Dévoilé en octobre 2021 par Emmanuelle Wargon, ministre chargée du logement, le dispositif Pinel + succède au dispositif Pinel classique et amène avec lui quelques modifications. En l’occurrence, les logements devront maintenant être de qualité et respecter certains critères environnementaux. Explications.
A noter : le dispositif Pinel et Pinel + n'ont pas été reconduits sur l'année 2025
La loi Pinel + est le dispositif qui a succédé au Pinel classique en 2023. Pour rappel, le dispositif Pinel a été créé en 2014 afin de favoriser la création de logements dans les zones de France dites tendues. Si, globalement, les conditions pour profiter du dispositif Pinel + sont plus ou moins les mêmes que celles qui existent pour bénéficier du dispositif Pinel, nous retrouvons deux différences majeures.
En l’occurrence, dès 2023, les habitations devront afficher certaines normes en matière de confort. Les biens devront être suffisamment spacieux et lumineux. De la même manière, les habitations devront être respectueuses de l’environnement, suivre les recommandations de réglementation environnementale RE 2020 et afficher un excellent diagnostic de performance énergétique. L’objectif étant de se tourner de plus en plus vers l’immobilier durable dans des quartiers prioritaires.
Le dispositif Pinel + entré en vigueur le 1er janvier 2023. Il permettra également aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt attractive en réalisant un investissement immobilier dans un programme neuf (hors construction individuelle). Toutefois, pour ce faire, l’investisseur devra s’engager à louer son bien sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Le locataire en place, de son côté, ne devra pas dépasser les plafonds de revenus en vigueur.
La principale différence entre Pinel et Pinel + tient au logement. Initialement, le dispositif Pinel classique offrait une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % à toutes les personnes qui réalisaient un investissement immobilier neuf dans un programme situé en zone Pinel (A, A bis et B1).
Avec Pinel Plus, en revanche, le logement doit :
De la même manière, les taux de réduction d’impôt accordés en 2024 sont sensiblement différents, comme le montre le tableau ci-dessous.
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Durée de mise en location |
Taux de réduction Pinel |
Taux de réduction Pinel Plus |
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6 ans |
9 % |
12 % |
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9 ans |
12 % |
18 % |
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12 ans |
14 % |
21 % |
Pour bénéficier de Pinel +, l’investisseur doit obligatoirement investir dans une zone Pinel Plus, soit un quartier prioritaire de grande métropole (Quartier Prioritaire QVP) dans des zones éligibles (A, A bis, B1). Ces quartiers prioritaires font partie des secteurs à redynamiser en matière de logement.
Par « quartier prioritaire », on entend une zone dans laquelle les habitants présentent un niveau de revenus inférieur comparé aux autres quartiers de la ville. On dénombre actuellement plus de 1 000 quartiers prioritaires à travers tout le pays.
Notez, toutefois, que si le bien se trouve en zone Pinel, mais dans un quartier qui n’est pas prioritaire, il pourra toujours être loué en Pinel Plus s’il intègre des critères environnementaux plus exigeants que ceux de la RE 2020.
Pour profiter du dispositif Pinel Plus, l’investisseur doit également acquérir un logement neuf conforme aux exigences environnementales et confortable.
En l’occurrence, les logements acquis en 2023 devront respecter le niveau de performance de la norme énergétique RE 2020. Ceux acquis en 2024 devront, en outre, justifier d’un diagnostic de performance énergétique classé A. Ceux des mêmes années nécessitant des travaux de réhabilitation devront, eux, justifier d’un diagnostic de performance énergétique classé B. Ceux dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 devront justifier d’un diagnostic de performance énergétique classé A et respecter les critères environnementaux du label E+C -.
Enfin, les logements devront être dotés d’un extérieur (balcon, terrasse, loggia, etc.), bénéficier d’une double exposition à partir du trois-pièces et jouir d’une surface minimale comme expliqué sur le tableau ci-dessous.
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Nombre de pièces |
Surface minimale du logement |
Surface minimale de l’espace extérieur |
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1 |
28 m² |
3 m² |
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2 |
45 m² |
3 m² |
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3 |
62 m² |
5 m² |
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4 |
79 m² |
7 m² |
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5 |
96 m² |
9 m² |
Le bien, quant à lui, doit obligatoirement être loué pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Il est également obligatoire de le mettre en location dans les 12 mois qui suivent son acquisition. De la même manière, le loyer devra respecter les plafonds en vigueur, qui dépendent de la surface du bien et de son emplacement.
