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Crédit immobilier : quel est l’impact du taux d’usure sur les taux d’intérêts ?

Afin de faciliter l’accès au crédit immobilier, le gouvernement a décidé de prolonger la mensualisation de la révision du taux d’usure jusqu’à la fin de l’année 2023. L’objectif est de relancer le marché du logement et d’éviter que le taux d’usure bloque l’octroi des prêts immobiliers. Mais comment le taux d’usure impacte-t-il les crédits ? Quels sont les taux au mois de juin 2023 ? Peut-on espérer un assouplissement des conditions d’octroi d’un crédit immobilier ? On fait le point.

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Comprendre ce qu’est le taux d’usure

Le taux d’usure est le TAEG (taux annuel effectif global) maximum légal fixé par la banque de France. Il vise à protéger les particuliers et les professionnels contre l’augmentation des taux d’intérêt afin de limiter leur endettement. L’objectif du taux d’usure est aussi de préserver l’équilibre financier.

Par conséquent, les banques et organismes de crédit ne peuvent accorder un prêt au-delà du taux d’usure. En effet, un établissement de crédit qui accorde un prêt au-delà du seuil usuraire s’expose à une amende et 2 ans d’emprisonnement conformément à l’article L 341-50 du Code de la consommation.

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Comment est calculé le taux d’usure

Le taux d’usure est calculé par la Banque de France. Pour cela, elle ajoute un tiers à la moyenne des taux pratiqués par les établissements bancaires sur le trimestre précédent.

Taux d’usure = Taux effectif moyen + (1/3 x taux effectif moyen)

 Le taux d’usure est normalement calculé chaque trimestre par la Banque de France et publié au Journal officiel.  Mais face à un marché en crise, l’actualisation des taux d’usure est réalisée de façon mensuelle depuis le 1er février 2023. Cette mesure exceptionnelle devait prendre fin le 1er juillet 2023, mais va être prolongée jusqu’à la fin de l’année.

L’actualisation du taux d’usure mensuelle donne ainsi une plus grande marge de manœuvre aux banques. En effet, ces derniers mois, les taux d’intérêt augmentaient plus vite que le taux d’usure et créaient donc une situation de blocage. Les banques ne pouvaient plus octroyer de crédit alors que les ménages étaient solvables, c’est ce que l’on appelle l’« effet ciseau » !

Qu’est-ce que l’« effet ciseau » ?

Une banque ne peut donc pas prêter à un taux supérieur au taux d’usure. Or le TAEG d’un crédit immobilier comporte le taux nominal, les frais de dossier, les garanties obligatoires et les frais d’assurances emprunteur. Et c’est bien les frais d’assurance qui posent un problème dans le mode de calcul du taux d’usure.

En effet, le montant de l’assurance emprunteur dépend des caractéristiques personnelles comme l’âge, le métier ou encore l’état de santé. Par conséquent, le coût de l’assurance impacte le TAEG de la banque, ne permettant pas à cette dernière d’octroyer le crédit malgré la solvabilité des emprunteurs concernés.

D’autre part, le taux d’usure est calculé en fonction des crédits encaissés au cours du dernier trimestre. Or ces taux sont issus des offres de prêt réalisées au trimestre précédent. Résultat ? Cette méthode de calcul a pour conséquence de créer un décalage entre le taux d’usure et la réalité.

En résumé, l’effet ciseau c’est lorsque les banques ne peuvent plus prêter, car le taux d’usure n’augmente pas aussi vite que les taux d’intérêt, et ce même si ces derniers restent en dessous de l’inflation. La conséquente se répercute alors sur les emprunteurs qui ne peuvent pas acheter bien que leur taux d’endettement ne dépasse pas les 35% !

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Quels sont les taux d’usure et les taux d’intérêt immobiliers au 1er juin 2023 ?

Taux d’usure applicable au 1er juin 2023 pour les crédits immobiliers et prêts travaux d’un montant supérieur à 75 000 € 

 

Crédits immobiliers 

Taux d'usure appliqué au 1er juin 2023 Taux effectif moyen pratiqué au cours des trois mois précédents le 1er juin 2023

Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans

 

3,99 % 2,99 %

Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans

 

4,45 % 3, 34 %

Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus

 

4,68 % 3,51 %

Prêts à taux variable

 

4,47 % 3,35 %
Prêts relais 4,67 % 3,50 %

Source site de la Banque de France.

D’après l'observatoire Crédit logement (CSA), le taux d’emprunt moyen au mois de mai 2023 est de 3,28 % hors assurance. Les taux d’intérêt continuent d’augmenter, mais à un rythme plus lent. En revanche, les chiffres du CSA montrent que la production des crédits mesurée à fin mai 2023 en niveau annuel glissant a baissé de 35,5%.

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Vers un assouplissement des recommandations HCSF ?

Face à un marché du crédit immobilier malmené, les contraintes normatives imposées par le HCSF (le Haut Conseil de Stabilité Financière) pourraient être assouplies. En effet, le gouvernement souhaite relancer l’accession à la propriété et pour cela il pourrait accepter de rehausser le taux d’endettement maximum dès lors que l’emprunteur répond aux critères de solvabilité. En effet, un taux d’endettement à 35% n’a pas la même portée pour un ménage avec des revenus confortables et pour un autre dont les revenus sont équivalents au SMIC. Il convient de tenir compte du reste à vivre, critère essentiel qui pour le moment ne l'est pas pour le régulateur.

D’autre part, la durée maximale de remboursement pourrait être aussi allongée jusqu’à 30 ans contre 25 ans actuellement (27 ans pour les biens achetés en VEFA).

Aujourd'hui des discussions sont en cours et la question de l’assouplissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers sera à l’ordre du jour lors de la prochaine réunion du HCSF en juin. En revanche, la banque de France a fait savoir dans un communiqué du 5 avril 2023 qu’elle s’y opposerait. En effet, pour cette dernière, il est important de continuer à protéger les emprunteurs et les banques du surendettement.

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