Déclarer vos revenus fonciers est une obligation légale pour tout propriétaire bailleur. Les modalités de déclaration varient selon le type de location (meublée ou non meublée), le montant des revenus perçus et le régime fiscal choisi.
Lorsque vous louez un logement vide ou meublé, vous percevez des revenus locatifs. Puisqu’ils sont considérés comme une source de revenus au même titre qu’un salaire, vous devez les déclarer. Ils sont en effet imposables et doivent impérativement apparaître sur votre déclaration de revenus.
Cependant, la marche à suivre varie selon plusieurs facteurs :
Les modalités de déclaration ne sont donc pas les mêmes selon le type de location. Il en existe plusieurs.
Le premier concerne la location meublée. Dans ce cas, vous êtes considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Par conséquent, vos revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et ce, que le bien soit loué à titre de résidence principale ou de résidence secondaire (gîtes ruraux, chambres d’hôtes…). Vous devez les renseigner sur le formulaire n°2042 C PRO dans la rubrique « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ».
Ensuite, nous avons les revenus fonciers. Ils sont issus de la location vide (locaux, boxes, garage, locaux à usage industriel ou commercial…). Lorsque vous choisissez cette option, vous avez le statut de propriétaire bailleur. Vos revenus doivent alors être déclarés dans le formulaire n°2044.
Pour les régimes spéciaux des propriétaires bailleurs, il existe aussi le formulaire n°2044 SPE. Il concerne les biens particuliers comme les monuments historiques, les étangs ou encore les lacs. D’ailleurs, ce document est aussi nécessaire si :
Il faut noter que, depuis 2019, un acompte mensuel ou trimestriel est prélevé sur le compte des propriétaires bailleurs. Vous avez donc été soumis à ce prélèvement à la source pour vos revenus locatifs de 2020.
Comme vu plus haut, sous le statut de LMNP, vos revenus locatifs doivent être déclarés sur le formulaire n°2042 C PRO en tant que BIC. Ils sont soumis à un taux de prélèvements sociaux de 17,2 %. Cependant, le régime fiscal appliqué dépendra de leur montant.
Lorsque vos revenus fonciers sont inférieurs à 72 600 € (70 000 € auparavant), vous êtes soumis au régime micro-BIC ou régime forfaitaire. Vous devez alors déclarer vos revenus locatifs bruts, c’est-à-dire non seulement les loyers, mais aussi tous les frais et les charges liés à votre bien immobilier.
Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur l’ensemble de vos recettes déclarées, censé couvrir l’ensemble des frais et des charges déductibles tels que les travaux. L’abattement ne peut être inférieur à 305 €, car en dessous de ce montant, vous n’êtes pas imposable.
Dès lors que vos revenus dépassent 72 600 € en location meublée, le régime réel s’applique automatiquement. Dans ce cas, vous réalisez vous-même le calcul du revenu imposable généré par la location de votre bien immobilier en déduisant les frais et les charges que vous supportez. Pour cela, vous devez faire le calcul sur le formulaire n°2031-SD. Ensuite, vous devez le reporter sur votre déclaration.
Bon à savoir : vous pouvez opter pour ce régime même si vos recettes sont inférieures à 72 600 €. Cette solution est intéressante si le montant de vos charges représente au moins 50 % des revenus imposables. Pour changer de régime, vous devez effectuer votre demande au centre des impôts avant le 1er février de la première année pendant laquelle vous souhaitez bénéficier du régime réel.
Il vous est possible de louer un bien immobilier en meublé à titre professionnel. On parle alors du statut LMP. Avec ce régime, les loyers sont imposés de la même façon. Mais il existe toutefois quelques différences.
Afin de bénéficier de ce statut, il convient de respecter certaines conditions :
À défaut, vous serez considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Il est important de noter que depuis le 9 février 2018, l’inscription de l’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés n’est plus obligatoire pour obtenir ce statut.
Tout comme la location meublée, deux régimes d’imposition vous sont proposés pour la location vide : le régime micro-foncier et le régime réel. Ils dépendent du montant de vos revenus locatifs.
