La VEFA : mode d'emploi

VEFA : Vente en État Futur d'Achèvement

En fait, vous devenez propriétaire de votre logement au fur et à mesure de sa construction. En contrepartie, vous en payez également le prix au même rythme. Cette vente en état futur d'achèvement (VEFA) correspond à un contrat qui vous lie au promoteur immobilier. 
Celui-ci s'engage auprès de vous à construire puis à livrer un logement neuf correspondant aux documents signés ; et vous vous engagez auprès de lui à l'acheter. On parle aussi d'achat sur plan.
En contrepartie de votre patience, ce type d’achat présente beaucoup d’avantages. Il permet de profiter d'un logement neuf dans un immeuble moderne, qui répond aux dernières normes en matière de performance énergétique et de sécurité. Autre avantage, vous pouvez personnaliser votre logement selon vos goûts. De plus la VEFA ouvre droit à certains dispositifs d’allégements fiscaux (dispositif Pinel, Prêt à Taux Zéro…), et peut représenter un bon choix d’investissement lorsqu'il s'agit de développer son patrimoine ou d'investir dans le locatif. En effet, les promoteurs réalisent souvent des programmes dans des quartiers en mutation, des zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), des nouveaux quartiers prioritaires et à fort potentiel de développement.
Avant de signer, toutefois, quelques règles d’or : assurez-vous de la qualité de l'environnement, renseignez-vous sur le promoteur et vérifiez les cotes et les surfaces !

A savoir : vous bénéficiez en outre d’un délai de rétractation de 10 jours qui court à compter du lendemain de la présentation de la lettre notifiant le contrat de réservation aux réservataires (L271-1 du code de la construction et de l’habitation).

Quelles garanties ?

Pas besoin de notaire dans l’immédiat. Mais le contrat de réservation doit quand même obéir à des règles précises qui vous protègent. Il doit comporter une description détaillée du futur bien et des conditions d'acquisition : description, situation au sein de l'immeuble, nombre de pièces, surface, nature des matériaux utilisés, équipements du logement et des parties communes, prix et conditions de vente, délai pour la signature de l'acte de vente définitif et conditions légales de résiliation.
Veillez à ce qu'une date de livraison soit également mentionnée. Vous devrez verser un dépôt de garantie dont le montant varie selon les promoteurs (entre 2% à 5% du montant total de la transaction) et qui dépend du délai entre le contrat de réservation et le contrat définitif de vente.
Ce contrat vous octroie aussi des garanties légales, portant sur l'achèvement de la réalisation de l'immeuble et sur le remboursement des sommes déjà versées, si la construction n'était pas achevée :

- La garantie de remboursement des fonds vous protège de l’éventualité où le programme neuf ne verrait pas le jour : auquel cas, le promoteur devrait intégralement vous rendre les sommes avancées.

- La garantie d'achèvement vous assure que le contrat sera mené à son terme, faute de quoi vous auriez également droit à remboursement.

- La garantie dommages-ouvrage engage le promoteur à réparer d’éventuels vices de construction, couverts par la garantie décennale.

La signature définitive

La signature de l'acte définitif de vente a lieu lorsque le constructeur a obtenu le permis de construire et que les fondations de l'immeuble sont achevées : généralement quatre à huit mois après le contrat de réservation.
Cet acte authentique se fait obligatoirement en présence d'un notaire. Il confirme les engagements pris lors de la signature du contrat de réservation et finalise la vente en VEFA, sous réserve du paiement des échéances par l’acheteur. Il doit inclure des informations précises et contractuelles sur le futur logement, préciser une date de livraison, le prix et ses modalités précises de révision.

A savoir : acheter un bien immobilier en VEFA permet aux propriétaires de bénéficier de frais de notaire réduits. Pour un achat dans le neuf, ces frais représentent en moyenne 3 à 4% du prix de vente contre 8% environ pour un achat dans l'immobilier ancien.

Les étapes du paiement

Elles sont précisées dans le contrat, qui comprend un échéancier des appels de fonds, correspondant à l’avancée d’exécution des travaux :

• 35 % à l'achèvement des fondations,
• 50 % à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée,
• 65 % à l'achèvement du dernier plancher haut,
• 70 % à la mise hors d'eau,
• 80 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,
• 90 % à l'achèvement de tous les travaux d'équipement, plomberie, chauffage,
• 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
• Le solde (5%) sera payé à la livraison, après levée d’éventuelles réserves.

La remise des clés

Enfin, le grand jour est arrivé : votre logement neuf vous est livré ! Gardez quand même la tête froide : avant de pendre la crémaillère, il faudra prendre le temps d'inspecter le logement livré et de faire constater toutes non-conformités ou vices de construction ! Car ce jour de “remise des clés” est le point de départ du délai des garanties :

- Pendant 12 mois (à compter la date de réception des travaux) vous bénéficiez de la garantie de parfait achèvement, mais aussi de la garantie biennale de bon fonctionnement, qui concerne les équipements dissociables du gros œuvre : robinetterie, ou encore installations de chauffage par exemple.

- Acheter neuf vous couvre également durant dix ans concernant les vices ou dommages de construction, c’est-à-dire ceux qui peuvent affecter la solidité de l’ouvrage et de ses équipements indissociables, ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (par exemple, à défaut d’étanchéité, fissures importantes).