Qu'est-ce que la rentabilité locative nette ?
La rentabilité locative nette est un indicateur qui permet d'évaluer la rentabilité d'un investissement locatif. Elle représente le rapport entre le revenu locatif annuel généré par le bien immobilier et le montant total de l'investissement. Le calcul de la rentabilité locative nette prend en compte les différents coûts liés à l'acquisition et à la gestion du bien immobilier, tels que les frais d'acquisition, les travaux de rénovation, les charges de copropriété, les impôts fonciers et les frais de gestion locative.
Plus concrètement, pour calculer la rentabilité locative nette, il faut soustraire du revenu locatif annuel les charges liées à l'acquisition et à la gestion du bien immobilier. Le résultat obtenu est ensuite divisé par le montant total de l'investissement. Le résultat ainsi obtenu permet de connaître le taux de rentabilité de l'investissement locatif.
La rentabilité locative nette est un indicateur essentiel pour les investisseurs immobiliers, car elle permet de connaître la performance de l'investissement et de comparer plusieurs biens immobiliers entre eux. Elle permet également de déterminer si l'investissement est rentable et s'il peut générer des revenus intéressants sur le long terme.
Les charges déductibles pour estimer la rentabilité locative nette
Pour calculer la rentabilité locative nette d'un investissement immobilier, il est important de prendre en compte les charges déductibles. Celles-ci permettent de déduire des revenus locatifs certains frais engagés pour l'acquisition et la gestion du bien.
Les charges liées à l'acquisition du bien
Les charges liées à l'acquisition du bien peuvent être déduites des revenus locatifs. Il s'agit notamment des frais d'acquisition tels que les frais de notaire, les honoraires du notaire, les frais d'agence, les droits d'enregistrement, les frais de garantie et les frais de dossier liés à l'obtention du prêt.
Les charges liées à la gestion locative du bien
Les charges liées à la gestion locative du bien sont par ailleurs déductibles. Il s'agit par exemple des frais de syndic, des primes d'assurance, des frais de gestion locative, des frais d'entretien et de réparation, des charges de copropriété, des frais de comptabilité et des impôts locaux.
Les charges financières
Les charges financières telles que les intérêts d'emprunt, les frais de dossier liés à l'obtention du prêt et les primes d'assurance emprunteur sont tout autant déductibles.
Il est important de noter que certaines charges ne sont pas déductibles des revenus locatifs tels que les travaux d'amélioration ou de construction, les charges de copropriété relatives aux parties communes de l'immeuble, ou encore les indemnités versées à un locataire en cas de congé donné pour vendre ou pour reprendre le logement. Il convient donc de vérifier les charges qui sont déductibles et celles qui ne le sont pas afin de calculer correctement la rentabilité locative nette.
En prenant en compte toutes les charges déductibles, il est possible d'obtenir un résultat plus précis pour estimer la rentabilité locative nette d'un bien immobilier.
Les charges déductibles de la rentabilité locative nette
Afin de calculer la rentabilité locative nette, il est important de prendre en compte les différentes charges qui peuvent être déduites. Parmi les charges les plus courantes, on peut citer :
Les charges de copropriété
Les charges de copropriété sont des frais liés à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Elles peuvent inclure les charges de chauffage, d'ascenseur, de nettoyage, d'espaces verts, etc. Ces charges peuvent être déduites de la rentabilité locative nette.
Les frais d'assurance
Les frais d'assurance liés à la propriété sont à leur tour déductibles. Il s'agit des frais d'assurance habitation, mais également des frais d'assurance pour la protection juridique ainsi que la garantie loyers impayés.
Les frais de gestion locative
Si vous faites appel à un professionnel pour la gestion locative de votre bien immobilier, les frais de gestion locative peuvent de plus être déduits. Ces frais incluent, en autres, les honoraires de l'agence immobilière, les frais de gestion des loyers et les frais d'encaissement des loyers.
Les frais de réparation et d'entretien
Les frais de réparation et d'entretien sont également déductibles. Il s'agit des frais liés à l'entretien courant du bien immobilier, tels que les frais de plomberie, d'électricité, de peinture, mais aussi de rénovation.
Les intérêts d'emprunt
Les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition du bien immobilier sont déductibles. Il est donc important de prendre en compte ces frais dans le calcul de la rentabilité locative nette.
