Tout savoir sur l’offre de prêt immobilier neuf

Qu’est-ce qu’une offre de prêt ?

Il n’est pas rare de contracter un crédit pour aller au bout de son projet immobilier. Dans ce cas, votre banque étudiera votre dossier. En cas d’acceptation, l’établissement vous fera parvenir une proposition officielle de prêt. Il s’agit de l’offre de prêt. 

Chronologiquement, ce document fait son apparition une fois que vous avez fourni à l’établissement prêteur tous les justificatifs nécessaires à l’étude de votre dossier, que le bien est trouvé et qu’un compromis de vente est signé. Le document est valable pendant au minimum 30 jours. Durant cette période, l’établissement prêteur s’engage à maintenir les conditions de l’offre de prêt. 

Ce contrat, envoyé par courrier à votre domicile, précise les conditions de votre emprunt. Très encadré par la loi, il doit contenir certaines informations légales et lister les obligations des deux parties, prêteur et emprunteur. Lisez donc le contrat attentivement et dans son intégralité. N’hésitez pas à interroger votre interlocuteur si certains points ne vous semblent pas clairs.

Quelle différence entre accord de principe et offre de prêt ?

Il est important de ne pas confondre accord de principe et offre de prêt. Les deux termes ne concernent pas les mêmes choses. L’accord de principe est obtenu lorsque vous faites une simulation de prêt immobilier. Le document atteste simplement qu’au vu des renseignements personnels et financiers que vous avez fournis, et de la faisabilité de votre projet immobilier, la banque pourrait effectivement vous prêter le montant souhaité. 

L’accord de principe, finalement, montre votre sérieux et vous permet de mieux affiner votre budget. Il peut même vous être délivré avant que vous ne trouviez un bien ou que vous ne signiez un compromis de vente. 

En revanche, l’accord de principe n’a pas de valeur légale. Cela signifie que la banque n’a aucune obligation de vous accorder son financement à la suite d’un accord de principe. Avant cela, vous devez faire une demande de crédit en bonne et due forme. La banque étudiera alors votre dossier. Dans le cas où votre dossier serait accepté, vous recevrez des offres de prêt à valeur légale. Dans le cas inverse, les offres ne seront pas émises.

Quels sont les renseignements qui doivent apparaître dans l’offre de prêt ?

L’offre de prêt est un document à valeur légale. Comme indiqué dans le Code de la consommation, il doit donc contenir certaines informations obligatoires comme :

• Les coordonnées du prêteur, de l’emprunteur et de la personne cautionnaire le cas échéant ;
• La nature du crédit immobilier (prêt à taux zéro, prêt classique, etc.) ;
• L’objet de l’emprunt (achat d’un appartement, construction d’une maison, etc.) ;
• Le montant du crédit, son coût total et son Taux Annuel Effectif Global (TAEG) ;
• La durée de l’emprunt immobilier et les modalités de remboursement (avec un échéancier) ;
• Les obligations et interdictions des deux parties ;
• Les conditions de l’assurance emprunteur ainsi qu’une notice d’information dans le cas où l’assurance serait souscrite auprès de l’établissement prêteur ; 
• Le fonctionnement des indemnités de remboursement anticipé ;
• Les garanties exigées par l’établissement prêteur (cautionnement, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) ;
• La date à laquelle les fonds peuvent être disponibles.

Outre cela, la banque doit également annexer aux offres de prêt un tableau d’amortissement qui détaille chaque mensualité, avec la part de capital emprunté et la part d’intérêts payés dans le cas d’un prêt à taux fixe. S’il s’agit d’un prêt à taux variable, il est nécessaire d’y ajouter une notice présentant les conditions ainsi que les variables du taux d’intérêt.

Notez, en outre, qu’en ce qui concerne l’assurance emprunteur, depuis 2010, vous êtes libre de souscrire à l’assurance de votre choix. Cette dernière peut donc être proposée par votre banque ou un établissement habilité externe. De la même manière, en tant qu’emprunteur, vous êtes libre de changer d’assurance de prêt immobilier chaque année si vous le souhaitez.

Quels sont les délais de l’offre de prêt ?

Les offres de prêts doivent être émises en suivant une procédure précise. L’emprunteur doit, en effet, avoir suffisamment de temps pour comprendre le document et étudier les conditions de l’emprunt. Ainsi, l’offre de la banque doit être maintenue pendant une durée minimum de 30 jours à compter de sa réception par l’emprunteur. 

