La défiscalisation immobilière

Défiscalisation immobilière : défiscaliser en investissant dans l’immobilier

QU’EST-CE QUE LA DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE ?

La défiscalisation immobilière est un mécanisme qui permet de réduire vos impôts en réalisant un investissement immobilier. Notez que votre projet doit rentrer dans le cadre d’un investissement locatif : la défiscalisation immobilière ne s’applique pas pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire que vous prévoyez d’habiter.

Vous devez donc acheter un bien immobilier et le mettre en location. En contre partie, l’Etat vous octroie un avantage fiscal au moment de votre déclaration fiscale. Pour les propriétaires cet avantage peut prendre la forme d’une réduction d’impôt, d'une déduction d'impôt ou encore d’une imposition allégée sur vos revenus locatifs (à ne pas confondre avec un crédit d’impôt). Les différentes lois de défiscalisation immobilière ont été mis en place progressivement par les Gouvernements français au fil des ans depuis 1984. En jeu 2 objectifs :

• Stimuler la construction de logements neufs, en zones tendues notamment (en métropole et outre-mer) ;
• Favoriser l’accès au logement, en renforçant l'offre du parc locatif.

Loi Pinel, LLI (Logement Locatif Intermédiaire), loi Denormandie, loi Malraux, loi Censi-Bouvard, statut LMNP ou LMP, loi Monuments Historiques, déficit foncier, etc. : les lois et dispositifs pour permettre au contribuable de bénéficier de réductions d’impôts dans l’immobilier sont nombreuses. Un investisseur aura donc le choix pour mener à bien ses projets fonciers. Ainsi, grâce à une fiscalité avantageuse, ces dispositifs permettent aux propriétaires de déduire en partie leurs revenus fonciers de leurs charges fiscales et donc payer moins d’impôts.

Précision importante : un déficit foncier se dégage lorsque les charges locatives déductibles sont supérieures au montant des loyers encaissés au cours d’une année fiscale.

De même, le montant et la nature des avantages fiscaux ne sont pas identiques d’une loi de défiscalisation à l’autre. C’est pourquoi vous devez mûrement réfléchir à votre nouveau projet avant d’investir en défiscalisation immobilière. Il est donc important, pour l’investisseur, de se poser certaines questions avant de se lancer dans un tel projet :

• Dois-je investir dans le neuf ou dans l'ancien ?
• Quelles sont les villes les plus intéressantes pour réaliser un investissement immobilier ?
• Est-ce un placement à court terme (réduire ses impôts) ou un placement long terme (se constituer un patrimoine foncier) ?
• Quel sera le taux de rentabilité de mon opération ?
• Etc.

En conclusion, la défiscalisation immobilière est un ensemble de dispositifs permettant de bénéficier de réductions d’impôts en contrepartie d’un placement dans l’immobilier et ainsi optimiser ses ressources. Cependant, il est important de noter qu’elle doit également être vu comme un placement permettant la constitution d'un patrimoine foncier : ces placements permettent la constitution d’une épargne pour l’avenir.

En achetant un bien immobilier vous opterez pour un investissement immobilier locatif dit "direct". Cependant il est également possible d'investir dans l'immobilier de manière "indirecte". En effet, en réalisant un placement de type "pierre - papier" comme l'achat de parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou la création de sociétés Foncières comme les SCI (Société Civile Immobilière).

DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE : VOS POSSIBILITÉS

La défiscalisation immobilière vous ouvre un large choix pour votre investissement locatif. Vous pouvez investir dans un bien immobilier neuf ou en VEFA, ou dans l’ancien. Vous pouvez acheter une maison ou un appartement, un logement en résidence de services (résidence senior, résidence étudiante ou résidence d’affaire), voire un bâtiment classé monument historique (ce qui peut être le cas de certains biens dans le secteur du tourisme)

Si vous souhaitez investir dans le neuf, vous pourrez vous tourner vers le dispositif Pinel, LLI, la loi Censi-Bouvard, voir le statut LMNP.

Si vous préférez opter pour un placement dans l’ancien, la loi Denormandie peut-être une option intéressante fiscalement parlant, car elle repose quasiment sur les même critères que la loi Pinel. Sinon, le statut LMNP (ou LMP), la loi Malraux ou la loi Monuments Historiques, sont mieux adaptés pour investir dans la pierre. Vous pouvez également opter pour la loi Cosse le cas échéant.

Les solutions de placements sont larges, il faut juste bien définir votre projet en amont, afin de sélectionner la meilleure option pour optimiser votre investissement immobilier.

DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE : UN INVESTISSEMENT AVANTAGEUX

Si la défiscalisation immobilière permet pour un investisseur de faire des économies d’impôts, ce n’est pas le seul avantage. En effet, en réalisant un investissement locatif, vous vous constituez également un patrimoine immobilier sécurisant et sans effort grand effort financier :

• Votre investissement immobilier s’autofinance, d’une part grâce à vos revenus de location, d’autre part grâce à votre économie d’impôt ;
• Vous préparez votre retraite : une fois votre prêt immobilier remboursé, vous générez des revenus complémentaires ;
• Vous protégez vos proches, à qui transmettre votre patrimoine. Vous pouvez également utiliser le bien immobilier pour y loger vos enfants.

Notez en outre qu’une fois la durée de votre engagement de location expirée, vous pouvez tout à fait habiter le bien immobilier acquis en défiscalisation immobilière, ou choisir de le revendre pour récupérer votre capital augmenté d’une plus-value.

Pourquoi défiscaliser en investissant dans le neuf ?

• Investir dans le neuf vous permet de trouver plus facilement des locataires et il ne faut pas oublier que ce dispositif demande de louer le bien acheté. Le logement neuf, en effet, est fonctionnel, dispose d’équipements modernes et s’avère ultra performant sur le plan énergétique. Ces atouts séduisent les locataires qui y voient un gage de qualité: vous réduisez considérablement le risque de vacance locative ;
• Défiscaliser dans le neuf vous offre également des avantages directs sur le plan économique : frais de notaire réduits, exonération de taxe foncière, garanties constructeur, etc. Votre effort financier est réduit ;
• L’investissement dans le neuf, en outre, vous évite les contraintes liées aux travaux de rénovation et vous permet d’économiser sur ces coûts.

Comment défiscaliser en investissant dans le neuf ?

Pour investir en défiscalisation immobilière dans le neuf, vous avez le choix entre différents dispositifs. Attention depuis l’année 2013, les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 € en métropole et 18 000 € en outre-mer. Le point sur vos options.

A noter : le dispositif Pinel n'a pas été reconduit en 2025.

DÉFISCALISER EN LOI CENSI-BOUVARD

La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation immobilière réservé aux investissements en résidences services.

La défiscalisation immobilière en loi Censi-Bouvard : le principe.

Vous investissez dans un logement neuf ou réhabilité en résidence avec services – résidences pour personnes âgées ou handicapées, résidences étudiantes, etc. Ce dispositif demande un engagement puisque vous devez louer le bien en location meublée pendant 9 ans – sous le statut LMNP. De plus vous devez acquérir avant le 31 décembre 2021. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction de votre impôt sur le revenu d’un montant égal à 11 % du coût de revient de votre investissement locatif, sur une base maximale de 300 000 €. Vos avantages fiscaux sont étalés sur toute la durée de location, soit 9 ans.

Les conditions pour défiscaliser en loi Censi-Bouvard.

5 conditions pour bénéficier d’un avantage fiscal en dispositif Censi-Bouvard :

1. Vous achetez en résidences avec services ;
2. Vous achetez un logement neuf, en VEFA ou ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ;
3. Vous le mettez en location meublée ;
4. Vous vous engagez à le louer pendant 9 ans minimum ;
5. Vous optez pour le statut LMNP.

Le montant de votre avantage fiscal en loi Censi-Bouvard.

Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’acquisition – travaux de réhabilitation inclus, le cas échéant. L’avantage fiscal est égal à 11 % du prix de votre investissement locatif.

Exemple de calcul : vous achetez un bien immobilier neuf éligible Censi-Bouvard pour un prix de revient de 300 000 €. Vous le mettez en location pendant 9 ans. Au bout de 9 ans, vous avez économisé 33 000 € sur vos impôts.

 

LE LOGEMENT LOCATIF INTERMEDIAIRE (LLI)

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif conçu pour faciliter l'accès au logement des ménages de la classe moyenne dans les zones tendues. L’investissement aux particuliers est possible depuis 2024.

Le principe du logmeent locatif intermédiaire

Les investisseurs privés acquièrent des logements neufs et s'engagent à les louer pendant au moins 15 ans à des loyers plafonnés, inférieurs aux prix du marché, à des locataires dont les revenus respectent des plafonds spécifiques, comblant ainsi le fossé entre le logement social et le parc locatif privé pour les classes moyennes.

