localisation et confort) n’aient pas été prises en considération dans la définition du loyer de référence qui correspond au bien. Ensuite, ces caractéristiques ne doivent pas entrer dans les charges récupérables pour le propriétaire.
Finalement, ces caractéristiques doivent aussi être déterminantes dans la définition du loyer, notamment lorsque l’on compare le logement avec des biens de la même catégorie et localisés dans la même zone géographique. De manière plus générale, on justifie un complément de loyer lorsque le logement offre des prestations « exceptionnelles » comparées aux autres logements d’un même immeuble. Il peut s’agir :
Il en va de même pour une place de parking, d’un garage ou d’une cave : s’ils sont peu fréquents dans un groupe d’immeuble et que le propriétaire dispose de l’un de ces espaces, alors il peut faire valoir un complément de loyer.
Important : durant les trois premiers mois du bail, le locataire peut contester le complément de loyer s’il considère qu’il n’est pas correctement justifié. Il devra alors se rendre à la commission départementale de conciliation. En tant que propriétaire bailleur, veillez à justifier de manière précise la fixation du complément de loyer dans le bail. Vous éviterez ainsi les litiges !
En 2025, soixante-neuf villes, parmi lesquelles Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, le Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole, ont mis en place l'encadrement des loyers.
Le premier encadrement des loyers a été mis en place le 1er juillet 2019 dans la ville de Paris. Le 1er mars 2020, Lille et ses deux communes associées, Hellemmes et Lomme, ont à leur tour adopté le dispositif. Cette année-là, le nombre de villes concernées était très bas, mais le dispositif s’est propagé.
En 2021, ce sont vingt communes supplémentaires qui imposent ce dispositif. Les neuf villes de l’établissement Public territorial Plaine Commune ont mis en place l’encadrement des loyers depuis le 1er juin 2021 :
Cette même année, les candidatures de Lyon et de Villeurbanne ont également été retenues. Elles appliquent ainsi le dispositif depuis le 1er novembre 2021.
Finalement, les neuf villes de l’établissement public territorial Est Ensemble, à savoir Bagnolet, Bobigny, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Montreuil, Noisy-le-Sec, Romainville et Pantin, ont intégré l’encadrement des loyers depuis le 1er décembre 2021.
En 2021, de nombreuses villes ont déposé leur candidature en vue d’appliquer le dispositif. Cependant, seules deux d’entre elles ont été acceptées : Bordeaux et Montpellier. Selon une décision du 2 septembre 2021, ces deux communes imposeront l’encadrement des loyers courant 2022.
Il faut noter que l’intégralité des territoires de ces communes est concernée par le dispositif.
Depuis le 25 novembre 2024, les villes de : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque sont encadrées par les loyers de référence minoré et majoré.
Depuis le 20 janvier 2025, Vingt et une commune de Grenoble-Alpes Métropole appliquent l’encadrement des loyers depuis le 20 janvier 2025 : Le Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Riset sur la totalité de leur territoire. À Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Grenoble, Saint-Martin-d'Hères, Seyssinet-Pariset, Echirolles et Le Pont-de-Claix, la mesure ne concerne qu’une partie du territoire.
Plusieurs candidatures sont actuellement étudiées par le gouvernement pour appliquer le plafonnement des loyers d'ici 2025 et 2026. Si ces candidatures sont retenues, le préfet fixera les loyers de référence à respecter.
Parmi ces villes nous retrouvons :
Afin que le dispositif soit bien appliqué, des sanctions sont prévues en cas de non-respect de l’encadrement des loyers. Par exemple, si le propriétaire bailleur fixe un prix trop élevé, le préfet peut exiger la réduction de ce montant. Le propriétaire devra également indemniser le locataire en lui versant la totalité du trop-perçu.
Dans le cas où le propriétaire bailleur refuserait de se soumettre aux exigences du préfet, celui-ci peut le contraindre à payer une amende administrative dont le montant peut s’élever à 5 000 € pour un particulier ou 15 000 € pour une personne morale.
En ce qui concerne le locataire, il peut saisir la justice afin de demander une diminution de loyer lorsque le montant dépasse le seuil prévu par la loi.
Il faut noter que dans la grande majorité des cas, le contrôle de l’application de l’encadrement des loyers s’effectue lors d’un litige entre le locataire et le bailleur. Cependant, ces différends n’arrivent que très rarement. À cause de ce manque de contrôle, il arrive donc que le dispositif ne soit pas toujours respecté.
Bien que récent, l’encadrement des loyers a déjà reçu certaines critiques. On lui reproche en premier lieu son inutilité. En effet, on considère que le niveau des loyers s’adapte en fonction de l’offre et de la demande, mais aussi de la conjoncture économique. Cela signifie que, lors des épisodes de crise économique et sociale, le niveau des loyers diminue ou se stabilise, ce qui rend caduc l’encadrement des loyers.
Autre point de contestation : son inefficacité. Le dispositif a pour but d’augmenter l’offre de logements afin de réduire la tension locative dans les communes. Pourtant, certaines personnes pensent que seule la construction de biens en zones tendues assortie d’avantages fiscaux serait vraiment efficace pour faire face à la crise du logement.
D’ailleurs, l’encadrement des loyers pourrait même aggraver cette crise. La raison ? Les loyers plus bas rendraient les investissements locatifs moins rentables, ce qui pourrait déplaire aux investisseurs.
De plus, la notion de complément de loyer est encore trop vague, ce qui n’aide pas à mesurer de façon exacte le respect de l’encadrement des loyers. Cependant, dans les années à venir et le dévellopement du dispositf dans plusieurs autres villes, de nouvelles mesures vont très certainement voir le jour afin de mieux encadrer le dispositif dans son ensemble.