Vous bénéficiez du régime micro-foncier ou régime forfaitaire lorsque vos recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €. Il vous donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers, calculé par l’administration fiscale. Le revenu net est ensuite ajouté aux autres revenus avant l’imposition. Contrairement au régime réel, les charges ne sont pas déductibles.
Avec le régime forfaitaire, les formalités sont très simples. Il vous suffit de reporter directement le montant des loyers perçus (charges non comprises) sur l’année dans le formulaire n°2042. Ce document permet de déclarer les recettes touchées par tous les membres du foyer fiscal.
Il faut savoir que ce régime est avantageux seulement si vos charges ne dépassent pas 30 % de vos loyers perçus. Ce cas est, dans les faits, assez rare. Pour cette raison, il est souvent plus intéressant d’opter pour le régime réel. Mais il faut être certain de son choix. En effet, une fois la décision prise, celle-ci est irrévocable pendant trois ans.
Lorsque vos revenus fonciers excèdent 15 000 €, le régime réel s’applique par défaut. Dans ce cas, vous calculez vous-même votre revenu net foncier en déduisant du montant des loyers annuels les frais et les charges que vous supportez. Sont déductibles :
Veillez à bien conserver vos justificatifs relatifs aux travaux afin de les déduire de vos charges.
Tout comme en location meublée, vous pouvez opter pour le régime réel même si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €. Pour cela, vous devez remplir le document n°2044 ou 2044-S et l’annexer à la déclaration n°2042.
Afin d’éviter une quelconque sanction comme une pénalité de retard, il convient de bien remplir sa déclaration et de le faire dans le respect des délais imposés.
Tous les ans, la campagne de déclaration commence début avril et se termine en juin. Durant cette période, tous les contribuables doivent déclarer leurs revenus locatifs de l’année précédente tout en mentionnant leurs autres sources de revenus sur leur déclaration d’impôt : investissements, salaire, pensions. Ils ont la possibilité de le faire en ligne ou en format papier. Le gouvernement encourage cependant la méthode digitalisée.
Voici les dates limites de déclaration en ligne en 2021 :
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Départements |
Date limite de déclaration en ligne |
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01 à 19 (zone 1) et non-résidents |
mercredi 26 mai 2021 à 23h59 |
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20 à 54 (zone 2) |
mardi 1er juin 2021 à 23h59 |
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55 à 974/976 (zone 3) |
mmardi 8 juin à 23h59 |
Déclarer ses revenus locatifs après la date limite
Que se passe-t-il si vous n’effectuez pas votre déclaration à temps ? Surtout, pas de panique ! À l’instant même où vous vous rendez compte de votre oubli, allez directement sur le site impots.gouv.fr et connectez-vous à votre espace personnel. Vous avez jusqu’au 30 juin pour rectifier le tir.
Une fois sur le site, cliquez sur l’onglet « Déclarer mes revenus ». Vous y trouverez une déclaration préremplie qu’il vous faudra peut-être modifier. Vérifiez bien que les informations ne soient pas erronées. Ensuite, complétez les parties concernant les charges ainsi que les revenus perçus grâce à la location de votre bien immobilier. Vous pouvez à présent envoyer votre déclaration sans risque de sanction !
Si vous dépassez la date du 30 juin, vous vous exposez à une pénalité de retard : une majoration de 10 % de l’impôt sur le revenu. L’anticipation est donc de mise ! À noter que cette pénalité peut atteindre jusqu’à 40 % si vous ne déposez pas votre déclaration dans les trente jours suivant la réception d’une mise en demeure.
Vous ne pouvez pas accéder à la déclaration en ligne, car vous n’avez pas accès à internet depuis votre résidence principale ? Dans ce cas, il vous suffit de remplir votre déclaration en version papier puis de l’envoyer à l’administration fiscale. Là aussi, il est impératif de respecter les délais. À titre d’exemple, en 2021, la date butoir pour la déclaration d’impôt 2021 sur les revenus 2020 est fixée au 20 mai.