Les conditions pour défiscaliser en logement locatif intermédiaire

• Acquisition du logement : Pour être éligible au dispositif LLI, le logement doit être neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) et se situer dans une zone géographique éligible. Bien que traditionnellement concentré dans les zones tendues (Abis, A et B1), le dispositif a été élargi à de nouveaux territoires par la loi de finances 2024, ouvrant ainsi davantage d'opportunités d'investissement.
• Engagement de location : Pour bénéficier du dispositif LLI, l'investisseur doit impérativement louer le logement comme résidence principale du locataire, en respectant les plafonds de loyer et de ressources établis, et s'engager à louer le bien pour une durée minimale de 15 ans, avec la possibilité d'étendre cet engagement jusqu'à 20 ans.
• Respect des plafonds de ressources des locataires : Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources qui varient en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer.
• Création d’une SCI : Avant la loi de finances 2024, l’investissement en LLI était principalement réservé aux investisseurs institutionnels. Depuis cette loi, le dispositif est élargi aux particuliers. Cependant, cette ouverture est obligatoirement conditionnée à l’investissement via des structures juridiques adaptées, telles que la SCI.

Les avantages fiscaux du dispositif LLI:

• Réduction de la TVA à 10 % : Les investisseurs peuvent bénéficier d'une TVA réduite, ce qui diminue le coût d'acquisition du bien. En effet, le taux de TVA passe de 20% à 10% pour un investissement en LLI.

Exemple : Si vous achetez un T2 en Zone A à 240 000 € en 2024, vous bénéficierez d'un prix avantageux de 205 000 €, ce qui vous permettra de gagner 35 000 € immédiatement.

• Exonération de la taxe foncière : Il existe des possibilités d'exonération de taxe foncière, ou de crédit d'impôt sur la taxe foncière, sur une période pouvant aller jusqu’à 20 ans ce qui peut améliorer la rentabilité de l'investissement.

Exemple : Si vous achetez un T2 en zone A de 48m2 en surface pondérée, votre économie d’impôt atteint près de 26 000 € sur 20 ans.

LE STATUT LMNP

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) vous permet de bénéficier de revenus locatifs défiscalisés.

Le principe du statut LMNP.

Le statut LMNP est un dispositif d’investissement locatif qui consiste à louer un bien immobilier meublé. Les revenus générés par la location vous ouvrent droit à un avantage fiscal avec un abattement forfaitaire de 50 %. Attention : ce statut vous est ouvert uniquement si votre activité de propriétaire bailleur de constitue pas la source principale de vos revenus.

Les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux en LMNP.

Pour bénéficier de la défiscalisation de vos revenus locatifs au statut de Loueur Meublé Non Professionnel, vous devez respecter les conditions suivantes :

• Vous louez votre bien immobilier neuf ou ancien en meublé ;
• Vos revenus de loyers annuels sont inférieurs à 23 000 € ;
• Vous n’êtes pas inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Si vous investissez en résidence avec services, vous pouvez cumuler les avantages fiscaux du statut LMNP avec la réduction Censi-Bouvard.

Les autres dispositifs de défiscalisation

Si vous achetez dans l’ancien, vous pouvez profiter de 2 dispositifs de défiscalisation immobilière : la loi Denormandie pour un investissement locatif dans un quartier considéré comme dégradé, la loi Malraux dans certaines zones protégées (n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales).

LOI DENORMANDIE

La loi Denormandie vous permet de bénéficier de la même réduction d’impôt qu’en la loi Pinel : 12 à 21 % du prix de revient de votre investissement, en fonction de la durée de mise en location. Les conditions d’éligibilité, de même, sont similaires :

• Vous louez le logement à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 6 ans, pour un loyer inférieur aux plafonds légaux ;
• Le revenu fiscal de référence de votre locataire n’excède pas les plafonds légaux.

La différence entre la loi Pinel et la loi Denormandie réside dans la nature du bien immobilier : le dispositif Denormandie vous impose d’investir dans d’anciens biens, dans une commune éligible située dans un quartier dégradé. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez réaliser dans le logement ancien des travaux d’amélioration. Le montant des dépenses pour cette rénovation doit au moins être égal à 25 % du coût total de votre investissement.

LOI MALRAUX

Le dispositif Malraux dans l’ancien vous ouvre droit à une réduction d’impôt sous réserve de respecter les conditions suivantes :

• Le logement est situé dans une zone protégée éligible ;
• Vous réalisez des travaux de restauration ;
• Vous le louez pendant au moins 9 ans.

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