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Localisation du bien |
Plafond de loyer au m² en 2020 |
Plafond de loyer au m² en 2021 |
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Zone A bis |
17,43 € |
17,55 € |
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Zone A |
12,95 € |
13,04 € |
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Zone B1 |
10,44 € |
10,51 € |
Le locataire, de son côté, doit jouir de revenus inférieurs ou égaux aux plafonds de revenus Pinel Plus. Ces plafonds varient selon les zones, comme nous le montre le tableau ci-dessous.
Plafond de ressources
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Composition du foyer du locataire |
Zone A |
Zone A bis |
Zone B1 |
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Personne seule |
38 377 € |
38 377 € |
38 280 € |
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Couple |
57 357 |
57 357 € |
41 772 € |
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Personne seule/couple avec un enfant à charge |
75 188 € |
68 946 € |
50 233 € |
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Personne seule/couple avec deux enfants à charge |
89 769 € |
82 586 € |
60 643 € |
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Personne seule/couple avec trois enfants à charge |
106 807 € |
97 766 € |
71 340 € |
Les avantages offerts par Pinel + sont nombreux. Ainsi, ce dispositif permet aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôts maximale de 21% du prix du bien en 2024. De la même manière, c’est un bon moyen d’acquérir un bien immobilier à moindre coût dans des zones très recherchées. Autre avantage, avec le dispositif Pinel +, il est possible de louer le bien acheté à des enfants ou des parents.
Au vu des critères exigeants de la loi Pinel Plus, vous n’aurez d’autre choix que d’acquérir un bien dans un programme immobilier durable. Dès lors, vous pouvez bénéficier d’un complément de revenus confortable au moment de la retraite. En investissant dans du neuf, en outre, vous pourrez payer des frais de notaire réduits et être exonéré de la taxe foncière pendant deux ans. Enfin, si le bien se trouve en zone ANRU, vous pouvez jouir d’une TVA réduite à 5,5 %.
L’une des premières raisons d’investir en loi Pinel Plus est de profiter d’un avantage fiscal considérable. En effet, les taux de réduction d’impôt accordés vont de 12 %, 18 % à 21 % en 2024. Si l’on considère l’investissement maximum autorisé de 300 000 €, cela représente une réduction d’impôt de 36 000 € sur 6 ans, 54 000 € sur 9 ans et 63 000 € sur 12 ans.
Dans le cas où l’investisseur serait obligé de réaliser un crédit immobilier pour effectuer son investissement locatif, il est plus simple d’obtenir un crédit immobilier sans apport en invoquant le dispositif Pinel +.
Autre atout et non des moindres, investir en loi Pinel Plus est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier. Une fois le crédit immobilier remboursé, cet investissement vous permettra également de profiter d’un complément de salaire très utile au moment de la retraite. De la même manière, vous pourrez également revendre le bien afin de profiter d’une belle plus-value, ou l’occuper vous-même et vous éviter des charges financières supplémentaires.
En outre, il est possible de louer le logement à des membres de sa famille par le biais du dispositif Pinel + (descendants ou ascendants). Notez que cette option n’est pas envisageable avec tous les dispositifs immobiliers qui existent.
Enfin, en utilisant le dispositif Pinel +, vous investissez dans des logements durables et respectueux de la planète. Dès lors, vous acquerrez un bien dont l’impact carbone est moindre. Les logements sont, en effet, plus autonomes, et moins consommateurs d’énergies.
Malheureusement, le dispositif Pinel + affiche aussi quelques inconvénients. En l’occurrence, le choix des logements est maintenant réduit du fait des critères de qualité et des critères environnementaux obligatoires. En outre, ces contraintes de construction peuvent entraîner des coûts supplémentaires, qui se répercutent sur les prix de vente des logements neufs.
De la même manière, le temps de recherche de l’emplacement idéal pourra être plus long, puisque maintenant seuls quelques quartiers prioritaires sont éligibles.
