Un logement neuf est un logement à construire, en cours de construction ou achevé récemment. Pour être considéré comme neuf, le bien immobilier doit avoir été achevé depuis moins de cinq ans et ne pas avoir été habité ou revendu pendant cette période. Il peut s’agir de :

• une nouvelle construction immobilière, achevée ou non ;
• un bien immobilier ayant fait l’objet d’importants travaux de rénovation, visés par la loi (surélévation, remise à neuf des fondations, réparation du second œuvre, restauration des façades hors ravalement…).

L’immobilier neuf désigne également les logements neufs sur plans, également connus sous le terme de vente en état futur d’achèvement (VEFA). Lors de la signature du contrat de vente avec le promoteur, la construction du logement neuf n’a, en général, pas encore démarré.

En France, l’immobilier neuf est soumis au respect d’un certain nombre de normes, de labels et de certifications. Confortable et performant, le logement neuf vous permet de profiter d’équipements modernes et d’installations performantes. Les programmes neufs proposent notamment :

• des performances thermiques optimales, permettant de réaliser d’importantes économies d’énergie : basse consommation, norme RT 2015, normes environnementales, régulation thermique…
• des équipements modernes et très confortables : respect des dernières normes en matière d’isolation acoustique et de réglementation phonique, domotique, sécurité…
• la possibilité de personnaliser certains aspects du logement : choix des matériaux, des couleurs, des revêtements…
• des plans fonctionnels et parfaitement optimisés, adaptés aux modes de vie actuels.

COMMENT RÉUSSIR SON ACHAT DANS LE NEUF ?

Le processus d’acquisition d’un logement neuf est strictement encadré par la loi. Pour réussir votre achat de programmes immobilier neuf, vous devez respecter plusieurs étapes :

• Bien choisir votre programme neuf : dressez la liste de vos critères de recherche, pour être certain de choisir l'offre de logement idéal. Le bien doit correspondre à vos objectifs, à vos besoins et à votre profil fiscal.
• Réserver le lot : une fois le programme neuf identifié et choisi, vous devez le réserver en signant un contrat de réservation auprès du promoteur. Ce contrat prévoit une condition suspensive d’obtention du financement et le versement d’un dépôt de garantie (un chèque de réservation, représentant entre 2 et 5 % maximum du prix de vente).
• Faire votre demande de crédit : à compter de la fin de la période de rétractation, vous disposez d’un délai de 15 jours pour faire votre demande de prêt.
• Signer l’acte de vente : l’acte de vente est signé devant le notaire par les deux parties. Vous devez procéder au règlement du premier appel de fonds. D’autres règlements partiels sont ensuite effectués au fur et à mesure de l’avancement de la construction. L’échéancier des appels de fonds est réglementé par l’Etat (article 261-14 du Code de la construction et de l’habitation)
• Signer le procès-verbal de réception du bien immobilier : une fois achevé, votre logement vous est livré. Vous devez l’assurer et régler le solde de 5 % du prix de vente (à la livraison ou à la levée des réserves, s’il vous en émettez). Vous recevez alors le dossier d’achèvement et les différentes pièces justificatives. Les garanties de construction démarrent.

AVANTAGES D'ACHETER EN VEFA

Acheter un logement neuf vous permet de profiter de différents avantages financiers, dispositifs de défiscalisation et garanties de construction.

Avantages fiscaux et aides financières

Sous certaines conditions, acheter un logement dans un programme immobilier neuf vous permet de profiter de plusieurs avantages financiers :

• un taux de TVA réduit : si le logement neuf est situé dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) ou dans l’un des Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV), la TVA est réduite à 5,5 ou 7 % du prix d’achat (contre les 20 % habituels) ;
• des frais de notaire réduits : entre 2 et 3 % du prix d’achat du bien (contre 7 à 8 % pour un achat dans l’ancien) ;
• une exonération de la taxe foncière : le logement neuf peut être exonéré pendant les deux ans qui suivent son achèvement (en fonction de la ville dans laquelle est implanté le bien).

L’achat d’un appartement neuf (ou d’une maison neuve) peut également être financé grâce à plusieurs prêts réglementés :

• un prêt à taux zéro ou PTZ ;
• un prêt conventionné ;
• un prêt d’accession sociale ou PAS ;
• un prêt action logement.

Vous pouvez enfin bénéficier d’avantages fiscaux :

• l’immobilier neuf et la loi Pinel : le dispositif Pinel donne droit à d’importantes réductions d’impôts (12,18 ou 21 % dans la limite de 63 000 €). Pour pouvoir profiter des avantages de la loi Pinel, le bénéficiaire doit acheter un logement neuf dans une zone géographique éligible. Il doit louer le logement nu en tant que résidence principale (en respectant le plafond des loyers), pendant 6, 9 ou 12 ans. Les locataires doivent respecter un plafond de ressources  ;

• la loi Censi-Bouvard : ce dispositif d'investissement locatif permet également d’accéder à des réductions d’impôts (jusqu’à 11 % du montant de l’investissement). Le propriétaire doit investir dans un appartement neuf à vendre dans une résidence réglementée, et le louer meublé.

Garanties de construction

Acheter dans le neuf vous permet également de profiter de nombreuses garanties :

• la garantie financière d’achèvement (GFA) et la garantie de remboursement : obligatoire, cette garantie vous assure que votre bien sera achevé; 

• la garantie de parfait achèvement : elle vous protège contre tous les désordres et vices apparents, malfaçons, réalisations non-conformes et travaux non effectués ;

• la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement : elle couvre les dommages qui affectent les éléments d’équipement du bien immobilier, dissociables du gros œuvre (fenêtres, portes, volets, tuyauteries, revêtements, radiateurs, cloisons, sanitaires…), pendant deux ans ;

• la garantie décennale : elle démarre à l’achèvement du bâtiment et couvre les dommages qui pourraient compromettre la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination, pendant 10 ans ;

• la garantie revente : elle assure l’acquéreur contre l’éventuelle perte de valeur de son bien immobilier, entre son achat et sa revente.

GUIDE DE L'IMMOBILIER NEUF

L’achat d’un bien immobilier est une étape importante. Parce qu’il est souvent difficile d’y voir clair dans le labyrinthe de l’acquisition, nous avons créé, avec nos experts de l’immobilier neuf, un guide complet pour vous guider dans votre projet.

Dans quelle ville acheter ? Quel logement choisir ? Comment monter son dossier de financement ? Quel sera le montant des frais de notaire ? Comment se passe la remise des clés ? etc. Vous trouverez toutes les réponses à vos questions dans notre guide pratique.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur notre Guide de l'immobilier neuf