Il est à noter que certaines charges ne sont pas déductibles de la rentabilité locative nette, telles que les frais de notaire liés à l'acquisition du bien immobilier.
Les autres éléments à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité locative nette
La rentabilité locative nette est un indicateur important pour évaluer la performance d'un investissement locatif. Pour la calculer, il est nécessaire de prendre en compte différents éléments qui ont une incidence sur les revenus locatifs et les charges liées au bien immobilier.
Les revenus locatifs bruts
Les revenus locatifs bruts correspondent aux loyers perçus par le propriétaire du bien immobilier. Ils sont généralement exprimés en montant annuel. Il convient de prendre en compte l'ensemble des loyers, y compris les charges locatives récupérables auprès du locataire.
Les charges récupérables
Les charges récupérables sont les dépenses engagées par le propriétaire du bien immobilier pour le compte du locataire et qui peuvent être récupérées auprès de lui. Elles incluent notamment les charges de copropriété, les taxes foncières, les charges locatives, les frais d'assurance, etc.
Les charges non récupérables
Les charges non récupérables sont les dépenses liées à l'entretien et à la réparation du bien immobilier, ainsi que les frais de gestion locative, qui ne peuvent pas être récupérés auprès du locataire. Il s'agit notamment des frais d'entretien courant, des travaux de réparation et de rénovation, des frais de gestion locative, etc.
Les frais d'emprunt
Si l'investissement locatif est financé à crédit, les frais d'emprunt doivent être pris en compte dans le calcul de la rentabilité locative nette. Ils incluent notamment les intérêts d'emprunt, les frais de dossier, ainsi que les frais de garantie.
Les frais de notaire
Les frais de notaire liés à l'acquisition du bien immobilier doivent aussi être pris en compte dans le calcul de la rentabilité locative nette. Ces frais varient en fonction de la nature du bien immobilier et de sa localisation.
Les impôts et taxes
Les impôts et taxes liés à l'investissement locatif doivent également être pris en compte dans le calcul de la rentabilité locative nette. Il s'agit notamment de l'impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux, de la taxe foncière, de la contribution à l'audiovisuel public, etc.
Les frais de gestion locative
Enfin, les frais de gestion locative doivent être pris en compte dans le calcul de la rentabilité locative nette. Ces frais correspondent aux honoraires de l'administrateur de biens ou du mandataire qui gère le bien immobilier pour le compte du propriétaire. Ils sont généralement exprimés en pourcentage des loyers perçus.
Exemple de calcul de rentabilité locative nette
Maintenant que vous connaissez les différents éléments à prendre en compte pour calculer la rentabilité locative nette, voici un exemple de calcul :
Supposons que vous avez acheté un appartement pour un montant de 200 000 € et que vous avez réalisé des travaux pour un coût de 10 000 €. Vous décidez de louer cet appartement pour un loyer mensuel de 900 €. Les charges annuelles liées à cet appartement s'élèvent à 3 000 €, tandis que les frais de gestion sont de 1 000 € par an.
Pour calculer la rentabilité locative nette de cet investissement, il convient de déduire de votre loyer les charges et frais de gestion annuels, puis de diviser le résultat obtenu par le montant total de votre investissement (acquisition + travaux).
Ainsi, la rentabilité locative nette de cet investissement est de :
Loyer annuel = 900 € x 12 mois = 10 800 € Charges et frais de gestion annuels = 3 000 € + 1 000 € = 4 000 € Revenu net annuel = 10 800 € - 4 000 € = 6 800 €
Rentabilité locative nette = (revenu net annuel / montant total de l'investissement) x 100 Rentabilité locative nette = (6 800 € / (200 000 € + 10 000 €)) x 100 = 3,27 %
Dans cet exemple, la rentabilité locative nette de l'investissement est de 3,27 %, ce qui est un taux assez faible. Il convient donc d'être vigilant lors de l'acquisition d'un bien immobilier pour s'assurer que la rentabilité locative nette est satisfaisante.
Enfin il est important de noter que ce calcul n'inclut pas les éventuels avantages fiscaux liés à l'investissement immobilier, qui peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité globale de l'investissement.