L’emprunteur, quant à lui, dispose d’un délai de réflexion incompressible de 10 jours pour étudier l’offre et mesurer la portée de son engagement. C’est uniquement à partir du 11e jour qu’en cas d’accord, il peut renvoyer l’offre signée à la banque et au plus tard au 30e jour suivant la date de réception du courrier (le cachet de la poste fait foi). Vous l’aurez compris, durant le délai de réflexion de 10 jours, les offres ne pourront pas être retournées. Une fois les offres signées et retournées, elles se transforment officiellement en contrat de prêt.

Quelles sont les obligations des établissements de crédit ?

En sa qualité de prêteur, la banque doit également respecter certaines obligations avant de vous transmettre des offres de prêt. En l’occurrence, elle doit impérativement vous informer des conséquences de la souscription d’un emprunt et des risques de surendettement inhérents. 

De la même manière, l’établissement est tenu de vérifier votre solvabilité. Pour cela, elle s’appuie sur différentes informations relatives à vos dépenses, votre épargne, vos dettes et vos revenus. Dans cette optique, elle a l’obligation de consulter le Fichier des Incidents de remboursement aux Crédits Particuliers (FICP) afin de s’assurer que vous n’y êtes pas inscrit. 

L’offre de prêt doit vous être gratuitement transférée par écrit. Elle doit nécessairement être accompagnée d’une Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE) qui mentionne les principales caractéristiques du crédit. Cette dernière offre la possibilité au prêteur de comparer les propositions de plusieurs banques plus simplement. 

Enfin, depuis 2018, la banque peut exiger que vos revenus d’activité soient domiciliés au sein de son établissement pour vous accorder le prêt immobilier demandé. Dans ce cas, elle doit vous faire profiter d’un avantage individualisé, comme vous offrir la gratuité sur certaines prestations ou vous proposer un taux d’intérêt privilégié, par exemple. Dans ce cas, les offres de prêt doivent obligatoirement mentionner la durée de la domiciliation (qui ne peut excéder la durée du contrat), les frais d’ouverture et de tenue de compte ainsi que l’avantage qui vous est consenti.

À quel moment intervient le déblocage des fonds et comment se passe le remboursement du crédit ?

La signature des offres de prêt n’implique pas le déblocage des fonds. En effet, lorsque vous achetez un bien déjà construit et prêt à être habité, le déblocage des fonds a lieu lors de la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. Dans le cas d’une construction ou d’une rénovation, les fonds sont versés petit à petit suivant l’évolution des travaux ou le calendrier mentionné dans les offres de prêt. 

Une fois le crédit mis en place, vos remboursements interviennent selon le tableau de financement transmis par l’établissement prêteur qui détaille les mensualités. Notez que dans la plupart des cas, il est possible de rembourser intégralement le crédit par anticipation, soit avant le terme prévu dans le contrat. Toutefois, le contrat peut prévoir le paiement d’indemnités en cas de remboursement anticipé. Auquel cas, elles ne peuvent excéder six mois d’intérêts sur le capital qui est remboursé par anticipation, ni dépasser 3 % du capital restant dû avant remboursement. 

Est-il possible de réduire le délai entre l’accord de principe et l’offre de prêt ?

Comme expliqué précédemment, une certaine durée s’écoule entre l’accord de principe et l’offre de prêt. Dès lors, afin d’aller plus vite, vous pourriez être tenté de réduire ces délais. Pour gagner du temps, vous pouvez :

• Préparer votre dossier complet en amont avec tous les justificatifs nécessaires (avis d’imposition, bulletins de salaire, contrat de travail, etc.) ;
• Transmettre ces justificatifs par voie électronique plutôt que par voie postale ;
• Faire appel à un courtier immobilier qui peut vous faire gagner du temps s’il a des accords avec les banques. 

En revanche, vous ne pourrez jamais supprimer le délai de rétractation de 10 jours qui suit la réception des offres de prêt. Il s’agit d’une obligation légale, qui doit vous permettre de peser le pour et le contre de votre engagement.  

Pour récapituler, l’offre de prêt est envoyée après étude complète de votre dossier par l’établissement prêteur. Souvent transmise par lettre recommandée avec accusé de réception en double exemplaire à l’emprunteur, elle contient un certain nombre de données obligatoires. L’offre est valable durant 30 jours à compter de sa réception, durée pendant laquelle la banque s’engage à maintenir les conditions de l’offre. De votre côté, vous disposez alors d’un délai de rétractation de 10 jours. Dans le cas où vous accepteriez l’offre de la banque, vous pouvez lui retourner les documents signés au 11e jour afin d’aller au bout de votre demande de crédit et de financement votre projet immobilier neuf.